義務違反者に対する措置（区分所有法57〜60条）｜マン管攻略ノート

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マンション管理士の区分所有法で毎年ねらわれるのが、迷惑住民をどう追い出すかを定めた「義務違反者に対する措置」（区分所有法57〜60条）です。ねらわれるのは4つの措置の決議要件と弁明の機会で、数字と手続を1つ入れ替える巧妙なひっかけが定番です。

このページでは、停止請求・使用禁止・競売・引渡しの4段階を、対象者・決議・弁明の3点セットで整理します。表で横串を通せば、混乱しやすいこの分野が一気に得点源に変わりますよ。

📌 30秒で分かる「義務違反者に対する措置」

まず全体像です。区分所有法は、共同生活のルールを破る住民に対して、「軽い措置から重い措置へ」4段階の対抗手段を用意しています。

出発点はすべて6条の「共同の利益に反する行為」です。この行為をやめさせるところから始まり、悪質さが増すほど強い措置に進んでいく、という階段構造になっています。

🆚 4つの措置の全体像（軽い→重い）

4つの措置は、相手が「区分所有者（所有者）」か「占有者（賃借人など）」かで使える手段が分かれます。まずこの枝分かれを押さえてください。

ここでの最大のコツは、「所有者を追い込むのが②③、賃借人を追い出すのが④、両方に効くのが①」という役割分担です。所有者は簡単に所有権を奪えないので②→③と段階を踏み、賃借人は契約を解除して出ていってもらう④が用意されている、という発想で覚えると腹落ちします。

もう1つの軸が「決議の重さ」です。①の停止請求だけは訴訟でも普通決議（過半数）で足りますが、②③④は特別決議（各4分の3以上）が必要です。相手の権利を大きく奪う措置ほど、より重い決議を課している、という一貫した仕組みになっています。

📊 4つの措置 早わかり表（条文・決議・弁明）

試験でそのまま正誤の材料になるのが、次の一覧です。ここが本論点の心臓部なので、丸ごと頭に入れてください。

この表の読み方を、縦のパターンで押さえておきましょう。「裁判外の請求ができるのは①だけ」「普通決議で足りるのは①だけ」「弁明の機会がいらないのも①だけ」。つまり57条の停止請求だけが例外的にゆるく、残る②③④は「訴訟・3/4・弁明」の3点セットで揃っている、と覚えると迷いません。

もう1つ大事なのが、この各4分の3以上という決議要件は、規約で軽くも重くもできないという点です。相手の重い権利を奪う措置なので、法律が定数を固定しています。「規約で過半数に緩和できる」といった肢は誤りになります。

📊 その入口「6条 共同の利益に反する行為」

4つの措置は、すべて6条の「共同の利益に反する行為」があって初めて発動できます。ここが甘いと、いくら決議を積んでも措置は認められません。

6条1項は、区分所有者に対し「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と定めています。そして6条3項が、この禁止を占有者（賃借人など）にも準用しています。つまり所有者だけでなく借主も、共同の利益に反する行為をしてはいけません。

ポイントは「共同の」利益に反することです。特定の隣人との個人的なトラブルや、社会通念上がまんできる程度の生活音は、原則としてこの行為にあたりません。マンション全体の共同生活が壊れるレベルで初めて措置の対象になる、と理解してください。

裁判例で共同利益背反行為とされた典型は、暴力団事務所としての利用、共用廊下や敷地の長期の不法占拠、耐力壁の無断撤去といった建物の安全にかかわる改変などです。逆に、規約に反する程度でも共同生活の破綻とまではいえないもの（軽微な用法違反など）は、いきなり57〜60条ではなく、まず規約に基づく是正や話し合いで対応することになります。「規約違反＝ただちに競売」ではないという感覚も、あわせて持っておくと肢の判断がぶれません。

📊 ①停止等の請求（57条）を深掘り

もっとも軽く、もっとも使いやすいのが57条の停止請求です。共同利益背反行為をした（またはそのおそれがある）者に対し、「行為の停止」「結果の除去」「行為の予防に必要な措置」の3つを請求できます。

ここが他の措置と決定的に違うのは、裁判外の請求なら集会の決議がいらない点です。「やめてください」と口頭や書面で求めるだけなら、決議を経ずにできます。

一方、相手が応じず訴訟を起こすとなると、集会の普通決議（過半数）が必要です。ここが②③④の特別決議と違うので、最頻出の分かれ目になります。訴えを起こすのは区分所有者全員または管理組合法人ですが、実務では管理者または集会で指定された区分所有者が、決議に基づいて全員のために訴訟を追行します（57条3項）。

そして57条は、区分所有者だけでなく占有者にも使えます（57条4項）。4つの措置のうち、所有者と借主の両方を相手にできるのは停止請求だけ、という点を必ず押さえてください。弁明の機会も不要です。

細かい点ですが、裁判外の停止請求は、必ずしも「区分所有者全員」でまとまらなくても、各区分所有者が単独で行えると解されています。共同の利益を守るための行為だからです。ただし、いざ訴訟となれば団体としての意思決定＝集会の決議（普通決議）が要る、という切り分けを押さえておきましょう。請求できる「行為の停止」「結果の除去」「予防措置」の3点も、そのまま正誤肢になります。たとえば「共用部分に無断で置いた物置の撤去（結果の除去）」まで請求できる点は落とさないでください。

📊 ②使用禁止の請求（58条）を深掘り

停止請求では足りないときの次の一手が、58条の使用禁止請求です。共同生活上の障害が著しく、停止請求（57条）ではその障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難なとき、訴えをもって相当の期間、その区分所有者による専有部分の使用を禁止できます。

効果は「専有部分を一定期間使わせない」ことです。ただし区分所有権そのものは奪いません。所有権は残るので、その間に売却したり第三者に貸したりすることは妨げられません。あくまで「本人に使わせない」措置だ、という点が③の競売との違いです。

手続は重くなります。集会の特別決議（各4分の3以上）が必要で、さらに決議の前に当該区分所有者へあらかじめ弁明の機会を与えなければなりません（58条3項）。相手の権利を強く制限するぶん、言い分を聞く手続を挟むわけです。対象は区分所有者のみで、占有者には使えません。

「相当の期間」というのは、無期限ではないという意味です。永久に使わせないのは所有権の否定に近くなってしまうため、共同生活の障害を除くのに必要な範囲で、判決が期間を区切ります。位置づけとしては、いきなり所有権を奪う競売（59条）に進む前の中間的な措置です。停止請求では止まらないが、いきなり競売まではやりすぎ——そんなケースの受け皿になっています。とはいえ、使用を禁止された所有者が反省して行為をやめれば、それ以上進める必要はなくなります。措置は「共同生活を守る」ために必要な限度で選ぶ、という発想がここでも一貫しています。

📊 ③区分所有権の競売請求（59条）を深掘り

最終手段が59条の競売請求です。障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難なとき、訴えをもって、当該区分所有者の区分所有権および敷地利用権の競売を請求できます。

これは所有権を強制的に失わせる、もっとも重い措置です。だからこそ要件が厳格に定められています。決議は特別決議（各3/4以上）、弁明の機会も必要（58条2項・3項を準用）。ここまでは②と同じですが、59条には固有の数字と制限が2つあります。

「判決が確定して6月」という数字は超頻出です。せっかく勝訴しても、放置して6月を過ぎると競売を申し立てられなくなります。また、追い出した本人が競売で買い戻したら意味がないので、本人やその代理人的な立場の者は入札できない仕組みになっています。

もう1つ重要なのが、59条の競売は管理費滞納の回収手段ではないという点です。目的はあくまで「共同生活の維持」であって、代金から滞納管理費を取り立てるためのものではありません。単なる管理費滞納だけでは、原則としてこの競売請求は認められない、と理解してください。滞納回収は本来、支払督促や通常訴訟＋通常の担保権実行・強制競売で行うものです。

競売の代金がどこへ行くかも、誤解しやすいポイントです。59条の競売はあくまで通常の競売手続で行われ、売却代金は、抵当権者などへの配当を経て、最終的にはもとの区分所有者（債務者）に交付されます。管理組合が代金を丸取りできるわけではありません。管理組合が得るのは「迷惑な所有者が出ていき、新しい買受人に入れ替わる」という共同生活上の利益であって、金銭的な回収ではないのです。ここを取り違えると、⑦のような肢に引っかかります。

また59条は、区分所有法が用意した最終手段（他に方法がないときの手段）です。裁判所も、いきなり競売を認めることには慎重で、停止請求や使用禁止では共同生活を維持できないといえる事情が必要と考えられています。「他の方法によっては共同生活の維持を図ることが困難」という条文の文言が、まさにその歯止めになっています。競売する区分所有権には、その敷地を使う権利＝敷地利用権も一緒に競売される点も押さえておきましょう。専有部分だけ売っても敷地を使えなければ意味がないからです。

📊 ④占有者に対する引渡し請求（60条）を深掘り

①〜③は所有者向けの措置でしたが、迷惑行為の主が賃借人などの占有者だった場合の切り札が60条です。占有者が共同利益背反行為をし、障害が著しく、他の方法によっては共同生活の維持が困難なとき、訴えをもって次の2つを請求できます。

決議は特別決議（各3/4以上）、弁明の機会も必要です（弁明は当該占有者に与えます）。手続の重さは②③と同じですが、相手が占有者である点が最大の特徴です。

ここで注意したいのが、この措置で権利を失うのは占有者だけだということ。区分所有者（所有者）は所有権を失いません。賃借人を追い出して部屋が空になるだけで、所有者はそのまま所有権を持ち続けます。「賃借人の悪行で所有者が区分所有権を失う」という肢は誤りです。契約解除で賃貸借を終わらせ、部屋を明け渡させる——それが60条のゴールです。

もう少し実務的に補足します。60条の判決で解除されるのは、占有者と区分所有者（賃貸人）との間の賃貸借契約などです。管理組合はその契約の当事者ではありませんが、共同生活を守る立場から、法律の力で強制的に契約を終わらせる、という構造になっています。引渡しは、明け渡させたうえで占有者から占有を取り上げるものです。占有者が出ていった後の専有部分は、当然ながら所有者である区分所有者のもとに戻ります。管理組合が部屋を取得するわけではない点も、念のため押さえておきましょう。

📊 「奪われる権利」で4措置を仕分ける

最後に、4つの措置を「相手が何を失うか」で並べ直しておきます。ここを1枚で押さえると、正誤判断が一気に速くなります。

整理すると、区分所有権そのものを失うのは③の競売だけ。②は所有権を残したまま使用だけ止め、④は占有者の占有を止めるだけです。「使用禁止で所有権を失う」「競売で使用だけ止まる」といった取り違えが定番なので、ここは確実に区別してください。

📊 共通する手続の流れと訴訟追行者

4つの措置は、訴訟に持ち込むときの「原告」と「進め方」に共通のルールがあります。ここもよく問われるので、まとめて押さえましょう。

まず原告になれるのは「区分所有者全員」または「管理組合法人」です。管理組合が法人化していれば法人が原告になり、法人でなければ区分所有者全員が原告になります。ただし全員が実際に法廷に立つのは現実的でないため、集会の決議で管理者、または集会で指定された区分所有者を選び、その者が全員のために訴訟を追行できます（57条3項。58〜60条にも準用）。「区分所有者の1人が勝手に単独で使用禁止や競売の訴訟を起こせる」といった肢は誤りです。

順番の感覚も大事です。弁明の機会は「決議の前」に与えます。決議で追い出しを決めてから言い分を聞いたのでは、弁明の意味がないからです。「決議後に弁明の機会を与える」とする肢は誤り、と覚えておいてください。なお、この分野の措置は必ず裁判所の判決を経て実現されます。管理組合が自力で鍵を替えたり、実力で追い出したりすること（自力救済）はできません。あくまで「決議→訴訟→判決」の道筋をたどる、という大前提も押さえておきましょう。

🚨 マン管試験で頻出のひっかけ8選

ここからは、本試験で実際に受験生を惑わせる形を8個並べます。「✕ひっかけ→○正しい」で覚えるのが最速です。どれも早わかり表の1行を静かに書き換えただけなので、「表のどこを崩したか」を意識しながら読んでみてください。

💬 ここが差：「請求＝いつも決議が必要」と思わせる肢。裁判外の停止請求は各区分所有者が決議なしでできる。決議が必要なのは訴訟の場合で、しかも普通決議で足りる。

💬 ここが差：決議要件の入れ替えは最頻出。相手の権利を大きく奪う②③④は3/4、行為をやめさせるだけの①は過半数。「重い措置ほど重い決議」で覚える。

💬 ここが差：弁明の機会が「不要なのは57条だけ」。②③④は必須。「3/4決議が必要な措置＝弁明も必要」とセットで覚えると取り違えない。

💬 ここが差：対象者のすり替え。占有者は所有権を持たないので競売しようがない。占有者には「契約を解除して出ていってもらう」60条が用意されている。停止（57条）は両方に使える。

💬 ここが差：「使用禁止＝所有権喪失」と誤認させる肢。使用禁止中も売却や賃貸は可能。区分所有権そのものを奪う措置は59条競売だけ、と区別する。

💬 ここが差：期間制限の有無・数字がねらわれる。「6月」を「1年」「3月」に変える、あるいは「期限なし」とする肢に注意。起算点は"判決確定の日"。

💬 ここが差：競売＝お金を取り戻す手段、と思わせる肢。59条は「共同の利益に反する行為」による共同生活の破綻を止めるための最終手段。滞納回収は支払督促や通常訴訟＋強制競売で行う。

💬 ここが差：「規約で別段の定めができる」を安易に正しいと思わせる肢。共用部分の変更などは規約で緩和できるが、義務違反者措置の3/4は動かせない。

💡 暗記の決め手「義務違反者措置 5キーワード」

最後に、試験直前に眺めるだけで効くキーワードをまとめます。この分野は「決議・弁明・対象・数字」の入れ替えが命なので、横串の対比で覚えるのがコツです。

数字と要件を最終確認しておきましょう。停止（57）＝普通決議・弁明不要・両方に可／使用禁止（58）＝3/4・弁明要・所有者のみ・所有権は残る／競売（59）＝3/4・弁明要・所有者のみ・所有権喪失・確定から6月／引渡し（60）＝3/4・弁明要・占有者のみ・契約解除＋引渡し。この4行を丸ごと言えれば、義務違反者措置は合格ラインです。

この5つのキーワードを押さえれば、義務違反者措置の1問はほぼ確実に取れます。要件は「なぜそうなっているか」を思い出せると、本番で迷いません。相手の権利を強く奪う措置ほど、決議が重く・弁明が必要になる——この一貫した設計を理解しておくのが最強の武器です。

ちなみに、この論点は集会の決議（普通決議・特別決議の定数）や、共同の利益に反する行為（6条）の理解とセットで問われることが多い分野です。「どの措置が、どの決議で、誰に対して使えるか」を一枚の表で言えるようにしておくと、区分所有法の得点が安定します。

マン管の過去問での出方も、パターンはほぼ決まっています。もっとも多いのが、4つの措置を並べて「決議要件・対象者・弁明の要否」を1つだけ入れ替える形です。「使用禁止は普通決議で足りる」「競売の決議に弁明は不要」「占有者に競売を請求できる」——どれも表を1行ずらしただけの誤りです。次に多いのが、59条の「6月」「本人は買受け不可」「滞納回収ではない」といった固有論点を単独で問う形。最後に、57条だけの例外性（裁判外OK・普通決議・弁明不要）を突いてくる形です。この3系統を意識して過去問を回すと、初見の肢でも「これは表のどこを崩したか」で正誤を見抜けるようになります。

逆に言えば、早わかり表（条文・対象・決議・弁明）と、59条の固有ポイント（6月・買受け制限・滞納回収ではない）さえ完璧にすれば、この論点は取りこぼしません。範囲が狭く、問われ方も安定しているので、費用対効果の高い"稼ぎどころ"です。

最後に、本番での解き方のコツを1つ。義務違反者措置の肢に出会ったら、まず「どの条文か（57〜60）」→「対象は所有者か占有者か」→「決議（過半数か3/4か）と弁明の要否」の順にチェックしてください。この3ステップで、たいていのひっかけは正体を現します。区分所有法のなかでも得点源にしやすい論点なので、ここを確実に自分のものにしていきましょう。

📅 マン管攻略ノート：義務違反者に対する措置｜v1.0