管理計画認定制度・適正化の推進（現行条文）｜マン管攻略ノート

🎯 このページについて

マンション管理士の「適正化法」分野で、近年いちばん出題が伸びているのが管理計画認定制度です。ねらわれるのは認定の申請先・認定基準の数字・認定の有効期間で、制度の登場人物を取り違えさせるひっかけが定番です。

このページでは、基本方針から助言・指導・勧告、管理計画認定の申請・更新・変更までを、試験で問われる形のまま整理します。令和7年改正（支援法人の新設・2025年11月28日施行）で条文番号が繰り下がったので、そこは現行番号で押さえていきましょう。

📌 30秒で分かる「管理計画認定制度」

まず制度の骨格です。適正化法は、「危ないマンションを行政が是正する」流れと「良いマンションを行政が認定する」流れの2本立てだと押さえてください。

前者が助言・指導・勧告、後者が管理計画認定です。ベクトルが正反対なので、まずこの対比を頭に入れると、細かい条文がスッと整理できます。

そもそもこの制度がなぜできたのか、背景を知っておくと丸暗記が「納得」に変わります。近年は「建物の老い」と「居住者の老い」という2つの老いが進み、修繕積立金の不足や役員のなり手不足で、管理が行き届かない高経年マンションが急増しました。そこで令和2年の法改正（令和4年4月施行）で、行政が管理に関与する2本柱――問題マンションを是正する助言・指導・勧告と、良好なマンションを後押しする管理計画認定――が導入されたのです。管理不全を「起きてから直す」だけでなく「起きる前に予防する」方向へ舵を切った、と押さえてください。

🆚 助言・指導・勧告 vs 管理計画認定

ざっくり言うと、助言・指導・勧告は「行政が下から押し上げるアメとムチのムチ寄り」、認定は「管理組合が手を挙げて取りにいくアメ」です。どちらも罰則で縛る制度ではない点が共通のカギになります。

📊 適正化法の登場人物と役割

制度を動かすプレーヤーは5者です。「誰が何を決め、誰が認定するのか」を混同させる肢が頻出なので、役割で覚えましょう。

いちばん大事なのは、管理計画を認定するのは「国」ではなく「都道府県知事等（＝計画作成知事等）」だという点です。基本方針という全国ルールは国が作りますが、実際に個々のマンションを認定するのは地元の自治体です。ここを「国土交通大臣が認定する」と入れ替えるのが最頻出のひっかけです。

もう1つ、認定を行えるのはマンション管理適正化推進計画を作成した自治体に限られます。推進計画は各自治体が任意で作るものなので、推進計画のない地域では認定制度そのものが動きません。「認定を受けたいのに、自分の街には推進計画がなくて申請できない」というケースがあり得る、という理屈です。

📊 助言・指導・勧告のしくみ（5条の2）

認定制度の前に、もう一方の柱である助言・指導・勧告を整理します。ここは条番号が動いていない（現行も第5条の2）ぶん、逆に「変わったはず」と思わせるひっかけに使われるので要注意です。

これは、都道府県知事等が管理組合の管理者等に対して、マンションの管理の適正化を図るために必要な助言・指導をできる、という仕組みです。さらに、基本方針のうち管理組合が留意すべき事項に照らして、管理が著しく不適切なマンションには勧告ができます。順番は「助言→指導→勧告」と、だんだん強まるイメージで押さえましょう。

ただし、いずれも行政指導であって、強制力も罰則もありません。命令でも義務づけでもないため、従わなくても直接のペナルティは科されません。この「勧告止まりで強制はしない」という性格が、認定制度（アメで誘導）と並ぶ、適正化法のもう一つの基本スタンスです。

なお、令和7年改正では、外壁の剥落など危険な状態にあるマンションに対して、都道府県知事等が報告を求めたり、助言・指導・勧告を行ったり、専門家のあっせんをしたりできるよう、地方公共団体の権限が強化されました。「行政は勧告までしかできず、危険なマンションにも何も言えない」という肢は、この改正の流れからも誤りだと分かります。

📊 管理計画認定の条文（現行法・早わかり表）

ここが本ノートの心臓部です。令和7年改正で支援法人の規定（第5条の3〜第5条の12）が新しく差し込まれたため、もともと第5条の3から始まっていた認定制度の条文が、まるごと10個ずつ後ろへずれました。助言・指導・勧告（第5条の2）は動いていません。

試験対策としては、「申請＝5条の13／更新＝5条の16／変更＝5条の17」の3つを現行番号で押さえれば十分です。過去問や古い教材は旧番号（5条の3・5条の6・5条の7）のままなので、両方を紐づけて覚えておくと、番号を差し替えるひっかけにも対応できます。

制度の流れを言葉で追うと、こうなります。まず管理組合の管理者等が管理計画を作成し（現行5条の13）、計画作成知事等に認定を申請します。知事等が認定基準（現行5条の14）に適合すると認めれば認定。認定の効力は5年間で、更新（現行5条の16）を受けなければ失効します。認定後に計画を変えるときは、軽微な変更を除き変更の認定（現行5条の17）が必要です。

📊 認定基準（何を満たせば認定されるか）

認定の中身は、国土交通省令と告示で細かく決まっています。全部覚える必要はなく、数字が入る項目を優先して押さえましょう。ここが選択肢の正誤材料になります。

数字で狙われるのは、この3つです。「総会は年1回以上」「長期修繕計画は期間30年以上・大規模修繕2回以上・7年以内に見直し」「名簿は1年に1回以上更新」。とくに長期修繕計画のトリオ（30年・2回・7年）は、数字を1つずらす肢が定番なので、まとめて覚えてください。

数字以外の基準も、要点だけ拾っておきましょう。管理規約には、緊急時に管理組合が専有部分へ立ち入れることや、修繕等の履歴情報を整理・保管することが定められている必要があります。会計面では、管理費と修繕積立金を区分して経理し、直近の会計年度について監事による監査が行われていることが求められます。さらに、管理費・修繕積立金に一定以上の滞納がないことも実務上の確認事項です。要するに「①運営（役員・総会）②規約③会計④長期修繕計画⑤名簿」の5本柱が、それぞれ最低ラインを満たしているか、を総合的に見る仕組みだと理解すると全体像がつかめます。

これらの基準は国土交通省令と告示で定められており、細部は改定され得ます。試験では細かい文言の暗記より、「どの分野に、どんな数字の基準があるか」という骨格を押さえるほうが得点につながります。とくに長期修繕計画まわりの数字は、認定基準・長期修繕計画ガイドライン・修繕積立金ガイドラインの3か所で顔を出すので、横断的に固めておくと効率的です。

ちなみにこの「30年以上・大規模修繕2回以上」は、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインの考え方と同じ物差しです。長期修繕計画の論点とセットで問われることも多いので、両方で同じ数字が出てきたら「認定基準と同じだ」と気づけると強いです。

申請の手続にも触れておきます。認定を申請するのは管理組合の管理者等ですが、その前提として集会（総会）の決議で管理計画を承認しておく必要があります。管理者が独断で申請できるわけではなく、区分所有者の総意を経る建付けです。

実務では、申請前にマンション管理士等による事前確認を受け、書類を整えてから自治体に申請する流れが一般的です。この事前確認は、公益財団法人マンション管理センターの支援サービスなどが担っており、自治体の審査をスムーズにする役割を果たします。「管理者が総会も経ずに単独で認定を受けられる」という肢はひっかけなので気をつけてください。

📊 認定後の監督（報告・改善命令・取消し）

認定は「取って終わり」ではありません。認定を受けた管理計画どおりに管理が行われているか、行政が事後にチェックする仕組みがあります。ここも数字ではなく流れ（3段階）で押さえましょう。

ここで大事なのは、罰則が絡むのは「認定後の改善命令に従わない場合」などだという点です。前に見た助言・指導・勧告（5条の2）には罰則がありませんでした。「勧告＝罰則なし／改善命令違反＝制裁あり」という強さの違いを、セットで区別しておきましょう。認定を受けたマンションのほうが、むしろ実施状況を監督される立場になる、という関係も押さえておくと理解が深まります。

📊 認定を受けるメリット

認定は任意なのに、なぜ多くの管理組合が取りにいくのか。答えは「お金」と「資産価値」です。ここも出題されるので、代表例を押さえましょう。

とくに固定資産税の減額は、令和5年度に創設された長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションへの特例措置で、一定の要件を満たす認定マンション等が対象です。「認定を取ると税金面でも得をする」という具体像を持っておくと、メリットの肢に強くなります。【フラット35】の金利引下げとあわせて、「住宅ローン」と「税」の2枚看板で覚えましょう。

ポイントは、認定はあくまでインセンティブ（アメ）で管理適正化を促す仕組みだということ。認定を受けなくても罰則や不利益はありません。「認定を受けないと管理組合は違法になる」といった肢は明確に誤りです。裏を返せば、認定を受けたマンションは市場で「管理が良い物件」として選ばれやすくなり、結果として資産価値の維持につながる――この好循環を国が後押ししている、という制度趣旨を押さえておくと、周辺の応用問題にも対応できます。

📊 予備認定・基本方針・推進計画（周辺の仕組み）

認定制度の周りには、あわせて問われる3つの仕組みがあります。1つずつ整理します。

① 基本方針（法3条）。国土交通大臣が定める全国共通の指針です。令和2年改正で、それまでの「マンション管理適正化指針」を格上げ・統合し、基本方針の中に、適正化推進の基本的方向・推進計画作成の指針・認定基準に関する事項・管理組合が留意すべき事項などがまとめられました。助言・指導・勧告は、この基本方針（留意事項）に照らして行われます。

② マンション管理適正化推進計画（法5条）。都道府県知事等が、基本方針に基づいて区域内のマンション管理適正化を進めるために作成する計画です。作成は任意ですが、この推進計画を作った自治体でなければ、管理計画の認定を行えません。「認定制度を動かす前提が推進計画」という関係を押さえましょう。

③ 予備認定。新築の分譲マンションは、まだ管理組合が実際に動いていないため、通常の認定を受けられません。そこで分譲事業者が販売時に、公益財団法人マンション管理センターの「予備認定」を受けられる仕組みがあります。予備認定を受けた新築マンションも、購入者は【フラット35】の金利引下げ対象になります。予備認定は自治体の認定とは別ルート（管理センターが実施）である点に注意してください。

整理すると、認定には「既存マンションが管理組合として自治体に申請する本認定（現行5条の13）」と、「新築時に分譲事業者が管理センターに申請する予備認定」の2ルートがあります。予備認定はいわば新築版の"仮認定"で、入居後に管理組合が実際の運営実績をもとに本認定へ切り替えていく、という流れです。試験では、この2つの担い手（自治体／管理センター）と対象（既存／新築）の組み合わせを入れ替える肢が出るので、表のように対で覚えておくと確実です。

④ マンション管理適正化推進センターも押さえましょう。国土交通大臣が全国に1つ指定する機関で、実際には公益財団法人マンション管理センターが指定されています。管理組合への技術的な情報提供・相談、専門家の紹介、調査研究、管理者等への講習などを行い、適正化を側面から支える存在です。前述の予備認定や事前確認を担っているのも、この管理センターです。

最後に、令和7年改正で新設されたマンション管理適正化支援法人（第5条の3〜）にも触れておきます。都道府県知事等が、一般社団・財団法人やNPO法人などを支援法人として登録し、管理組合への情報提供・相談や、推進計画づくりの意向調査など「管理支援業務」を担わせる制度で、令和7年11月28日に施行されました。全国に1つの推進センターだけでは手が回らない地域の実情に、より身近な法人が寄り添えるようにした、という位置づけです。この規定が第5条の3以降に差し込まれた結果、認定制度の条文が10個ずつ繰り下がった、というのが今回の番号変更の正体です。

🚨 マン管試験で頻出のひっかけ8選

ここからは、本試験で受験生を惑わせる形を8個並べます。「✕ひっかけ→○正しい」で覚えるのが最速です。

💬 ここが差：「基本方針は国、認定は自治体」という役割分担を入れ替える最頻出パターン。国土交通大臣が出てきたら「基本方針の話か？」と疑う癖をつけると安全です。

💬 ここが差：旧番号（5条の3）のまま出す肢に注意。申請＝5条の13、更新＝5条の16、変更＝5条の17。助言・指導・勧告の5条の2だけは動いていません。

💬 ここが差：「永久」「10年」など期間を差し替える肢が定番。正しくは5年ごとの更新制。管理の状態は変わるので、定期的に見直す仕組みになっている、と理由で覚えましょう。

💬 ここが差：「勧告→従わないと罰則」と因果をつなげる肢。勧告は義務づけでも命令でもありません。罰則が出てくるのは、認定後の改善命令（現行5条の19）に違反した場合など、別の場面です。

💬 ここが差：「どこでも申請できる」と思わせる肢。推進計画は各自治体が任意で作るもの。認定を受けたくても、地元に推進計画がなければ申請先が存在しません。

💬 ここが差：「20年」「1回以上」「10年以内に見直し」など、数字を1つだけ崩してくる。正しくは「30年・2回・7年」のトリオ。長期修繕計画ガイドラインと同じ数字なので、セットで固めましょう。

💬 ここが差：「予備認定＝管理センター」「本認定＝自治体」の担い手を入れ替える肢。予備認定も【フラット35】金利引下げの対象になる点まで押さえると盤石です。

💬 ここが差：「いかなる変更でも」と全部を対象にする言い切りに注意。軽微な変更まで再認定を求めると実務が回らないため、除外されています。「例外なし」の断定肢は疑ってかかりましょう。

💡 暗記の決め手「管理計画認定 5キーワード」

最後に、直前に眺めるだけで効くキーワードをまとめます。この制度は「誰が・何条で・何年」の3点セットで狙われるので、そこを固めれば得点は安定します。

数字と担い手だけ最終確認しておきましょう。認定＝都道府県知事等／申請5条の13・更新5条の16・変更5条の17／有効期間5年／長期修繕計画は30年以上・大規模修繕2回以上・7年以内見直し／総会年1回以上／名簿1年1回以上更新。この並びを言えれば、適正化法の1〜2問は堅く取れます。

本番での解き方のコツを1つ。適正化法の肢に出会ったら、まず「誰が主語か（国か・知事等か・管理センターか）」→「任意か義務か・罰則はあるか」→「数字（5年・30年・2回・7年）」の順にチェックしてください。この3ステップで、担い手すり替えと数字ずらしのほとんどは正体を現します。適正化法はマンション管理業者の登録・重要事項説明などとまとめて問われることも多いので、「誰が・何を・いつまでに」を主語で押さえる読み方が、分野全体で効いてきます。

適正化法は範囲が狭く、問われる論点もほぼ固定されています。とくに管理計画認定は「担い手の入れ替え」と「数字ずらし」の2パターンがひっかけの大半。条番号の繰り下げという今年ならではのポイントもあわせて押さえれば、ここは確実な得点源になります。あとは過去問で出題の形に慣れて、認定制度の1点を自分のものにしていきましょう。

📅 マン管攻略ノート：管理計画認定制度・適正化の推進｜v1.0