総会・理事会の運営と役員（標準管理規約）｜マン管攻略ノート

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マンション管理士試験で毎年のように問われるのが、標準管理規約の「総会・理事会・役員」です。区分所有法の「集会」とよく似ていますが、規約では数字や手続がところどころ上書きされていて、そこがそのままひっかけになります。

とくに狙われるのが「招集通知は何週間前か」「役員は誰が選ぶのか」「理事会で書面決議はできるのか」の3点。似た制度を並べて数字だけ入れ替える出題が定番です。

私は宅建・賃管・管業・FP2級を取ってきましたが、この分野は「区分所有法とどこが違うか」を軸に整理すると一気に得点源になります。条文番号・定数・期間をセットで、試験に出る形のまま押さえていきましょう。

📌 30秒で分かる「総会・理事会・役員」

まず全体像です。管理組合の意思決定は「総会（最高意思決定機関）」と「理事会（業務執行機関）」の二層構造になっています。

総会が「何をするか」を決め、理事会が「どう実行するか」を担う——この役割分担を押さえると、条文の位置づけがスッと頭に入ります。

🆚 総会 vs 理事会

ざっくり言うと、総会は「2週間前・組合員全員」、理事会は「1週間前・理事だけ」という対比です。とくに招集通知の期間は、総会2週間・理事会1週間で必ずセットにして覚えてください。

そして最大のひっかけが、総会の招集通知期間です。区分所有法（集会）は原則1週間前ですが、標準管理規約は2週間前に厳格化しています。「区分所有法どおり1週間前でよい」という肢は、規約の問題では誤りになります。どちらの法令を問うているかを見極めるのが第一歩です。

📊 役員（35〜41条）早わかり表

次に役員です。標準管理規約は理事会方式（理事会を置く方式）を標準としており、役員の種類と選び方が明確に決まっています。

役員でいちばん問われるのは「誰が誰を選ぶか」です。理事・監事は総会で選び、そのうえで理事長・副理事長・会計担当理事は理事会で理事の中から互選します。「理事長を総会で直接選ぶ」という肢は、標準管理規約では誤りです（総会で直接選ぶのは"理事"まで）。

もう1つ、理事長＝区分所有法の管理者という対応関係も頻出です。標準管理規約では理事長が管理者を兼ね、対外的に管理組合を代表します。「管理者を別に置く」わけではない点に注意してください。理事長は、管理組合を代表して未納の管理費等を請求する訴訟を追行するなど、区分所有法上の管理者としての権限も持ちます。

役員の任期も定番です。標準管理規約は任期を「2年」を例として示し、再任を妨げないとしています。輪番制のマンションでは1年任期も多く、その場合はコメントで「1年ごとに半数改選」といった工夫が示されています。大事なのは、任期満了や辞任で役員が欠けても、後任が就任するまでは前任者が引き続き職務を行う点です。役員が一斉に空席になって管理が止まる事態を防ぐための規定で、ここも肢になりやすいところです。

近年は役員のなり手不足が深刻で、標準管理規約は外部専門家（マンション管理士など）を役員に選任できる方式も用意しています。この場合、35条2項の「組合員のうちから」という要件を外し、組合員以外の外部者を理事・監事にできるよう規約で定めます。外部の専門家を入れるからこそ、先ほどの利益相反（37条の2）や監事による監査（41条）が一層重要になる、という関係も押さえておくと理解が深まります。

監事は見落とされがちですが、試験では手厚く問われます。監事は理事ではないため理事会の議決には加われませんが、理事会には出席して意見を述べる義務があります。さらに、業務や財産に不正があると認めれば臨時総会を自ら招集でき、理事長に理事会の招集を請求し、5日以内に2週間以内の日を会日とする招集通知が発せられないときは監事自身が理事会を招集できます。「監事は会計だけをチェックする脇役」というイメージは誤りで、業務全般を監督する強い権限を持つ、と覚えてください。

📊 総会の招集と決議（42〜50条）

総会は、通常総会と臨時総会の2種類です。まず招集のルールを条文順に押さえます。

ここで数字を整理します。通常総会は「年1回・新年度開始後2か月以内」、招集通知は「2週間前」、組合員の招集請求は「各1/5以上」。この3つの数字が、総会の頻出トリオです。

とくに注意したいのが占有者（賃借人）の扱いです。占有者は会議の目的に利害関係があれば総会に出席して意見を述べられますが、議決権はありません。「賃借人も議決権を持つ」という肢は誤りです。議決権はあくまで区分所有者（組合員）のものです。

通常総会と臨時総会の違いも整理しておきましょう。通常総会は毎年1回・新会計年度開始後2か月以内に理事長が必ず招集する定例の総会で、前年度の決算や新年度の予算・事業計画を承認します。一方臨時総会は必要に応じて開くもので、理事長が理事会の決議を経ていつでも招集できます。加えて、組合員が総数・議決権の各1/5以上の同意を集めれば、理事長に招集を請求できます（44条）。この1/5は「規約で減ずることができる」点も、区分所有法34条3項と同じ扱いで押さえておきましょう。

議決権の割合にも触れておきます。原則は共用部分の共有持分＝専有部分の床面積割合ですが、コメントでは住戸の面積差が小さいマンション向けに「1戸1議決権」方式、面積差が大きい場合に「価値割合」方式も許容されています。どの方式でも、1住戸を数人で共有するときは議決権を行使する者を1名に定めて届け出る必要があります。「共有者それぞれが議決権を持つ」という肢は誤りです。

議決権の行使方法は3つ。①総会に出席して行使、②書面で行使、③代理人により行使、そして規約に定めがあれば④電磁的方法でも行使できます。代理人になれるのは、その組合員の配偶者・一親等の親族、その住戸に同居する親族、他の組合員に限られます。「誰でも代理人にできる」という肢は誤りで、代理人の範囲が絞られている点が令和改正で明確化されました。

50条のみなし決議（書面・電磁的方法による決議）にも要件があります。総会を実際に開かずに決議したものとみなすには、組合員全員の書面または電磁的方法による合意が必要です。「過半数の同意でみなし決議できる」という肢は誤り。全員一致がハードルで、だからこそ争いのない議案でしか使えません。理事会の書面決議（後述）とは要件がまるで違う点に注意してください。

議事録の署名も定番です。標準管理規約では議長のほか出席した組合員2名が署名します。「議長と理事全員」「出席者全員」などに差し替える肢に注意してください。電磁的方法で作成する場合は署名に代えて電子署名を用います。議事録は理事長が保管し、利害関係人（区分所有者だけでなく賃借人や買主も含む）から請求があれば閲覧させなければなりません。

🆚 総会の決議定数（普通決議・特別決議・建替え）

決議の定数は毎年問われる超頻出テーマです。「何を決めるのに、どれだけの賛成が要るか」を表で固めます。

覚え方はシンプルで、「ふつうは過半数、規約いじりと大工事は3/4、建替えだけ4/5」。数字が上がるほど"重い決定"になっていく、と理解すれば取り違えません。

ここで大事な区別が「共用部分の変更」です。形状・効用の著しい変更を伴う重大変更は特別決議（3/4）ですが、著しい変更を伴わない軽微な変更は普通決議（過半数）で足ります。廊下の手すり設置やLED化のような軽微な工事まで3/4を要求する肢は誤りです。

もう1点、特別決議のうち「規約の変更」だけは、特別の影響を受ける組合員がいれば、その承諾も別途必要です（区分所有法31条）。定数（3/4）を満たしても、特定の人に不利益を押し付けるなら承諾が要る——この二段構えは論点として頻出です。

📊 理事会の運営と専門委員会（51〜55条）

次は理事会です。総会が決めたことを実行に移す現場で、日常の管理はここで回します。

理事会の役割は大きく3つあります。①業務執行の決定、②理事の職務執行の監督、③理事長・副理事長・会計担当理事の選解任です。とくに③は重要で、役職者の選任だけでなく解任も理事会でできる点が令和の改正で明確になりました。理事長の解任をめぐる裁判例（最高裁も理事会での解任を認めた）を背景にした論点で、「理事長の解任は総会でしかできない」という肢は誤りになります。

理事会でまず押さえるのは定足数です。理事の半数以上が出席し、出席理事の過半数で決します。総会の定足数（議決権総数の半数以上）と混同しないよう、「理事会は"頭数"の半数」と覚えてください。なお、理事は組合員の代表として選ばれた立場なので、理事の代理出席（他人に理事会へ出てもらう）は原則認められません。規約に代理出席を認める定めがなければ、本人が出るのが原則です。この点も「理事は自由に代理を立てられる」という肢で狙われます。

そして最重要のひっかけが「理事会の書面決議」です。理事会は実際に集まって議論するのが原則で、書面決議は原則できません。例外として、標準管理規約53条2項が認めるのは54条1項第五号に掲げる事項（＝17条の専有部分の修繕、21条の敷地・共用部分等の保存行為、22条の窓ガラス等の改良の承認）に限り、理事の過半数の承諾があるときだけです。それ以外の議題を「書面決議でOK」とする肢は誤りになります。

専門委員会（55条）もよく出ます。専門委員会はあくまで理事会の下部組織で、調査・検討を担うだけです。大規模修繕委員会や規約改正委員会がその例ですが、委員会自体に決定権（総会や理事会の議決権）はありません。「専門委員会が単独で工事を発注できる」といった肢は誤りです。

特別利害関係のある理事の扱いも要注意です。たとえば理事長が自分の会社と管理組合の契約を諮る場面では、その理事長は当該決議に加われません（53条）。これは先ほどの利益相反（37条の2）と一体で押さえると理解が深まります。

📊 WEB会議・電磁的方法（令和改正）

近年の改正で、総会・理事会をオンラインで開けるようになりました。ここは新しい論点として狙われます。

令和6年改正では、「WEB会議システム等」と「電磁的方法」の定義が2条に整理されました。ポイントは両者の性格の違いです。

WEB会議システム等は"リアルタイムの会議"です。即時性・双方向性が要件で、映像と音声で同時にやりとりできることが必要です。総会も理事会も、このシステムを使えば会場に集まらずに開催でき、参加した組合員・理事は出席として扱われます。招集通知には会場に代えて（または加えて）その開催方法（アクセスするURL等）を示し、なりすまし防止のためID・パスワードを個別に送るのが望ましいとされます。

一方の電磁的方法は"書面の電子版"です。書面でやっていた議決権行使・招集通知・議事録作成・書面決議などを、メール等の電子的手段に置き換えるものです。電磁的方法による議決権行使や決議を行うには、規約にその定めがあることが前提になります。

混同しやすいのは、「WEB会議＝リアルタイムの出席」「電磁的方法＝書面の代替」という役割の違いです。オンラインで"その場に参加"するのがWEB会議、事前にメールで"意思表示だけ送る"のが電磁的方法による議決権行使、と切り分けてください。

🚨 マン管試験で頻出のひっかけ8選

ここからは、本試験で実際に受験生を惑わせる形を8個並べます。「✕ひっかけ→○正しい」で覚えるのが最速です。

💬 ここが差：区分所有法（集会）の原則は1週間前だが、標準管理規約は2週間前に厳格化。「どちらの法令の問題か」を必ず確認。理事会は1週間前でセットに覚える。

💬 ここが差：二段階の選任がポイント。①総会が理事・監事を選び、②理事会が理事の中から役職を割り振る。「総会が理事長を直接選ぶ」は標準管理規約では誤り（別途そう定めることは可能だが原則ではない）。

💬 ここが差：総会は全員合意でみなし決議ができる（50条）が、理事会は違う。理事会は"議論の場"なので書面決議は例外扱い。対象は17条・21条・22条の承認だけ、と限定的な点まで押さえる。

💬 ここが差：「出席・意見陳述」と「議決権」を混同させる肢。占有者にあるのは前者だけ。しかも意見を述べるにはあらかじめ理事長への通知が要る点もセットで狙われる。

💬 ここが差：共用部分の変更を一括で3/4にしてくる肢。実際は「重大変更＝3/4」「軽微変更＝過半数」の二本立て。LED化・手すり設置・防犯カメラ設置などは軽微変更で過半数。

💬 ここが差：「構成員でない＝出席不要」と早合点させる肢。監事は監査役なので、むしろ理事会に出席して監督する義務がある。不正を見つければ理事会に報告し、臨時総会も招集できる。

💬 ここが差：委員会に決定権を持たせる肢。専門委員会はあくまで諮問・検討機関。大規模修繕委員会が案を練っても、発注や予算は総会・理事会の議決が必要。

💬 ここが差：「オンライン＝欠席」と誤認させる肢。リアルタイムに参加すれば出席。定足数にもカウントされる。事前にメールで意思表示だけ送る"電磁的方法による議決権行使"とは性質が違うので混同しない。

💡 暗記の決め手「総会・理事会 6キーワード」

最後に、試験直前に眺めるだけで効くキーワードをまとめます。数字は「区分所有法との違い」と「総会と理事会の違い」を意識してペアで覚えるのがコツです。

数字だけ最終確認しておきましょう。招集通知＝総会2週間前・理事会1週間前・建替え2か月前／通常総会＝年1回・新年度開始後2か月以内／総会定足数＝議決権総数の半数以上／組合員の招集請求＝各1/5以上／決議＝過半数・3/4・4/5／議事録署名＝議長＋出席組合員2名。この並びを言えれば、総会・理事会は合格ラインです。

この分野は、区分所有法の「集会」と標準管理規約の「総会」の違いを意識するだけで、正誤の見分けがぐっと楽になります。「規約は区分所有法を上書きしている（通知2週間・役員の二段階選任）」——この視点を持って過去問を回せば、取りこぼしはほぼなくなります。

最後に本番のコツを1つ。総会・理事会の肢に出会ったら、「総会か理事会か」→「区分所有法か規約か」→「数字（2週間・半数・過半数・3/4・4/5）」の順にチェックしてください。この3ステップで、たいていのひっかけは正体を現します。運営分野は覚えれば必ず得点になる貯金箱。1点ずつ、確実に自分のものにしていきましょう。

📅 マン管攻略ノート：総会・理事会の運営と役員（標準管理規約42〜55条）｜v1.0