賃貸借・借地借家法｜宅建攻略ノート

正解：借地権の登記がなくても、借地権者本人名義の登記建物を所有していれば第三者に対抗できます。配偶者や子など家族名義の建物では対抗できません。

→ 対抗要件の名義すり替え（平成30-問11、平成28-問11、令和7-問11 等）。

正解：事業用定期借地権の設定契約は公正証書によらなければ無効です（借地借家法23条3項）。「公正証書等の書面」でよいのは一般定期借地権のほうです。

→ 書面の種類のすり替え（令和6-問11、令和5-問11、令和3年10月-問11 等）。

正解：普通借地・普通借家では、賃料（地代）を減額しない特約は無効で減額請求できます。減額しない特約が有効なのは定期借家だけです。

→ 定期借家と普通借家の入れ替え（令和5-問11、令和5-問12、令和2年10月-問11 等）。

正解：賃貸人からの解約申入れは正当事由＋6か月の経過で終了します。3か月で解約できるのは賃借人からのときです。

→ 6か月と3か月の入れ替え（令和3年12月-問12、令和3年10月-問12、令和7-問12 等）。

正解：造作買取請求権は任意規定なので、行使しない旨の特約は有効です。「借主に不利だから無効」と早合点させるのが定番です。

→ 任意規定と強行規定の混同（令和7-問12、令和3年12月-問12 等）。

正解：契約書とは別に、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります。これを欠くと普通借家となり、更新拒絶できません。

→ 事前説明の要否のひっかけ（令和4-問12、令和2年12月-問12、平成29-問12 等）。

正解：明渡しが先履行で、賃貸人は建物の返還を受けるまで敷金返還を拒めます。同時履行ではないため、敷金返還請求権で家屋を留置することもできません。

→ 先履行と同時履行のすり替え（令和3年10月-問1、令和2年10月-問4 等）。

正解：通常の使用で生じる通常損耗・経年変化は原状回復義務に含まれません。負担させるには契約書に範囲を明記する等の明確な特約が必要です。

→ 原状回復の範囲のひっかけ（平成30-問8、令和2年10月-問4 等）。

正解：原賃貸借を賃料不払いで解除するのに、転借人へ催告して支払いの機会を与える必要はありません。一方、貸主・借主の合意解除は転借人に対抗できません（債務不履行解除権があった場合は対抗可）。

→ 転借人保護の範囲のひっかけ（平成28-問8、令和2年12月-問6 等）。

正解：更新後の存続期間は最初の更新が20年、2回目以降が10年が法定の最短です。これより短い定めは法定期間に引き上げられます（当初の最短が30年）。

→ 更新後の期間の数字ずらし（令和2年10月-問11、令和6-問11 等）。