宅建業の免許・欠格事由（5年ルール）｜宅建攻略ノート

宅建業の免許・欠格事由｜宅建攻略ノート

📚 宅建攻略ノート｜免許・欠格事由
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🎯 このページについて

宅建業法の「免許」は、毎年ほぼ確実に1〜2問出題される最頻出論点です。

免許がいる・いらないの判定、免許の基本ルール、そして「5年間免許を受けられない」欠格事由まで、このページ1枚で総整理します。

暗記量は多めですが、出題パターンは毎年ほぼ同じ。

「5年」「直ちに」「みなし」の3グループに分けて覚えるのが攻略の近道です。

📌 30秒で分かる「免許・欠格事由」

📊 免許の基本ルール

項目	ルール
免許権者	事務所が1つの都道府県内 → 知事免許／2つ以上の都道府県 → 国土交通大臣免許
事務所とは	本店は宅建業を営まなくても常に事務所（支店で営業していれば本店も数える）。宅建業を営まない兼業のみの支店は事務所ではない
有効期間	5年。更新申請は有効期間満了の90日前から30日前まで。申請中に満了しても処分が出るまで従前の免許が有効
免許換え	事務所の新設・廃止で免許権者が変わるときに必要。他県で取引するだけなら不要。怠ったことが判明すると必要的な免許取消し
免許の条件	免許権者は免許に条件を付けられる（更新時も可）。条件違反は免許を取り消されることがある（任意的取消し）
変更の届出	商号・役員や政令使用人の氏名・事務所・専任宅建士の氏名に変更 → 30日以内に届出（住所の変更は不要）
廃業等の届出	30日以内。死亡 → 相続人が「死亡を知った日」から30日／破産 → 破産管財人／解散 → 清算人が届け出る

🆚 免許がいる？いらない？

行為	免許	ポイント
自ら売買・交換を反復継続	必要	不特定多数に反復継続＝「業」
売買・交換・貸借の代理・媒介を反復継続	必要	貸借でも「代理・媒介」なら免許が必要
自ら貸借（転貸を含む）	不要	大家業・サブリースの転貸は宅建業ではない
建物の敷地に供しない土地の売買	不要	用途地域外の山林・ソーラー用地などは「宅地」に当たらない
国・地方公共団体	不要	宅建業法自体が適用されない
信託会社・信託銀行	不要	免許の規定だけ適用除外。国土交通大臣への届出で宅建業者とみなされる

🚫 欠格事由は「5年組」と「直ちに復活組」に分ける

グループ	内容
5年間ダメ	①拘禁刑（旧：懲役・禁錮）以上の刑 → 罪名を問わず執行終了等から5年 ②罰金刑 → 宅建業法違反・暴力系の犯罪（傷害・傷害現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任・暴力団対策法違反など）に限り5年 ③三悪による免許取消し（不正手段で免許取得／業務停止事由で情状が特に重い／業務停止処分違反）から5年。聴聞公示前60日以内に役員だった者も同じ ④聴聞の公示後、相当の理由なく廃業等の届出をした場合は届出から5年 ⑤暴力団員・暴力団員でなくなってから5年未満
直ちに復活	①破産者 → 復権を得れば直ちに免許OK（5年待たない） ②執行猶予つき判決 → 猶予期間を満了すれば直ちに免許OK（刑の言渡し自体が効力を失う）
その他の欠格	心身の故障で適正に営めない者／免許申請前5年以内に宅建業に関し不正・著しく不当な行為をした者／役員・政令使用人に欠格者がいる法人・個人／法定代理人が欠格の未成年者（営業許可のない場合）／暴力団員等が事業を支配する者

🚨 宅建試験で頻出のひっかけ10選

過去12年の本試験で実際に使われた「ひっかけ」を、1枚ずつカードで整理します。

❌ ひっかけ① 「自社ビルを貸す・転貸するには免許が必要」

正解：自ら貸借（転貸も含む）は宅建業に当たらず免許不要。「貸借の代理・媒介」を業とする場合だけ免許が必要です。

→ 免許の要否を判定させる最頻出パターン（平成30-問41、令和2年10月-問26 等）。

❌ ひっかけ② 「支店だけで宅建業をするなら、支店の県の知事免許でよい」

正解：支店で宅建業を営むと本店は自動的に事務所扱い。本店と支店が別の県なら2県に事務所を持つことになり、国土交通大臣免許が必要です。

→ 事務所の数え方のひっかけ（令和7-問41、平成30-問36 等）。

❌ ひっかけ③ 「更新の申請は、有効期間満了の30日前までにすればよい」

正解：更新申請は満了の90日前から30日前までの間に行います。「30日前まで」だけ覚えていると期間の始まりで引っかかります。

→ 申請期間の数字ずらし（令和3年12月-問29 等）。

❌ ひっかけ④ 「執行猶予が明けても、5年間は免許を受けられない」

正解：執行猶予期間を満了すれば刑の言渡しは効力を失い、直ちに免許を受けられます。「執行終了から5年」と混同させるのが定番です。

→ 「5年」と「直ちに」の入れ替え（令和元-問43、令和2年10月-問43 等）。

❌ ひっかけ⑤ 「罰金刑を受けたら、どんな罪でも5年間欠格」

正解：罰金で欠格になるのは宅建業法違反と暴力系の犯罪だけ。器物損壊や所得税法違反の罰金では欠格になりません（拘禁刑以上なら罪名を問わずアウト）。

→ 罪名のすり替え（令和5-問29、令和3年10月-問27、令和7-問34 等）。

❌ ひっかけ⑥ 「個人業者が死亡したら、死亡の日から30日以内に届出」

正解：相続人が「死亡を知った日」から30日以内です。起算点のすり替えに注意。

→ 届出の起算点ずらし（令和3年12月-問29、平成29-問44 等）。

❌ ひっかけ⑦ 「免許換えを怠ると、業務停止処分になる」

正解：免許換えの申請を怠っていたことが判明したときは、必要的な免許取消しです（業務停止では済みません）。

→ 処分の重さのすり替え（平成28-問37 等）。

❌ ひっかけ⑧ 「役員が住所を変更したら、変更の届出が必要」

正解：届出が必要なのは役員・政令使用人の氏名の変更。住所の変更は届出不要です。

→ 届出事項の範囲のひっかけ（令和2年12月-問31 等）。

❌ ひっかけ⑨ 「廃業したら、契約途中の取引も続けられない」

正解：死亡・廃業・免許の有効期間満了などの後も、取引を結了する目的の範囲内では宅建業者とみなされます（みなし業者）。相続人・一般承継人にも適用されます。

→ みなし業者の理解を問う（令和2年10月-問43、平成29-問36、平成28-問35 等）。

❌ ひっかけ⑩ 「役員に欠格者がいても、法人自体は免許を受けられる」

正解：役員または政令使用人に欠格者が1人でもいれば法人も免許NG。「聴聞公示前60日以内に役員だった者」まで対象になる点もセットで狙われます。

→ 法人と役員の連帯のひっかけ（令和3年10月-問27、令和7-問34 等）。

💡 暗記の決め手「5年・直ちに・みなし」

免許論点は、この3つのキーワードに知識をぶら下げると混乱しません。

5年 … 拘禁刑以上（全罪種）／特定の罰金（宅建業法＋暴力系）／三悪取消し／暴力団員。免許の有効期間も5年
直ちに … 破産は復権で直ちに、執行猶予は満了で直ちに。「5年待ち」に見せかけるのがひっかけの型
みなし … 死亡・廃業・満了後も取引の結了までは業者とみなす。信託会社も届出で業者とみなす

数字はこの4つだけ押さえれば足ります。

5年（有効期間・欠格期間）
90日前〜30日前（更新申請）
30日以内（変更の届出・廃業等の届出）
60日以内（聴聞公示前に退任した役員の欠格）

罰金でもアウトになる罪は「宅建業法違反＋暴力のにおいがする罪（傷害・暴行・脅迫・背任・凶器準備集合・現場助勢）」とイメージでまとめて覚えるのが早いです。

📝 この論点が出た過去問（12年分・21問）

出題	問われたこと
令和7年問34	欠格事由の総合（執行猶予中の使用人・公示前60日以内の役員・現場助勢の罰金・復権）
令和7年問41	1年以上の休止＝必要的取消し・解散の届出・大臣免許の要否
令和6年問38	免許の条件・更新申請中の効力・名義貸し・免許換えが不要なケース
令和5年問29	罰金刑と欠格の範囲（所得税法違反の罰金はセーフ）
令和5年問32	変更の届出・案内所等の届出（業務開始の10日前）
令和4年問26	事務所の定義（兼業のみの支店・免許証の掲示義務なし）
令和3年10月問27	役員の罰金刑と法人の欠格・控訴中（刑未確定）の扱い
令和3年10月問32	免許の要否（「宅地」に当たらない土地の売買）
令和3年12月問29	更新の申請期間・死亡の届出は「知った日」から30日
令和3年12月問36	1年以上の休止＝必要的取消し・破産の届出義務者は破産管財人
令和2年10月問26	免許の要否（分譲の代理）・免許の一身専属性・信託会社の届出
令和2年10月問43	みなし業者・復権で直ちに・執行猶予満了で直ちに
令和2年12月問31	免許の条件（更新時も可）・役員の住所変更は届出不要
令和元年問26	無免許事業・名義貸しの禁止（表示・広告もNG）
令和元年問43	執行猶予満了で直ちに免許可・器物損壊の罰金はセーフ
平成30年問36	拘禁刑以上の刑と欠格・免許換えが不要なケース
平成30年問41	免許を要する業務の判定（貸借の代理は免許が必要）
平成29年問36	みなし業者（一般承継人）・更新申請中の従前免許の効力
平成29年問44	解散の届出（清算人が30日以内）・免許は承継できない
平成28年問35	死亡後のみなし業者・業務停止中でも更新は可能
平成28年問37	免許換え怠り＝必要的取消し・有効期間満了とみなし業者