長期修繕計画は、何年分を作るのですか？
けんた
まずは結論
計画期間は30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上です。5年程度ごとに見直します。修繕積立金は均等積立方式が基本で、段階増額積立方式は最初が0.6倍以上、最後が1.1倍以内です。
「30年以上で2回、5年ごとに見直し、0.6倍と1.1倍」と覚えるのがおすすめ！
この記事は、管理業務主任者（管業）とマンション管理士（マン管）の勉強を始めたばかりの人に向けて、長期修繕計画と修繕積立金のガイドラインを、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話で、図を見ながらやさしく解説します。
同じ内容は、約10分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
✍ この記事を書いた人：ごりへい（宅建士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者・FP2級）
海外から宅建に一発合格、賃管・管業もダブル合格。不動産業の実務経験あり。 ▶ プロフィール
この記事でわかること
動画で学ぶ｜長期修繕計画と修繕積立金（約10分）
あおい先生とけんたさんの会話で、計画期間、目的と見直し、対象の範囲、前提条件、まぎらわしい用語、工事費と収支、積立方式、額の目安を確認できます。
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額の目安の表、機械式駐車場の加算、過去問のひっかけまで、記事でくわしく解説しています。
計画期間と見直し｜30年以上で2回、5年程度ごと
この章の答え計画期間は30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上です。新築でも既存でも同じです。計画は工事を確定するものではなく、5年程度ごとに調査・診断をして見直します。
計画期間は30年以上
あおい先生
長期修繕計画は、30年以上の分を作ります。しかも、大規模修繕工事が2回入る期間以上です。新築でも、見直しのときでも、同じです。
あおい先生
長期修繕計画とは、将来の修繕工事の内容、おおよその時期、概算の費用などをまとめた計画です。大規模修繕工事とは、全面的な外壁の塗装のように、建物の全体や複数の部分について行う、大きな工事です。
あおい先生
大規模修繕工事の周期は、一般的に12年から15年程度です。たとえば、15年ごとに行うなら、2回で30年になります。
30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上
あおい先生
なぜ30年以上かというと、工事のときにお金が足りなくならないように、費用が多くかかる年を、計画の中に入れるためです。たとえば、エレベーターの取替えです。
計画を作る目的は3つ
何のために、計画を作るのですか？
けんた
あおい先生
目的は3つです。1つめは、将来の工事の内容、おおよその時期、概算の費用を明確にすること。2つめは、修繕積立金の額の根拠を明確にすること。3つめは、あらかじめ合意して、工事を円滑に進めることです。
計画を作る目的は3つ
確定ではなく、5年程度ごとに見直す
30年先の工事まで、決まっているのですか？
けんた
あおい先生
いいえ。長期修繕計画は、工事の内容、時期、費用を確定するものではありません。時期はおおよその目安で、物価や金利なども変わるからです。
あおい先生
そのため、5年程度ごとに調査と診断を行って、見直します。修繕積立金の額も、あわせて見直します。見直しには、おおむね1年から2年かかるので、計画的に行います。
5年程度ごと。積立金の額もあわせて見直す
あおい先生
見直しの時期は、3つあります。1つめは、大規模修繕工事と大規模修繕工事の中間に、単独で行う場合。2つめは、工事の直前に行う場合。3つめは、工事の直後に行う場合です。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 計画期間 | 30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上。新築も既存も同じ | 第3章第1節5／令和7 問23 a（25年は不適切）・令和4 問25 b（既存20年は不適切）・マン管 令和5 問37 b |
| 工事の周期 | 一般的に12〜15年程度 | コメント第3章第1節5／令和5 問24 d |
| 確定ではない | 内容・時期・費用を確定するものではない。時期は目安で、金利や物価などの不確定要素がある | 第2章第1節2三／令和5 問21 エ・令和7 問20 イ |
| 見直しの周期 | 5年程度ごとに調査・診断して見直す。修繕積立金の額も同じ。おおむね1〜2年かかる | 第3章第1節10／令和4 問25 d・マン管 令和2 問38 a（10年は不適切） |
| 見直しの時期 | 大規模修繕工事の中間に単独で、または工事の直前か直後に行う | コメント第2章第2節1／令和3 問27 |
※長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）と公式の正答をもとに整理。
対象と前提条件｜専有部分も入ることがある
この章の答え単棟型の対象は、組合管理部分の敷地、建物の共用部分、附属施設です。共用部分の工事に伴って必要な専有部分も入ります。計画の前提条件は4つです。
計画の対象
計画の対象は、マンションのどこまでですか？
けんた
あおい先生
単棟型のマンションなら、管理規約で決めた組合管理部分である、敷地、建物の共用部分、附属施設です。附属施設とは、駐車場、自転車置場、ごみ集積所などのことです。
あおい先生
専有部分は、全部が対象外というわけではありません。共用部分の工事に伴って工事が必要になる専有部分は、対象に入ります。
あおい先生
たとえば、共用部分と専有部分の給排水管を同時に取り替えると、費用を減らせることがあります。その場合は、計画に書いて、修繕積立金から出すことを管理規約に決めておきます。
共用部分の工事に伴う専有部分は入る
あおい先生
団地型のマンションなら、一般的に、団地全体の土地、附属施設、団地共用部分と、各棟の共用部分が対象です。
前提は4つ
計画は、どんな前提で作るのですか？
けんた
あおい先生
前提は4つです。1つめは、建物と設備を新築のときと同じ水準に維持、回復する修繕工事を基本にすること。2つめは、区分所有者の要望など必要に応じて、性能を上げる改良工事を設定することです。
あおい先生
3つめは、法定点検などの点検と経常的な補修工事を、適切に行うこと。4つめは、工事をするかどうかや内容を、事前の調査と診断の結果で判断することです。
前提は4つ
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 単棟型の対象 | 組合管理部分の敷地、建物の共用部分、附属施設 | 第2章第1節2一／令和3 問25 a・令和5 問21 ア・令和4 問25 a |
| 専有部分 | 共用部分の工事に伴って工事が必要になる専有部分は含む | 第2章第1節2一／令和3 問25 b・令和7 問22 b・マン管 令和3 問36 d |
| 給排水管の一体工事 | 計画に記載し、修繕積立金からの拠出を管理規約に定める | 第2章第1節2一 |
| 団地型の対象 | 団地全体の土地、附属施設、団地共用部分と、各棟の共用部分 | 第2章第1節2一／令和3 問25 c・d |
| 前提条件 | 維持・回復の工事が基本／必要に応じて改良工事／点検と経常的な補修を適切に／工事の要否は調査・診断で判断 | 第2章第1節2二／令和2 問27・令和7 問20 ア・ウ |
※長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）と公式の正答をもとに整理。
まぎらわしい用語｜積立金は「計画」修繕工事に充てる
この章の答え推定修繕工事は計画期間に見込まれる工事、計画修繕工事は計画に基づいて実施する工事です。修繕積立金を充てるのは計画修繕工事です。
推定と計画のちがい
推定修繕工事と、計画修繕工事は、どうちがうのですか？
けんた
あおい先生
推定修繕工事は、計画期間の中で見込まれる修繕工事と改修工事のことです。計画修繕工事は、長期修繕計画に基づいて、計画的に実施する工事のことです。
あおい先生
修繕積立金は、計画修繕工事の費用に充てるお金です。推定修繕工事の費用に充てる、という言い方はひっかけです。
積立金を充てるのは計画修繕工事
| 用語 | 意味 | 根拠 |
|---|---|---|
| 推定修繕工事 | 計画期間に見込まれる修繕工事と改修工事 | 第1章4十三／令和6 問20 ア・令和3 問26 a |
| 計画修繕工事 | 長期修繕計画に基づいて計画的に実施する工事 | 第1章4十四／令和6 問20 イ・令和3 問26 b |
| 大規模修繕工事 | 建物の全体または複数の部位の大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装など） | 第1章4十五／令和6 問20 ウ |
| 修繕積立金 | 計画修繕工事の費用に充当するお金 | 第1章4十六／令和3 問26 d（推定修繕工事は不適切） |
※長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）と公式の正答をもとに整理。
工事費とお金の計画｜累計額が下回らないように
この章の答え工事費は数量に単価をかけて算定します。工事をまとめると仮設の費用を減らせます。修繕積立金の累計額が工事費の累計額を下回らないように計画します。
工事費の見積もり方
工事の費用は、どうやって見積もるのですか？
けんた
あおい先生
推定修繕工事費は、工事の項目ごとに、数量に単価をかけて算定します。単価の地域差は、材料費にはほとんどなく、労務費、つまり働く人の費用にあります。
地域差があるのは労務費
あおい先生
修繕周期とは、工事をくり返す間隔のことです。工事が早すぎると不要な修繕になり、遅すぎると劣化が進みます。
あおい先生
工事をまとめると、足場などの仮設の費用を減らせます。ただし、まとめすぎると、修繕積立金が一時的に足りなくなることがあります。
お金の計画
あおい先生
お金の計画では、工事費の累計額を、修繕積立金の累計額が下回らないようにします。大規模修繕工事の年だけ一時的に下回るときは、一時金や借入れで対応します。
一時的に下回る年は、一時金や借入れで
積立金のほかに入るお金
毎月の積立金のほかに、入ってくるお金はありますか？
けんた
あおい先生
あります。購入のときに払う修繕積立基金、足りないときに集める一時金、専用庭や駐車場の使用料から管理の費用を引いた残りです。これらは、修繕積立金会計に入れます。
あおい先生
基金や一時金を、修繕積立金会計と分けて管理する、という言い方は誤りです。一方、費用が多くかかる機械式駐車場は、駐車場使用料会計を分けることも考えられます。
どれも修繕積立金会計に入れる
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 工事費 | 数量×単価。単価の地域差は材料費・リース費にはほとんどなく、労務費にある | 第3章第1節8三・コメント／マン管 令和5 問37 d・令和6 問23 a・令和7 問21 イ |
| 工事の集約 | 仮設の費用を減らせる。過剰にまとめると積立金が一時的に不足する | コメント第3章第1節7／マン管 令和5 問37 c |
| 収支 | 積立金の累計額が工事費の累計額を下回らないように。一時的に下回るときは一時金や借入れ | 第3章第1節9・第2節3／令和6 問22 a |
| 基金・一時金 | 修繕積立基金、一時金、使用料の残りは修繕積立金会計に繰り入れる | 第3章第2節2／令和2 問28 c・d・令和5 問22 c（区分は不適切） |
| 機械式駐車場 | 駐車場使用料会計を分けることも考えられる | 第3章第1節9／令和6 問22 d |
※長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）と公式の正答をもとに整理。
決め方と保管｜総会で決議、管理組合が保管
この章の答え見直しは理事会や専門委員会で検討し、専門家に依頼して、説明会のあと総会で決議します。計画と設計図書や修繕の履歴は管理組合が保管し、求めがあれば見られるようにします。
計画の決め方
計画は、どうやって決めるのですか？
けんた
あおい先生
見直すときは、理事会や専門委員会で検討し、専門家に依頼して、総会で決議します。総会の前に説明会を開き、決議のあとは、議事録とあわせて区分所有者に配ります。
説明会のあと総会で決議
あおい先生
長期修繕計画と、設計図書や修繕の履歴は、管理組合が保管します。区分所有者などから求めがあれば、見られるようにしておきます。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 決定まで | 理事会・専門委員会で検討→専門家に依頼→説明会→総会で決議→議事録とあわせて配付 | 第2章第2節1・第3節1／令和4 問27 ウ・マン管 令和7 問38 c |
| 保管と閲覧 | 管理組合が保管し、求めがあれば閲覧できるようにする | 第2章第1節3三・第3節2／令和4 問27 ア・エ |
※長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）と公式の正答をもとに整理。
積立方式と額の目安｜均等が基本、0.6倍と1.1倍
この章の答え基本は均等積立方式です。段階増額積立方式は、均等とした場合の額を基準に、最初は0.6倍以上、最後は1.1倍以内です。額の目安の幅に収まらなくても、直ちに不適切ではありません。
2つの積立方式
修繕積立金は、どうやって積み立てるのですか？
けんた
あおい先生
基本は、均等積立方式です。計画期間に積み立てる額を、均等にする方式です。段階増額積立方式は、最初の額を抑えて、段階的に上げる方式です。
あおい先生
均等積立方式は、将来の増額を組み込まず、安定して積み立てられます。ただし、多額の資金を管理する状況が生じます。見直しで増額が必要になることもあります。
あおい先生
段階増額積立方式は、最初の負担が小さく、多額の資金を管理する必要も低くなります。ただし、増額しようとしても合意ができず、積立金が足りなくなる場合があります。
あおい先生
令和6年の改定で、引上げの目安が示されました。均等積立方式の額を基準額に、最初は0.6倍以上、最後は1.1倍以内です。たとえば基準額が1万円なら、6000円以上から1万1000円以内です。
最初は0.6倍以上、最後は1.1倍以内
| 方式 | 特長 | 注意点 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 均等積立方式（基本） | 将来の増額を組み込まず、安定して積み立てられる | 多額の資金を管理する状況が生じる。見直しで増額が必要になることもある | 第3章第2節1・ガイドライン4／令和2 問28 a・令和5 問25 |
| 段階増額積立方式 | 最初の負担が小さく、多額の資金を管理する必要性が低い | 増額の合意ができず不足する場合がある。最初0.6倍以上・最後1.1倍以内が目安 | ガイドライン4（1）（2）／令和5 問25・令和7 問24・マン管 令和3 問39 |
※修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定）と公式の正答をもとに整理。
額の目安
修繕積立金は、いくらくらいが目安ですか？
けんた
あおい先生
ガイドラインは、専有面積1平方メートルあたりの月額で、目安を示しています。たとえば、20階未満で延床面積が5000平方メートル未満なら、平均は335円です。
あおい先生
自分のマンションの額は、計画の最初の残高、計画期間に集める総額、使用料からの繰入額を足して、総専有床面積と、計画期間の月数で割って計算します。
足して、総専有床面積と月数で割る
あおい先生
目安の幅に収まらなくても、直ちに不適切というわけではありません。20階以上の超高層は、特殊な足場が必要なことなどから、工事費が増える傾向があります。
あおい先生
機械式駐車場があるときは、別に加算します。修繕積立金は共用部分の工事のためのお金で、専有部分のリフォームの費用は、原則として含まれません。
| 階数・建築延床面積 | 事例の3分の2が入る幅 | 平均値 |
|---|---|---|
| 20階未満・5,000㎡未満 | 235〜430円 | 335円 |
| 20階未満・5,000㎡以上10,000㎡未満 | 170〜320円 | 252円 |
| 20階未満・10,000㎡以上20,000㎡未満 | 200〜330円 | 271円 |
| 20階未満・20,000㎡以上 | 190〜325円 | 255円 |
| 20階以上 | 240〜410円 | 338円 |
※専有面積1㎡あたりの月額で、機械式駐車場の分を除く。修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定）をもとに整理。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 平均額の計算 | （最初の残高＋集める総額＋使用料からの繰入額）÷総専有床面積÷計画期間の月数 | ガイドライン3（2）①／令和4 問28 |
| 幅の外でも | 目安の幅に収まらなくても、直ちに不適切ではない | ガイドライン3（1）（3）／令和6 問24 c |
| 超高層 | 特殊な足場などで工事費が増える傾向がある | ガイドライン3（2）②／令和6 問24 b・マン管 令和3 問39 c |
| 機械式駐車場 | 別に加算する（1台あたりの月額×台数を、総専有床面積で割る） | ガイドライン3（2）③ |
| 専有部分のリフォーム | 修繕積立金には原則として含まれない | ガイドライン2（1）／令和6 問24 a |
※修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定）と公式の正答をもとに整理。
試験に出る｜ひっかけと過去問
この章の答え「30年以上で2回」「5年程度ごと」「専有部分も入る」「積立金は計画修繕工事に」「基金や一時金は修繕積立金会計に」「地域差は労務費」「0.6倍と1.1倍」がよく問われます。
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 計画期間は25年以上 | 30年以上で2回以上（令和7 問23 a） |
| 既存のマンションの計画期間は20年以上 | 既存も同じ（令和4 問25 b） |
| 30年以上「または」大規模修繕工事が2回含まれる期間 | 「かつ」（マン管 令和4 問36 c） |
| 10年程度ごとに見直す | 5年程度ごと（マン管 令和2 問38 a） |
| 専有部分は対象に入らない | 工事に伴う部分は入る（令和3 問25 b） |
| 修繕積立金は推定修繕工事の費用に充てる | 計画修繕工事（令和3 問26 d） |
| 修繕積立基金や一時金は、修繕積立金会計と分ける | 修繕積立金会計に入れる（令和5 問22 c） |
| 専有部分のリフォームの費用も修繕積立金に含まれる | 原則含まれない（令和6 問24 a） |
| 目安の幅に収まらないと不適切 | 直ちに不適切ではない（令和6 問24 c） |
過去問の出題
令和2〜7年度で、問題文を読んで確かめると、この2つのガイドラインが主題の問題は、管業で25問、マン管で7問です。管業では毎年3〜5問出ています。
| 年度 | 管業 | マン管 |
|---|---|---|
| 令和2 | 問26・27・28 | 問38 |
| 令和3 | 問25・26・27 | 問36・39 |
| 令和4 | 問25・26・27・28 | 問36 |
| 令和5 | 問21・22・23・24・25 | 問36・37 |
| 令和6 | 問20・21・22・23・24 | — |
| 令和7 | 問20・21・22・23・24 | 問38 |
※問題文と公式の正答から1問ずつ確かめたもの（令和2〜7年度）。
まとめ｜30年以上で2回、5年ごとに見直し、0.6倍と1.1倍
まとめ
- 計画期間は30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上。新築も既存も同じ
- 計画は確定ではない。5年程度ごとに調査・診断して、積立金の額も見直す
- 対象は敷地、共用部分、附属施設。工事に伴う専有部分も入る
- 修繕積立金は計画修繕工事に充てる。基金や一時金は修繕積立金会計に入れる
- 積立ては均等積立方式が基本。段階増額積立方式は最初0.6倍以上、最後1.1倍以内
- 額の目安の幅に収まらなくても、直ちに不適切ではない
「30年以上で2回、5年ごとに見直し、0.6倍と1.1倍」で、整理できました！
けんた
あおい先生
「または」と「かつ」、「推定」と「計画」、基金や一時金の入れ先の入れ替えが、よく出ます。表で確かめながら覚えましょう。
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出典・参考にした公式資料
- 国土交通省 長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（令和6年6月改定）
- 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）
- 管理業務主任者試験・マンション管理士試験 令和2〜7年度の過去問と公式の正答（上の表の問題）
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