📚 宅建攻略ノート｜土地区画整理法
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🎯 このページについて
「土地区画整理法」は、法令上の制限のなかで毎年ほぼ1問（問20前後）が出る定番分野です。
耳慣れない用語が多い分野ですが、問われる柱は決まっています。①施行者と認可・②換地計画・③仮換地の指定・④換地処分の効果・⑤保留地と清算金・⑥建築等の制限の流れで整理すると、一気に得点源に変わります。
とくに「許可か届出か」「いつ効力が生じるか（換地処分の公告の翌日か、公告が終わった時か）」の切り分けが、合否を分けるひっかけの中心です。
このページでは、過去問で実際に狙われた形に沿って、6つの柱を表とカードで整理します。
📌 30秒で分かる「土地区画整理法」
👷 施行者の種類と認可
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 換地計画の認可 | 個人施行者・土地区画整理組合・区画整理会社・市町村・都市再生機構・地方住宅供給公社は、換地計画について都道府県知事の認可を受ける |
| 換地計画の縦覧 | 個人施行者以外の施行者は、換地計画を2週間公衆の縦覧に供する |
| 個人施行者の同意 | 区域内に他の宅地所有者がいる場合、認可を申請しようとするときはこれらの者の同意が必要 |
| 二重施行の制限 | 現に施行中の施行地区では、その施行者の同意を得なければ他の者は事業を施行できない |
| 組合の組合員 | 施行地区内の宅地の所有権者だけでなく、借地権のみを有する者も組合員になる |
| 土地区画整理審議会 | 市町村など公的施行の事業ごとに設置され、換地計画・仮換地の指定・減価補償金の交付に関する事項の権限を行使する。組合・個人施行には置かれない |
🗺 換地計画
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 照応の原則 | 換地は、換地及び従前の宅地の位置・地積・土質・水利・利用状況・環境等が照応するように定める |
| 換地を定めない場合 | 代わるべき道路が設置され従前の道路が廃止される等のときは、その土地について換地を定めないことができる |
| 参加組合員の宅地 | 換地計画で参加組合員に与えるべきものと定められた宅地は、公告があった日の翌日に参加組合員が取得する |
| 損失の補償 | 従前の宅地を使用収益できなくなり損失を受けた者に、施行者が通常生ずべき損失を補償する |
🔁 仮換地の指定（使用収益権の移行・従前地の扱い）
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 指定できる時期 | 換地処分前でも、換地計画に基づき必要がある場合は仮換地を指定できる |
| 使用収益権の移行 | 従前の宅地を権原に基づき使用収益できる者は、効力発生日から換地処分の公告日まで、仮換地について従前と同じ使用収益ができる |
| 使用収益の開始日 | 特別の事情があるときは、使用収益を開始できる日を効力発生日と別に定めることができる |
| 従前の宅地の管理 | 仮換地指定で使用収益できる者がなくなった従前の宅地は、その時から換地処分の公告日まで施行者が管理する |
| 建築物の移転・除却 | 施行者は、仮換地指定により従前の宅地上の建築物の移転・除却が必要となったときは、これを移転し又は除却できる |
📢 換地処分の効果（公告の翌日・権利の発生消滅）
| 場面 | 結論 |
|---|---|
| 換地の効果 | 換地は、換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる |
| 権利の消滅 | 換地を定めなかった従前の宅地に存する権利は、公告があった日が終了した時に消滅する |
| 換地処分の公告 | 市町村など施行者を問わず、換地処分の公告は都道府県知事が行う |
| 変動の登記 | 公告後に施行による変動があったときは、施行者が遅滞なく変動に係る登記を申請・嘱託する（公告があったら直ちに登記所へ通知） |
| 他の登記の制限 | 換地処分の公告後、変動の登記がされるまでの間は、確定日付ある書類で公告前に登記原因が生じたと証明した場合を除き、他の登記ができない |
🏞 保留地と減歩
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 保留地 | 換地計画で定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得する |
| 減歩 | 各地権者が宅地の面積を出し合い、その分が保留地や公共施設用地の原資になる仕組み（保留地はこの減歩によって生み出される） |
💴 清算金
| 場面 | 結論 |
|---|---|
| 確定の時期 | 換地計画で定められた清算金は、換地処分の公告があった日の翌日に確定する |
| 徴収・交付の時期 | 徴収・交付は換地処分後に行う。仮換地を指定した時ではない |
| 権利義務の性質 | 清算金の徴収・交付の権利義務は、換地処分後の所有権移転に伴い当然に移転する性質ではない |
🚧 建築等の制限（知事等の許可）
| 項目 | 結論 |
|---|---|
| 制限の期間 | 施行認可の公告があった日後、換地処分の公告がある日まで |
| 対象の行為 | 施行地区内で、事業の障害となるおそれがある建築物の新築・土地の形質変更等 |
| 許可権者 | 都道府県知事等（行政庁）の許可を受ける。組合や施行者の許可ではない |
🚨 宅建試験で頻出のひっかけ8選
過去12年の本試験で実際に使われた「ひっかけ」を、1枚ずつカードで整理します。
💡 暗記の決め手「許可か届出か」と「公告の翌日」
土地区画整理法は、誰の許可・いつ効力を軸に整理すると迷いません。
まず許可を受ける相手を固定します。
- 建築等の制限＝都道府県知事等の許可（組合・施行者ではない）
- 制限がかかる期間は施行認可の公告後〜換地処分の公告がある日まで
次に効力が生じるタイミングを「公告の翌日」でまとめて覚えます。
- 換地＝公告の翌日から従前の宅地とみなす
- 保留地の取得・清算金の確定＝いずれも公告の翌日
- ただし換地を定めなかった宅地の権利の消滅＝公告があった日が終了した時（翌日ではない）
登記のルールも時期でセットにします。
- 他の登記の制限＝換地処分の公告後から（仮換地指定後ではない）
- 公告があったら施行者は直ちに登記所へ通知し、変動があれば遅滞なく変動の登記を申請・嘱託
最後に施行者と機関の対応です。
- 換地計画の認可＝都道府県知事／換地処分の公告も都道府県知事
- 組合員＝所有権者＋借地権者（借地権のみでも組合員）
- 土地区画整理審議会＝公的施行のみ（組合・個人施行にはない）
📝 この論点が出た過去問（12年分・12問）
| 出題 | 問われたこと |
|---|---|
| 令和7年 問20 | 他の登記の制限は換地処分の公告後から |
| 令和6年 問20 | 換地処分の公告は都道府県知事が行う |
| 令和5年 問20 | 審議会は組合施行に置かれない・清算金の確定 |
| 令和4年 問20 | 建築行為等の制限は都道府県知事等の許可 |
| 令和3年10月 問20 | 形質変更の制限の許可は知事等（組合でない） |
| 令和3年12月 問20 | 借地権のみの者も組合員になる |
| 令和2年10月 問20 | 組合総会の定足数・賦課金・借地権者の同意 |
| 令和2年12月 問20 | 換地の照応の原則 |
| 令和元年 問20 | 他の登記の制限は換地処分の公告後から |
| 平成30年 問21 | 仮換地指定に伴う建築物の移転・除却 |
| 平成29年 問21 | 借地権者も組合員・組合の解散認可 |
| 平成28年 問21 | 建築・形質変更の制限は知事等の許可 |
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