📚 宅建攻略ノート｜住宅金融支援機構
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🎯 このページについて
住宅金融支援機構は、宅建試験の5問免除科目のなかで毎年ほぼ問46で1問出題される定番論点です。
覚える範囲は「証券化支援事業（買取型）の対象になる・ならない」と「機構が自分で貸す直接融資の例外」に集約されます。
出題パターンは毎年ほぼ同じで、正しい業務の記述に1か所だけ誤りを混ぜてくる形が中心です。
「買取型は自分・親族が住む家だけ」「直接融資は民間がやりにくい分野の例外」の2本柱で押さえるのが攻略の近道です。
📌 30秒で分かる「住宅金融支援機構」
📊 証券化支援事業（買取型）の仕組み
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 基本の流れ | 民間金融機関が貸し付けた住宅ローンの貸付債権を機構が譲り受ける（買い取る）ことで、民間による住宅資金の供給を支援する |
| 資金調達 | 買い取った住宅ローン債権を担保にMBS（資産担保証券）を発行し、債券市場（投資家）から資金を調達する |
| 貸付金の利率 | 買取型の利率は各金融機関が定めるため、金融機関によって異なる場合がある（機構が一律に決めるのではない） |
| 償還方法 | 元利均等の方法に加え、元金均等の方法のものも譲受けの対象となる |
| 金利引下げ制度 | ZEH・省エネ性・耐震性・バリアフリー性・耐久性・可変性等に優れた住宅を取得する場合、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度がある |
🆚 買取型の「対象になる／ならない」
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 対象になる | ・自ら居住する住宅、または親族が居住する住宅の建設・購入資金 ・新築だけでなく中古住宅の購入資金も対象 ・住宅の購入に付随する改良（リフォーム）に必要な資金も含まれる ・住宅の建設・購入に付随する土地・借地権の取得に必要な資金も含まれる |
| 対象にならない | ・賃貸住宅の建設・購入に必要な資金の貸付債権（賃貸は買取型の対象外） |
🏠 機構が「直接融資」する例外
| 直接融資できる分野 | ポイント |
|---|---|
| 災害復興 | 災害により住宅が滅失した場合の、代わるべき住宅の建設・購入資金。一定の元金返済の据置期間を設けることができる |
| 子育て・高齢者向け賃貸 | 子どもを育成する家庭・高齢者の家庭に適した良好な賃貸住宅の建設に必要な資金（買取型では賃貸は対象外だが、直接融資では行う） |
| マンション共用部分 | マンション管理組合・区分所有者に対する共用部分の改良に必要な資金 |
| まちづくり | 市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金 |
| 性能向上リフォーム | 地震に対する安全性の向上やエネルギー消費性能の向上を主目的とする住宅改良資金 |
| 高齢者リバースモーゲージ | 高齢者が自ら居住する住宅のバリアフリー工事等の貸付けで、償還を死亡時に一括して行う制度。抵当権の効力が及ぶ範囲を超えて弁済を請求しないこともできる |
| 返済困難者への対応 | 経済事情の変動で元利金の支払が著しく困難になった者へ、償還期間の延長等の貸付条件の変更を行う |
🛡️ 団体信用生命保険・住宅融資保険
| 業務 | 内容 |
|---|---|
| 団体信用生命保険（団信） | 貸付けを受けた者が死亡した場合だけでなく、重度障害となった場合にも、支払われる保険金を債務の弁済に充てることができる |
| 住宅融資保険 | 民間金融機関による住宅資金の供給を支援するため、金融機関が貸し付けた住宅ローンについて保険を引き受ける |
🚨 宅建試験で頻出のひっかけ8選
過去の本試験で実際に使われた「ひっかけ」を、1枚ずつカードで整理します。
💡 暗記の決め手「買取型は自分の家・直接融資は例外」
機構の業務は、次の2本柱に知識をぶら下げると混乱しません。
- 買取型は「自分・親族が住む家」だけ … 賃貸住宅はダメ。新築も中古もOK。購入に付随する改良・土地・借地権もセットでOK
- 直接融資は「民間がやりにくい分野」の例外 … 災害復興／子育て・高齢者向け賃貸／マンション共用部分／まちづくり建築物／耐震・省エネ改良／高齢者リバースモーゲージ／返済困難者の条件変更
証券化のしくみは、この流れで押さえます。
- 買い取る → MBSを発行 → 投資家から資金調達
- 買取型の利率は金融機関ごとに異なる（機構が一律に決めない）
- 償還方法は元利均等＋元金均等の両方
保険まわりは「団信は死亡＋重度障害」「住宅融資保険は民間ローンの後押し」とペアで覚えるのが早いです。
📝 この論点が出た過去問
| 出題 | 問われたこと |
|---|---|
| 令和7年 問46 | 買取型で賃貸住宅は対象外・災害の据置期間・高齢者死亡時一括償還・市街地建築物の建設資金 |
| 令和6年 問46 | 買取型は購入付随の改良資金も対象・耐震／省エネ改良の貸付・住宅融資保険の引受け |
| 令和5年 問46 | 買取型は新築のみでなく中古も対象・子育て高齢者向け賃貸の建設・ZEH等の金利引下げ・マンション共用部分 |
| 令和4年 問46 | 買取型は付随する土地・借地権取得資金も対象・団信は重度障害も・償還は元利＋元金均等・MBS発行 |
| 令和3年10月 問46 | 買取型で賃貸購入資金は対象外・市街地建築物の建設資金・省エネ金利引下げ・返済困難者の条件変更 |
| 令和3年12月 問46 | 子育て高齢者向け賃貸の建設資金は貸付あり・災害代替の貸付・買取型は自己／親族居住用・マンション共用部分 |
| 令和2年10月 問46 | 災害復興は据置期間を設けられる・MBS発行・買取型で賃貸は対象外・団信（死亡時の弁済充当） |
| 令和2年12月 問46 | 買取型は購入付随の改良資金も対象・地震安全性改良の貸付・利率は金融機関ごと・高齢者死亡時一括償還 |
| 令和元年 問46 | 買取型は中古住宅購入も対象・優良住宅の金利引下げ・マンション共用部分・災害代替の貸付 |
| 平成30年 問46 | 買取型は付随する土地・借地権取得資金も対象・住宅融資保険・MBS発行・高齢者向け改良の直接融資 |
| 平成29年 問46 | 買取型の利率は金融機関ごとに異なる・団信は重度障害も・高齢者一括償還の抵当権効力範囲・付随改良資金 |
| 平成28年 問46 | 買取型で賃貸は対象外・子育て高齢者向け賃貸の建設改良・省エネ耐震の金利引下げ・マンション共用部分 |
この論点の過去問は、当サイトのゲーム教材「宅建ものがたり」の練習モードで実際に解けます（無料体験あり）。
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