📚 宅建攻略ノート｜不動産取得税・固定資産税
宅地建物取引士 受験者応援サイト｜不動産資格キャリアLABO
🎯 このページについて
宅建試験の「税・その他」分野では、地方税から毎年1問が出題され、その大半を不動産取得税と固定資産税が占めます。
どちらも仕組みはシンプルですが、「課税するのは都道府県か市町村か」「税率は何％か」「免税点はいくらか」といった数字と主体の入れ替えで引っかけてくるのが特徴です。
このページでは、2つの地方税を左右に並べて対比しながら整理します。
「取得税＝道府県・固定資産税＝市町村」の対比軸を先に頭に入れると、混乱せずに得点できます。
📌 30秒で分かる「不動産取得税・固定資産税」
📊 不動産取得税（道府県税）
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 課税主体 | 不動産が所在する都道府県が取得者に課す。市町村・特別区などの地方公共団体には課税できない |
| 税の性質 | 普通税（使途を特定しない）。徴収は普通徴収で、特別徴収や申告納付によることはできない |
| 課税標準 | 固定資産課税台帳の登録価格（固定資産の評価額）。取得時の売買価格ではない |
| 税率 | 標準4％。特例で土地・住宅は3％、住宅以外の家屋のみ4％（土地は住宅以外でも3％）。4％は標準税率であって上限の規定ではない |
| 免税点 | 課税標準となるべき額が、土地10万円・家屋の建築（新築・増改築）23万円・その他（売買等）12万円に満たない場合は課税されない |
| 非課税（形式的移転） | 相続（包括遺贈・相続人への遺贈を含む）・法人の合併による取得は課税されない。共有物分割も分割前の自己の持分割合を超えない部分なら課税されない |
| 取得とみなす場合 | 家屋を改築して価格が増加すれば取得とみなして課税。新築未使用の家屋は新築から6か月（特例で1年）経過してなお使用・譲渡がなければ、その日に取得があったとみなす |
| 住宅の特例 | 床面積50㎡以上240㎡以下の住宅は、課税標準から新築年に応じた額（新基準なら1,200万円）を控除できる |
📊 固定資産税（市町村税）
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 課税主体・徴収 | 市町村が課す。徴収は普通徴収（特別徴収ではない） |
| 賦課期日 | 1月1日。地方税法で定められており、市町村の条例で定めるものではない |
| 納税義務者 | 1月1日時点の所有者（登記簿等に登記・登録されている者）。年度途中で譲渡・売買しても1月1日の所有者が全額納税義務を負い、日数按分や還付はない |
| 特殊な納税義務者 | 賦課期日前に所有者が死亡なら現に所有する者（相続人等）に課税できる。質権または100年より永い地上権が設定された土地は、その質権者・地上権者が納税義務者 |
| 標準税率 | 1.4％。かつての制限税率（1.7％）は平成16年度改正で廃止されている |
| 免税点 | 課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合は原則課税できない |
| 小規模住宅用地の特例 | 200㎡以下の住宅用地の課税標準は、価格の6分の1（3分の1でも2分の1でもない）。特例の適用は賦課期日現在で判定する |
| 納期 | 原則4月・7月・12月・2月。特別の事情があれば市町村は条例で異なる納期を定められる |
| 縦覧・閲覧・不服 | 土地・家屋価格等縦覧帳簿の縦覧期間は4月1日から、4月20日又は最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日まで。台帳の閲覧は求めに応じて供する。登録価格に不服があれば固定資産評価審査委員会に文書で審査の申出ができる |
🚨 宅建試験で頻出のひっかけ10選
過去の本試験で実際に使われた「ひっかけ」を、1枚ずつカードで整理します。
💡 暗記の決め手「主体・税率・分数」
2つの地方税は、3つの対比軸で並べて覚えると数字のひっかけに強くなります。
- 課税主体 … 不動産取得税＝道府県／固定資産税＝市町村。どちらも徴収は普通徴収
- 税率 … 不動産取得税は標準4％（土地・住宅は3％）／固定資産税は標準1.4％。固定資産税の制限税率1.7％は廃止済み
- 分数と1月1日 … 小規模住宅用地の課税標準は6分の1。固定資産税は1月1日の所有者が全額負担（按分・還付なし）
免税点の数字も、2つセットで押さえると迷いません。
- 不動産取得税 … 土地10万円・家屋の建築23万円・その他12万円
- 固定資産税 … 土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円
「相続・合併・持分内の分割＝形式的移転で不動産取得税は非課税」という非課税の型も、まとめて覚えるのが早いです。
📝 この論点が出た過去問（12年分・12問）
| 出題 | 問われたこと |
|---|---|
| 令和7年 問24 | 固定資産税：台帳閲覧（住所削除措置）・小規模住宅用地は6分の1・免税点・賦課期日前死亡は現所有者に課税 |
| 令和6年 問24 | 不動産取得税：免税点（土地10万・建築23万・その他12万）・課税標準は登録価格・合併は非課税・税率 |
| 令和5年 問24 | 不動産取得税：道府県税・普通税・普通徴収・地方公共団体には課税できない |
| 令和4年 問24 | 固定資産税：縦覧期間・普通徴収・賦課期日は1月1日（法定）・原則は所有者に課税 |
| 令和3年10月 問24 | 不動産取得税：既存住宅の課税標準控除・新築未使用のみなし課税（6か月）・普通徴収・税率4％は標準 |
| 令和3年12月 問24 | 固定資産税：重大な錯誤は直ちに修正登録・審査申出・按分義務なし・小規模住宅用地6分の1 |
| 令和2年10月 問24 | 不動産取得税：共有物分割（持分内は非課税）・税率3％・面積による非課税なし・改築増価で課税 |
| 令和2年12月 問24 | 固定資産税：納期は条例で変更可・還付なし・制限税率1.7％は廃止・小規模住宅用地6分の1 |
| 令和元年 問24 | 固定資産税：質権者・地上権者が納税義務者・タワマンは階層補正で按分・小規模6分の1・納期 |
| 平成30年 問24 | 不動産取得税：相続は非課税・申告納付ではない・改築増価で課税・免税点 |
| 平成29年 問24 | 固定資産税：審査申出・所有者に課税・縦覧は期間限定・住宅用地特例は賦課期日で判定 |
| 平成28年 問24 | 不動産取得税：新築住宅1,200万円控除（240㎡は上限で適用）・みなし課税6か月・合併は非課税・税率 |
この論点の過去問は、当サイトのゲーム教材「宅建ものがたり」の練習モードで実際に解けます（無料体験あり）。
🔗 次に読む
独学だけでは不安な方は、宅建の通信講座比較も参考にしてください。
