📚 宅建攻略ノート｜所得税・登録免許税・印紙税・贈与税
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🎯 このページについて
宅建試験の「税・その他」分野では、国税から毎年1問が出題されます。
出題テーマは、所得税（譲渡所得・住宅ローン控除）・登録免許税・印紙税の3つがローテーションで回るのが特徴です。
深追いすると税法の沼にはまりますが、宅建で問われる論点は毎年ほぼ同じ。
「記載金額の判定」「住宅用家屋の軽減の要件」「併用できる特例・できない特例」の3点にしぼって覚えるのが攻略の近道です。
📌 30秒で分かる「所得税・登録免許税・印紙税」
📊 所得税（譲渡所得）
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 取得費に含むもの | 購入代金・購入手数料に加え、取得後に支出した設備費・改良費も含む |
| 相続で取得した資産 | 相続時の価額ではなく、被相続人の取得費を引き継ぐ（限定承認を除く） |
| 権利金の課税 | 建物所有目的の土地賃借権設定の権利金が土地価額の10分の5を超えるとき → 譲渡所得として課税 |
| 特別控除額（50万円） | 総合課税の譲渡所得で、まず短期（取得後5年以内）分から控除し、控除しきれない分を長期分から控除 |
| 2分の1課税 | 総合課税で2分の1になるのは長期譲渡所得（取得後5年超）だけ。5年以内の短期は対象外 |
| 別荘等の損失 | 生活に通常必要でない資産（別荘など）の災害損失は譲渡所得から控除できる |
📊 住宅ローン控除と譲渡の特例の併用
| 組み合わせ | 可否 |
|---|---|
| 住宅ローン控除 ＋ 買換え等の譲渡損失の損益通算 | 併用できる |
| 住宅ローン控除 ＋ 軽減税率の特例（譲渡益課税の特例） | 併用できない |
| 控除を受けられる年 | 居住の用に供した年分から。土地だけ先に取得しても、家屋に住む前の年分は対象外 |
| 償還期間の要件 | 住宅借入金等の償還期間は10年以上が必要（3年では適用不可） |
📊 登録免許税（住宅用家屋の軽減）
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 取得原因 | 移転登記の軽減は売買または競落による取得に限る。相続・交換・贈与は対象外 |
| 床面積 | 50㎡以上（共有でも家屋全体で判定し、持分割合は乗じない） |
| 登記の時期 | やむを得ない事情がある場合を除き、取得後1年以内に登記を受ける |
| 証明書 | 要件を満たす旨の市町村長の証明書を登記申請書に添付（税務署長・知事ではない） |
| 耐震要件 | 昭和57年1月1日以後に建築された家屋は、耐震基準適合の証明がなくても適用可 |
| 敷地（土地） | 住宅用家屋の軽減は土地の移転登記には適用されない |
| 適用回数 | 回数制限なし（過去に受けていても再度適用可） |
※土地の売買による移転登記の軽減措置（別枠）には、地目・価額・面積による制限はなく、法人にも適用されます。
📊 登録免許税・課税標準
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 課税標準となる価額 | 売買契約書に書かれた実際の取引価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格 |
📊 印紙税（記載金額の判定）
| 文書・ケース | 記載金額の扱い |
|---|---|
| 同じ種類の契約を区分記載（土地譲渡＋建物譲渡） | 合算した額が記載金額 |
| 異なる種類を併記（土地譲渡＋建築請負） | 高い方の額が記載金額 |
| 交換契約書 | 交換金額のうち高い方の額 |
| 贈与契約書 | 記載金額のない契約書（200円） |
| 金額を減額する変更契約書 | 記載金額のない契約書として扱う |
| 土地賃貸借契約書 | 賃料ではなく権利金の額が記載金額 |
| 消費税額が区分明記 | 消費税額を除いた額が記載金額 |
📊 印紙税（課税・非課税と過怠税）
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 複数通の作成 | 契約書は作成通数ごとに課税。3通作れば3通すべてに課税 |
| 覚書・変更契約書 | 契約の成立を証する覚書や、重要事項（契約期間など）を変更する覚書も課税文書 |
| 駐車場の契約 | 特定区画に車両を駐車させる契約は施設の賃貸借で、土地の賃借権設定の契約書には当たらない |
| 国等が作成する文書 | 非課税。国と私人が共同作成した契約書は、私人が保存する分も非課税扱い |
| 売上代金の受取書 | 記載金額が5万円未満のものは非課税 |
| 過怠税 | 納付しなかった場合、不納付の税額とその2倍の合計（＝原則3倍）が徴収される |
🚨 宅建試験で頻出のひっかけ10選
過去の本試験で実際に使われた「ひっかけ」を、1枚ずつカードで整理します。
💡 暗記の決め手「限る・高い方・引き継ぐ」
国税は範囲が広く見えますが、宅建で問われる急所は3つのキーワードに集約できます。
- 「〜に限る」 … 住宅用家屋の軽減は売買・競落に限る（相続・交換・贈与はダメ）。証明書は市町村長に限る
- 「高い方」 … 交換契約書と、異なる種類を併記した契約書の記載金額は高い方。同じ種類の区分記載だけは合算
- 「引き継ぐ」 … 相続で取得した資産は取得費を引き継ぐ。取得費には取得後の設備費・改良費も含む
数字はこの4つを押さえれば足ります。
- 床面積50㎡以上（住宅用家屋の軽減・家屋全体で判定）
- 取得後1年以内（軽減を受けるための登記時期）
- 償還期間10年以上（住宅ローン控除の要件）
- 過怠税は原則3倍（不納付額＋その2倍）／受取書は5万円未満で非課税
住宅ローン控除は「損益通算とは併用OK・軽減税率の特例とは併用NG」とセットで覚えるのが早いです。
📝 この論点が出た過去問
| 出題 | 問われたこと |
|---|---|
| 令和7年 問23 | 登録免許税・土地移転登記の軽減（地目・価額・面積の制限なし・法人も適用） |
| 令和6年 問23 | 住宅ローン控除（損益通算とは併用可・軽減税率とは併用不可・居住年・償還期間10年） |
| 令和5年 問23 | 印紙税・記載金額の判定（作成通数ごとに課税・併記・贈与/減額の変更契約書） |
| 令和4年 問23 | 印紙税・覚書の課税（重要事項変更は課税・同種は合算・駐車場は施設賃貸借） |
| 令和3年10月 問23 | 所得税・譲渡所得（特別控除の順序・取得費・権利金・2分の1課税は長期のみ） |
| 令和3年12月 問23 | 登録免許税・住宅用家屋の移転登記軽減（売買競落に限る・床面積・証明書は市町村長） |
| 令和2年10月 問23 | 印紙税（国等は非課税・消費税額は除く・交換は高い方・賃貸借は権利金） |
| 令和2年12月 問23 | 登録免許税・住宅用家屋の軽減（取得後1年以内・相続は対象外・課税標準） |
| 平成30年 問23 | 登録免許税・住宅用家屋の軽減（交換は対象外・床面積は家屋全体・耐震証明・証明書） |
| 平成29年 問23 | 所得税・譲渡所得（別荘の災害損失・権利金・不動産業者は事業所得・相続は取得費引継ぎ） |
| 平成28年 問23 | 印紙税（過怠税は原則3倍・交換は高い方・贈与は200円・受取書5万円未満は非課税） |
この論点の過去問は、当サイトのゲーム教材「宅建ものがたり」の練習モードで実際に解けます（無料体験あり）。
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