📚 宅建攻略ノート｜8種制限（自ら売主制限）
宅地建物取引士 受験者応援サイト｜不動産資格キャリアLABO
🎯 このページについて
宅建業法の「8種制限（自ら売主制限）」は、毎年3〜4問が出題される得点源です。
これは、宅地建物取引業者が「自ら売主」となり、相手方（買主）が宅建業者ではないときにだけ適用される、買主保護のための8つのルールです。
裏を返すと、宅建業者どうしの取引（業者間取引）にはいっさい適用されません。ここが最大のひっかけどころです。
このページでは、クーリング・オフ、手付金等の保全措置、手付の額、損害賠償額の予定、他人物売買の制限などを1枚で整理します。数字（2割・8日・5%／10%）と「適用される場面かどうか」の見極めが勝負です。
📌 30秒で分かる「8種制限」
📊 大前提（適用されるための3条件）
| 条件 | ポイント |
|---|---|
| 売主が宅建業者 | 宅建業者が自ら売主となる売買であること。売主が業者でなければ適用されない |
| 買主が非業者 | 買主が宅建業者ではないこと。業者間取引には8種制限は適用されない（最重要） |
| 売買契約であること | 売買（交換を含む扱い）の場面。貸借の媒介・代理などには及ばない |
🗂 8つの制限の一覧
| 制限 | 内容 |
|---|---|
| 自己所有でない物件の売買制限 | 自己の所有に属しない宅地建物を自ら売主として売買（予約を含む）できない。取得する契約を締結済みなど取得が確実なら可 |
| クーリング・オフ | 事務所等以外で買受けの申込みをした買主は、書面で告げられた日から8日以内なら書面で撤回・解除できる |
| 手付金等の保全措置 | 一定額を超える手付金等は、受領する前に保全措置を講じなければならない |
| 手付の額の制限・解約手付 | 手付は代金の2割まで。手付は解約手付とみなされる |
| 損害賠償額の予定等の制限 | 予定額＋違約金の合計が代金の2割まで |
| 契約不適合責任の特約制限 | 通知期間を「引渡しから2年以上」とする特約以外の、買主に不利な特約は無効 |
| 割賦販売契約の解除等の制限 | 30日以上の期間を定めて書面で催告してからでないと解除等ができない |
| 所有権留保等の禁止 | 引渡し＋代金の3割超の受領後は、担保目的で物件を留保・譲り受けできない |
🚫 クーリング・オフ
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 解除できる場所 | 事務所等以外で買受けの申込みをした場合。申込みをした場所で判断する（契約締結地ではない）。喫茶店・仮設テント張りの案内所などは事務所等に当たらず解除できる |
| 解除できない場所 | 事務所、専任宅建士を置く継続的な業務施設、契約や申込みを受ける案内所等。媒介・代理を依頼した他の宅建業者の事務所も含む。買主が自ら申し出た自宅・勤務先も事務所等扱い |
| 期間 | 書面で告げられた日から起算して8日以内。書面で告げられなければ8日は進行せず、8日経過後でも解除できる |
| 方法・効力 | 撤回・解除は書面で行う（電磁的方法は不可）。効力は書面を発した時に生じる（発信主義） |
| できなくなるとき | 買主が物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払ったとき。どちらか一方だけでは解除権は失われない |
| 効果 | 売主は損害賠償・違約金を請求できない。受領済みの金銭は速やかに全額返還。買主に不利な特約は無効（期間を延ばす特約は有効） |
💰 手付金等の保全措置
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 未完成物件 | 手付金等が代金の5%以下かつ1,000万円以下なら保全不要。これを超えると保全が必要 |
| 完成物件 | 手付金等が代金の10%以下かつ1,000万円以下なら保全不要。これを超えると保全が必要 |
| 手付金等の範囲 | 手付金・中間金など代金に充当される金銭。合算して基準を判断する。所有権移転登記後に受ける金銭は対象外 |
| タイミング | 保全措置は手付金等を受領する前に講じる。講じないとき、買主は支払を拒める |
| 方法 | 銀行等の保証委託契約、保証保険契約、指定保管機関の手付金等寄託契約（完成物件のみ）。保険期間は契約成立時から引渡しまで。証券等は買主に交付 |
📑 手付・損害賠償・担保責任・他人物・割賦
| 制限 | ルール |
|---|---|
| 手付の額・解約手付 | 手付は代金の2割まで（買主の承諾があっても超えられない）。買主は手付放棄、売主は手付の倍額を現実に提供して解除できる。相手方が履行に着手した後はできない |
| 損害賠償額の予定 | 予定額と違約金の合計が代金の2割まで。超えた場合は超える部分だけ無効（全体無効ではない）。予定を定めなければ実損害を請求でき2割制限はない |
| 契約不適合責任の特約 | 民法より買主に不利な特約は無効。有効なのは通知期間を「引渡しから2年以上」とする特約のみ。「引渡しから1年」は買主が同意しても無効 |
| 他人物売買 | 自己所有でない物件は予約を含めて売主になれない。取得契約を締結済みなら可。停止条件付き（農地法許可待ち等）の取得契約では不可 |
| 割賦販売・所有権留保 | 解除は30日以上の期間を定めて書面で催告してから。引渡し＋代金3割超の受領後は担保目的の物件留保・譲受け禁止 |
🚨 宅建試験で頻出のひっかけ9選
過去12年の本試験で実際に使われた「ひっかけ」を、1枚ずつカードで整理します。
💡 暗記の決め手「大前提・2割・8日・5%／10%」
8種制限は、まず「業者が自ら売主 × 相手が非業者」のときだけという土俵を確認し、そこに数字をぶら下げると混乱しません。
- 大前提 … 業者間取引には適用されない。問題文の当事者が両方業者なら8種制限の話は消える
- 2割トリオ … 手付の額の上限／損害賠償額の予定＋違約金の合計の上限。どちらも「代金の2割」
- 8日 … クーリング・オフ（書面で告げられた日から起算）。書面・発信主義がセット
- 5%／10% … 手付金等の保全（未完成5%・完成10%）。いずれも1,000万円を超えても保全が必要
数字の残りはこの4つを押さえれば足ります。
- 2年以上（契約不適合責任の通知期間・有効な特約の条件）
- 3割超（所有権留保等の禁止・引渡し後の受領額）
- 30日以上（割賦販売契約の解除に必要な催告期間）
- 倍額を現実に提供（売主からの解約手付による解除）
「クーリング・オフの場所は申込みをした場所」「保全措置は受領する前」の2点は、場面のすり替えで狙われる急所です。
📝 この論点が出た過去問（12年分・25問）
| 出題 | 問われたこと |
|---|---|
| 令和7年 問32 | 完成物件の手付金保全・損賠予定2割 |
| 令和7年 問40 | クーリングオフの場所・告知書面の記載 |
| 令和6年 問30 | クーリングオフできる場所（銀行） |
| 令和6年 問34 | 手付金等の保全（完成前後の基準） |
| 令和5年 問35 | クーリングオフは書面・他業者の事務所 |
| 令和5年 問39 | 手付金保全は受領前・保証保険 |
| 令和4年 問38 | クーリングオフと受領金の返還 |
| 令和4年 問43 | 解約手付・担保責任特約・損賠2割・割賦 |
| 令和3年10月 問39 | クーリングオフ告知書面の記載事項 |
| 令和3年10月 問42 | 手付金保全5%・損賠2割・割賦の登記 |
| 令和3年12月 問27 | 損賠予定2割・手付金保全・手付2割 |
| 令和3年12月 問38 | 他人物売買と業者間の適用除外 |
| 令和3年12月 問43 | クーリングオフは書面告知から8日 |
| 令和2年10月 問32 | 解約手付・クーリングオフ・割賦・保全 |
| 令和2年10月 問40 | クーリングオフの発信主義・履行の着手 |
| 令和2年12月 問39 | クーリングオフ（引渡と代金全額） |
| 令和元年 問27 | 他人物売買の予約・契約不適合の特約 |
| 令和元年 問37 | 未完成物件の手付金等の保全 |
| 令和元年 問38 | クーリングオフと違約金・他業者事務所 |
| 平成30年 問29 | 業者間取引は8種制限の適用なし |
| 平成30年 問37 | クーリングオフの場所と告知書面 |
| 平成30年 問38 | 手付金等の保全（完成前後の基準） |
| 平成28年 問28 | 手付金保全・解約手付・損賠2割 |
| 平成28年 問43 | 未完成物件の手付金等の保全 |
| 平成28年 問44 | クーリングオフ告知書面の記載事項 |
この論点の過去問は、当サイトのゲーム教材「宅建ものがたり」の練習モードで実際に解けます（無料体験あり）。
🔗 次に読む
独学だけでは不安な方は、宅建の通信講座比較も参考にしてください。
