マンション建替円滑化法｜管業攻略ノート

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管理業務主任者試験の「マンション建替円滑化法」論点。その他関連法令の中でも、建替組合の設立、マンション敷地売却制度、要除却認定マンションは、条文番号と数値を混同しやすい重要ブロックです。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol.5）と併せてご利用ください。

📌 30秒で分かる「マンション建替円滑化法」

⚡ 結論

建替えはまず区分所有法62条の建替え決議（区分所有者・議決権各5分の4以上）。
その後、マンション建替円滑化法9条で建替え合意者5人以上＋建替え合意者・議決権各4分の3以上により建替組合の設立認可へ進む。
敷地売却は要除却認定（102条）＋買受計画認定（109・110条）＋敷地売却決議（108条）が軸。
敷地売却決議は区分所有者・議決権・敷地利用権持分価格の各5分の4以上が必要です。

🆚 建替組合 vs 敷地売却制度 vs 要除却認定

項目	建替組合	敷地売却制度	要除却認定
根拠条文	法9条	法108条、109条、120条	法102条
入口	区分所有法62条の建替え決議後	特定要除却認定＋買受計画認定後	管理者等が都道府県知事等へ申請
必要な多数	建替え合意者5人以上共同＋建替え合意者・議決権各4分の3以上	区分所有者・議決権・敷地利用権持分価格各5分の4以上	決議要件ではなく、法定基準への該当性が問題
効果	法人格ある組合が建替事業を施行	売却組合がマンションと敷地を買受人へ売却	容積率緩和の特例対象になり得る
管業での注意点	「全区分所有者の4分の3」ではなく建替え合意者基準	議決権だけでなく敷地利用権持分価格も数える	5類型すべてが敷地売却対象ではない

📊 管業で押さえる数値・記載事項表

論点	条文・数値	押さえ方
建替え決議	区分所有法62条：区分所有者・議決権各5分の4以上	円滑化法の建替組合に進む前提
建替組合設立	法9条：建替え合意者5人以上共同、建替え合意者・議決権各4分の3以上	建替え決議の5分の4と混同しない
定款の主な記載事項	法7条：組合名称、施行マンション名・所在地、事業範囲、事務所、参加組合員、経費分担、役員、総会、事業年度、公告方法など	名称には「マンション建替組合」の文字
事業計画の主な記載事項	法10条：施行マンションの状況、敷地・住戸の状況、施行再建マンションの設計概要、事業施行期間、資金計画など	建替え決議の内容に適合する必要あり
認可基準の戸数・住戸面積	施行マンション・施行再建マンションとも住戸数5戸以上。原則50㎡以上、やむを得ない場合30㎡以上、単身用25㎡以上	「5戸以上」「50・30・25㎡」は頻出数値
建替組合の役員	理事3人以上、監事2人以上、任期は3年以内	敷地売却組合の役員任期1年以内と区別
建替組合の売渡し請求	法15条：設立認可公告日等から2か月以内。最長は建替え決議日から1年以内	期間制限が狙われやすい
要除却認定の5類型	法102条2項1〜5号：耐震性不足、火災安全性不足、外壁等剥落危険性、給排水管腐食等、バリアフリー不適合	特定要除却認定は1〜3号
敷地売却決議	法108条：区分所有者・議決権・敷地利用権持分価格各5分の4以上	「3つの5分の4」と覚える
敷地売却決議で定める事項	買受人となるべき者の氏名・名称、売却代金の見込額、分配金額の算定方法	買受計画認定とセットで出る
敷地売却組合設立	法120条：売却合意者5人以上が発起人。売却合意者・議決権・敷地利用権持分価格各4分の3以上の同意	決議は5分の4、組合設立同意は4分の3

🚨 管業試験で頻出のひっかけ7選

❌ ひっかけ① 「建替組合は区分所有者1人でも設立できる」

正解：NG。建替組合は建替え合意者5人以上が共同して、定款・事業計画を定める（法9条1項）。

❌ ひっかけ② 「建替組合設立には全区分所有者の4分の3以上が必要」

正解：NG。基準は建替え合意者。建替え合意者の人数と議決権の各4分の3以上が必要。建替え決議の5分の4とは別。

❌ ひっかけ③ 「敷地売却決議は区分所有者と議決権の5分の4で足りる」

正解：NG。敷地売却決議は区分所有者・議決権・敷地利用権持分価格の各5分の4以上。3つ目の「価格」を落とさない。

❌ ひっかけ④ 「要除却認定の5類型すべてで敷地売却制度を使える」

正解：NG。敷地売却制度の対象は特定要除却認定。耐震性不足、火災安全性不足、外壁等剥落危険性の3類型が対象。給排水管腐食等とバリアフリー不適合は、敷地売却制度の対象ではない。

❌ ひっかけ⑤ 「敷地売却決議は買受計画認定がなくてもできる」

正解：NG。敷地売却は買受人となるべき者の買受計画認定（法109・110条）を踏まえて進む。決議事項にも買受人名、売却代金見込額、分配金算定方法が入る。

❌ ひっかけ⑥ 「敷地売却後は必ずマンションを再建しなければならない」

正解：NG。敷地売却制度は、売却後の建物用途を法制度上マンションに限定していない。実務上は再建マンションが多くても、法定義務とは別。

❌ ひっかけ⑦ 「要除却認定を受けたら直ちに除却義務が生じる」

正解：NG。要除却認定後は除却の努力義務が問題となる。都道府県知事等による指示・公表はあり得るが、認定だけで直ちに強制除却ではない。

💡 暗記の決め手「マンション建替円滑化法 3キーワード」

① 建替組合＝9条・5人・4分の3

建替え決議は区分所有法62条の5分の4。組合設立は円滑化法9条の建替え合意者5人以上＋4分の3。

② 敷地売却＝102 → 109/110 → 108

要除却認定、買受計画認定、敷地売却決議の順で押さえる。決議要件は5分の4が3つ。

③ 要除却＝5類型、特定は1〜3号

容積率緩和は要除却認定が入口。敷地売却・敷地分割は、生命・身体への危険性がある特定要除却認定を押さえる。

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