専有部分の範囲と境界（標準管理規約7・8条）｜管業攻略ノート

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🎯 このページについて

管理業務主任者試験の「専有部分の範囲と境界」論点。マンション標準管理規約7条・8条を中心に、専有部分と共用部分の境界、躯体・玄関扉・窓枠・窓ガラス・配管の取扱いが問われる重要ブロックです。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol.1）と併せてご利用ください。

📌 30秒で分かる「専有部分の範囲と境界」

⚡ 結論

標準管理規約7条では、専有部分は住戸番号を付した住戸。
天井・床・壁は躯体部分を除く部分が専有部分。
玄関扉は錠・内部塗装部分だけが専有部分。
窓枠・窓ガラス・サッシは専有部分に含まれない。
配管等は、専用設備でも共用部分内にある部分は専有部分ではない。
バルコニー等は専用使用できる共用部分であり、専有部分ではない。

🆚 専有部分 vs 共用部分 vs 専用使用部分

項目	専有部分	共用部分	専用使用部分
根拠	標準管理規約7条	標準管理規約8条・別表第2	標準管理規約14条・別表第4
代表例	住戸、躯体を除く天井・床・壁、玄関扉の錠・内部塗装、共用部分内にない専用設備	躯体、廊下、階段、エントランス、屋上、窓枠、窓ガラス、パイプスペース、共用配管	バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、専用庭、屋上テラス
試験上の見方	区分所有権の対象	専有部分に属しない建物部分・附属物	共用部分等だが、特定の区分所有者が排他的に使用できる部分
管理・費用	原則として区分所有者が管理・負担	原則として管理組合が管理・負担	通常使用に伴う保存行為は専用使用権者の責任・負担
覚え方	住戸＋内側仕上げ	躯体・外観・共同利用	所有ではなく「使える権利」

📊 条文番号・部位別の取扱い

部位・設備	根拠	取扱い
住戸	標準管理規約7条1項	住戸番号を付した住戸が専有部分
天井・床・壁	標準管理規約7条2項1号	躯体部分を除く部分が専有部分。躯体は共用部分
玄関扉	標準管理規約7条2項2号	錠・内部塗装部分のみ専有部分。本体・外側は共用部分
窓枠・窓ガラス・サッシ	標準管理規約7条2項3号・22条	専有部分に含まれない。開口部は共用部分として扱う
専用設備	標準管理規約7条3項	専有部分専用の設備でも、共用部分内にある部分以外が専有部分
給水管	標準管理規約8条・別表第2	本管から各住戸メーターを含む部分は共用部分
雑排水管・汚水管	標準管理規約8条・別表第2	配管継手・立て管は共用部分
メーターボックス	標準管理規約8条・別表第2	メーターボックスは共用部分。ただし、給湯器ボイラー等の設備は除かれる

🚨 管業試験で頻出のひっかけ7選

❌ ひっかけ① 「天井・床・壁はすべて専有部分」

正解：NG。専有部分は躯体部分を除く部分。コンクリート躯体・床スラブ・柱・基礎部分は共用部分。

❌ ひっかけ② 「玄関扉は全体が専有部分」

正解：NG。玄関扉で専有部分となるのは錠・内部塗装部分のみ。本体や外側は共用部分として扱う。

❌ ひっかけ③ 「窓枠・窓ガラス・サッシは各住戸の専有部分」

正解：NG。窓枠・窓ガラスは専有部分に含まれない。防犯・防音・断熱等の改良工事も、原則は共用部分の工事として考える。

❌ ひっかけ④ 「バルコニーは専有部分」

正解：NG。バルコニーは専用使用権の対象となる共用部分等。特定の区分所有者が使えるだけで、専有部分ではない。

❌ ひっかけ⑤ 「専用に使う設備はすべて専有部分」

正解：NG。専用設備でも、共用部分内にある部分は専有部分から除かれる。設備機能だけでなく、所在場所を見る。

❌ ひっかけ⑥ 「各住戸メーターまでの給水管や立て管は専有部分」

正解：NG。給水管は本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管・汚水管は配管継手・立て管が共用部分。

❌ ひっかけ⑦ 「共有持分の基準面積は登記簿と同じ内法面積」

正解：NG。登記簿面積は内法計算だが、標準管理規約コメントでは、共有持分割合の基準となる面積は壁心計算によるものとされる。

💡 暗記の決め手「専有部分の境界 3キーワード」

① 内側仕上げ＝専有、躯体＝共用

天井・床・壁は「全部」ではなく、躯体部分を除く部分だけが専有部分。

② 開口部は共用、ただし錠・内塗りだけ専有

玄関扉は錠・内部塗装部分だけ専有。窓枠・窓ガラス・サッシは専有部分に含まれない。

③ 配管は「専用」より「場所」で切る

専用設備でも共用部分内にある部分は専有部分ではない。給水管・排水管は別表第2の範囲を確認する。

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