マンションの部屋は、どこまでが自分のものなのですか？
けんた
まずは結論
標準管理規約では、コンクリートの骨組み（躯体）と窓枠・窓ガラスは共用部分です。バルコニーや窓ガラスなど6つには、その部屋の区分所有者に専用使用権があります。ふつうに使って割れた窓ガラスは区分所有者、計画修繕は管理組合。駐車場は使用契約で、部屋を手放すと契約は効力を失います。
「骨組みと窓は共用」「駐車場は契約」を覚えるのがおすすめ！
この記事は、マンション管理士（マン管）と管理業務主任者（管業）の勉強を始めたばかりの人に向けて、標準管理規約の専有部分の範囲と専用使用権を、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話で、図を見ながらやさしく解説します。
同じ内容は、約5分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
✍ この記事を書いた人：ごりへい（宅建士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者・FP2級）
海外から宅建に一発合格、賃管・管業もダブル合格。不動産業の実務経験あり。 ▶ プロフィール
この記事でわかること
動画で学ぶ｜専有部分の範囲と専用使用権（約5分）
あおい先生とけんたさんの会話で、天井・床・壁や玄関扉・窓のどこまでが専有部分か、配管の分かれ目、バルコニーなどの専用使用権、窓ガラスが割れたときにだれが直すか、駐車場の使用契約を確認できます。
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部屋の図と表、窓ガラスのケース別の早見表、過去問の出題まで、記事でくわしく解説しています。
専有部分の範囲｜骨組みと窓は共用部分
この章の答え天井・床・壁は躯体（コンクリートの骨組み）をのぞいた内側が専有部分。玄関扉は錠と内側の塗装だけが専有部分で、窓枠・窓ガラスは専有部分に含まれません。配管は、立て管と継手までが共用部分、その先の枝管は専有部分です。
天井・床・壁と、玄関扉・窓
あおい先生
標準管理規約は、国土交通省が示している、管理規約のお手本です。試験では、この内容がよく出ます。
あおい先生
天井、床、壁は、コンクリートの骨組みの部分をのぞいた、内側の部分が専有部分です。この骨組みを、躯体といいます。
あおい先生
たとえば、壁紙は自分で張り替えられますが、となりの部屋との間のコンクリートの壁に、勝手に穴をあけることはできません。
あおい先生
玄関扉は、錠と、内側の塗装の部分だけが専有部分です。窓枠と窓ガラスは、専有部分に含まれません。
躯体をのぞいた内側が専有部分。窓枠・窓ガラスは含まれない
窓は、自分の部屋の窓なのに、共用部分なのですか？
けんた
あおい先生
建物の外から見える部分や、骨組みを、勝手に変えられないように、共用部分にしているわけです。
配管は場所で分かれる
あおい先生
配管は、場所で分かれます。雑排水管なら、縦に通る立て管と継手までが共用部分で、その先の、部屋の中の枝管は専有部分です。
立て管と継手までが共用部分、その先の枝管は専有部分
| 部分 | 標準管理規約での扱い | 根拠 |
|---|---|---|
| 天井・床・壁 | 躯体部分をのぞく部分が専有部分。躯体（コンクリートの骨組み）は共用部分。壁紙は張り替えられるが、界壁の躯体に加工はできない | 7条2項1号・コメント7条関係②／管業 令和6 問35 イ（適切） |
| 玄関扉 | 錠と内部塗装部分だけが専有部分。扉の本体は共用部分 | 7条2項2号 |
| 窓枠・窓ガラス | 専有部分に含まれない＝共用部分（雨戸・網戸があれば、ここに追加する） | 7条2項3号・コメント7条関係④ |
| 給水管 | 本管から各住戸のメーターを含む部分までが共用部分 | 別表第2の2 |
| 雑排水管・汚水管 | 配管継手と立て管までが共用部分。その先の、部屋の中の枝管は専有部分 | 7条3項・別表第2の2／管業 令和6 問35 ア（不適切） |
| バルコニー・メーターボックスなど | 専有部分に属さない「建物の部分」として共用部分（メーターボックスの中の給湯器ボイラーなどの設備はのぞく） | 別表第2の1 |
※マンション標準管理規約（単棟型）・同コメント（令和7年改正）7条・別表第2と、公式の正答をもとに整理。この範囲は令和7年改正で中身は変わっていません。
利用を制限したい部分（外観をつくる部分・主要構造部）と、何戸かで使う部分を共用部分にし、それ以外を専有部分にした、というのが規約の考え方です（コメント7条関係②）。
専用使用権｜窓ガラスが割れたらだれが直す？
この章の答えバルコニー・玄関扉・窓枠・窓ガラス・一階に面する庭・屋上テラスの6つは共用部分ですが、その部屋の区分所有者に専用使用権があります。ふつうに使っていて割れた窓ガラスは区分所有者が直し、第三者の犯罪や計画修繕・改良は管理組合が行います。
専用使用権があるのは6つ
バルコニーは、自分の部屋の一部ではないのですか？
けんた
あおい先生
バルコニーは、共用部分です。ただ、部屋と一体で使うものなので、その部屋の区分所有者に、専用使用権があります。
あおい先生
専用使用権があるのは、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭、屋上テラスです。一階に面する庭は、専用使用料を払います。部屋を借りている人も、バルコニーなどを使えます。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 対象 | バルコニー・玄関扉・窓枠・窓ガラス・一階に面する庭・屋上テラス（バルコニー等）。いずれも共用部分 | 14条1項・別表第4 |
| だれの権利か | バルコニー・玄関扉・窓枠・窓ガラスは、その部屋の区分所有者。庭・屋上テラスは別添図の住戸の区分所有者 | 別表第4 |
| なぜ専用使用権か | 専有部分と一体として取り扱うのが妥当だから | コメント14条関係①／管業 令和6 問35 ウ（適切） |
| 専用使用料 | 一階に面する庭は管理組合に専用使用料を納める。バルコニー・屋上テラスがすべての住戸にないときは、別に使用料を決めてもよい | 14条2項・コメント14条関係③ |
| 借りている人 | 部屋を借りている人も、そのバルコニー等を使える | 14条3項 |
| 使い方の制限 | 通常の用法に従って使う。管理に必要なときは、ほかの人の立入りを受けることもある | コメント14条関係② |
※マンション標準管理規約（単棟型）・同コメント14条・別表第4と、公式の正答をもとに整理。
窓ガラスが割れたら、だれが直す？
では、窓ガラスが割れたら、だれが直すのですか？
けんた
あおい先生
ふつうに使っていて割れたときは、専用使用権を持つ区分所有者が、自分の負担で直します。家族や、借りている人が割った場合も、同じです。
あおい先生
空き巣など、第三者の犯罪で割られたときや、古くなったときの計画修繕は、管理組合が行います。台風で割れて、雨が吹き込むような急ぐときは、区分所有者が、同じ仕様のガラスに張り替えることができます。
あおい先生
断熱のための複層ガラスへの交換などの改良は、原則として、管理組合が計画修繕として行います。
ケースで分かれる。ふつうの使用は区分所有者、犯罪・計画修繕・改良は管理組合
| ケース | だれが直す（費用も） | 根拠 |
|---|---|---|
| ふつうに使っていて割れた（バルコニーの清掃・窓ガラスの入替えなど） | 専用使用権を持つ区分所有者 | 21条1項ただし書・コメント21条関係④ |
| 家族や、部屋を借りている人が割った | 「通常の使用に伴う」ものとして区分所有者 | コメント21条関係⑥／管業 令和7 問32 a（不適切） |
| 空き巣など、第三者の犯罪で割られた | 通常の使用に伴わないので管理組合 | コメント21条関係⑥／管業 令和7 問32 b（不適切） |
| 古くなった（経年劣化） | 管理組合が計画修繕で行う。ただし、ほかと比べて劣化がとくに早くひどいときは区分所有者 | コメント21条関係③⑤／マン管 令和5 問25 c（適切でない） |
| 台風で割れて、雨が吹き込む（急ぐとき） | 区分所有者が、理事長の承認なしで、割れたものと同じ仕様のガラスに張り替えられる | 21条3項ただし書・コメント21条関係⑧／管業 令和7 問32 d（適切）、マン管 令和5 問25 b（適切でない） |
| 防犯・防音・断熱などの改良（複層ガラスへの交換など） | 原則は管理組合が計画修繕で行う。管理組合がすぐにできないときは、理事長の承認を受けて区分所有者が自分の負担で行える | 22条1項・2項・コメント22条関係⑥／管業 令和7 問32 c（不適切）、令和5 問36 d（適切） |
※マンション標準管理規約（単棟型）・同コメント21条・22条と、公式の正答をもとに整理。
急ぐとき以外に、承認を受けずに共用部分の保存行為をした場合は、その費用は行った区分所有者の負担です（21条3項・5項）。
駐車場｜専用使用権ではなく使用契約
この章の答え駐車場は、管理組合との駐車場使用契約で使い、駐車場使用料を払います。部屋を売ったり貸したりすると、その人の駐車場使用契約は効力を失います。使用料は駐車場の管理に使ったあと、修繕積立金として積み立てます。
駐車場使用契約と、部屋を手放したとき
あおい先生
駐車場は、専用使用権ではありません。管理組合との駐車場使用契約で使い、駐車場使用料を払います。
あおい先生
部屋を売ったり、貸したりすると、その人の駐車場使用契約は、効力を失います。買った人や借りた人は、そのままでは使えません。
部屋を売る・貸すと、駐車場使用契約は効力を失う
どうして、買った人は、そのまま使えないのですか？
けんた
あおい先生
台数が足りないことが多い駐車場を、公平に使うためです。使用料は、駐車場の管理に使ったあと、修繕積立金として積み立てます。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 使い方 | 管理組合が、特定の区分所有者に駐車場使用契約で使わせる（専用使用権ではない） | 15条1項 |
| 使用料 | 使っている人は管理組合に駐車場使用料を納める | 15条2項 |
| 部屋を売る・貸す | 他の区分所有者や第三者に譲渡・貸与すると、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。買った人が使いたいときは新しく契約する | 15条3項／管業 令和7 問33 a（適切）、マン管 令和6 問27 b（適切でない） |
| 使用料の使い道 | 駐車場の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる（管理費に回すのではない） | 29条／管業 令和7 問33 d（不適切） |
| 使用料の額 | 使用料の額は総会の決議で決める | 48条6号／管業 令和7 問33 c |
| 使う人の選び方 | 最初は抽選、2回目からは抽選や申込順など公平な方法。期間を決めて入れ替える方法もある | コメント15条関係⑨ |
| 届出 | 常時駐車する車の所有者・車両番号・車種を、あらかじめ管理組合に届け出る（契約書のひな型） | コメント15条関係⑤／管業 令和7 問33 b |
| 車の保管責任 | 管理組合は負わない旨を、契約や駐車場使用細則に定めておくのが望ましい | コメント15条関係⑦ |
※マンション標準管理規約（単棟型）・同コメント15条・29条・48条と、公式の正答をもとに整理。
駐車場の専用使用料の増額は、必要性と合理性があり、社会通念上相当な額なら、専用使用権者の承諾がなくても認められる、という最高裁の判例があります（管業 令和5 問38、マン管 令和6 問5）。
試験に出る｜ひっかけと過去問
この章の答え「窓ガラスは共用部分」「配管は立て管と枝管で分かれる」「窓ガラスのケース別の負担」「駐車場契約は部屋を手放すと効力を失う」がよく問われます。
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 窓ガラスは、専有部分である | 窓枠・窓ガラスは専有部分に含まれない（共用部分で、専用使用権がある） |
| 雑排水管は、位置にかかわらず一律に共用部分 | 配管継手と立て管までが共用部分。部屋の中の枝管は専有部分（管業 令和6 問35 ア） |
| 賃借人が割った窓ガラスは、管理組合が直す | 同居人や賃借人による破損は区分所有者が直す（管業 令和7 問32 a） |
| 空き巣が割った窓ガラスは、区分所有者が直す | 第三者の犯罪行為は管理組合（管業 令和7 問32 b） |
| 台風で割れて雨が吹き込んでも、先に理事長の承認がいる | 急ぐときは承認なしで同じ仕様に張り替えられる（マン管 令和5 問25 b） |
| 複層ガラスへの交換は、原則として区分所有者が行う | 原則は管理組合が計画修繕で行う（管業 令和7 問32 c） |
| 部屋を貸せば、借りた人が駐車場使用契約を引き継ぐ | 貸与・譲渡で契約は効力を失う（マン管 令和6 問27 b） |
| 駐車場使用料の余りは、管理費に回せる | 管理に充てたほかは修繕積立金として積み立てる（管業 令和7 問33 d） |
過去問の出題
令和3〜7年度の過去問で、標準管理規約の専有部分の範囲・専用使用権・駐車場が主題の問題は、管業で4問、マン管で2問です。管業は令和7年度に窓ガラスと駐車場で2問続けて出ました。
| 試験 | 年度・問 | 出たポイント |
|---|---|---|
| 管業 | 令和7 問32 | 窓ガラスが割れたとき・改良するときに、だれが直すか |
| 管業 | 令和7 問33 | 駐車場使用契約（譲渡したとき・届出・使用料の値上げと使い道） |
| 管業 | 令和6 問35 | 専有部分と共用部分の区分（雑排水管・界壁・バルコニー） |
| 管業 | 令和5 問36 | 専有部分・共用部分の工事（窓ガラスの破損・玄関扉の改良） |
| マン管 | 令和6 問27 | 駐車場の使用（転居したときの契約・無断駐車・盗難） |
| マン管 | 令和5 問25 | 修繕と改良工事（枝管の取替え・台風の窓ガラス・経年劣化・断熱） |
※問題文と公式の正答から1問ずつ数えたもの（令和3〜7年度、マン管・管業とも各年50問）。ほかに、駐車場の専用使用料の増額を判例で問う問題が管業 令和5 問38、マン管 令和6 問5に出ています。
まとめ｜骨組みと窓は共用、ふつうに使って割れたら区分所有者、駐車場は契約
まとめ
- 天井・床・壁は躯体をのぞく内側が専有部分。玄関扉は錠と内側の塗装だけ。窓枠・窓ガラスは共用部分
- 雑排水管は立て管と継手までが共用部分、その先の部屋の中の枝管は専有部分
- バルコニー・玄関扉・窓枠・窓ガラス・一階に面する庭・屋上テラスに専用使用権。庭は専用使用料
- ふつうに使って割れたら区分所有者（家族・賃借人も同じ）。犯罪・計画修繕・改良は管理組合。急ぐときは同じ仕様で張り替え可
- 駐車場は使用契約。部屋を売る・貸すと効力を失う。使用料は管理に充てたほか修繕積立金へ
「骨組みと窓は共用」と「駐車場は契約」で、整理できました！
けんた
あおい先生
窓ガラスは、だれが割ったか、なぜ直すのかで、負担が変わります。表で確かめながら覚えましょう。次は、管理費・修繕積立金と区分経理です。
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出典・参考にした公式資料
- マンション標準管理規約（国土交通省）：令和7年改正 単棟型・同コメント 7条・14条・15条・21条・22条・29条・48条・別表第2・別表第4
- マンション管理士試験・管理業務主任者試験 令和3〜7年度の過去問と公式の正答（上の表の問題）
※令和7年10月改正の標準管理規約（単棟型）にもとづく内容です。
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