共用部分の区分と管理（区分所有法4・17・18条）｜管業攻略ノート

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🎯 このページについて

管理業務主任者試験の「共用部分の区分と管理」論点。区分所有法4・17・18条を中心に、法定共用部分・規約共用部分、保存行為、管理行為、変更、専用使用権が問われる頻出ブロックです。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol.1）と併せてご利用ください。

📌 30秒で分かる「共用部分の区分と管理」

⚡ 結論

共用部分は法定共用部分と規約共用部分に分かれる。
保存行為は各共有者が単独で可能。
管理行為は原則として集会の普通決議。
著しい変更は区分所有者および議決権の各4分の3以上の特別決議。
ただし、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾が必要。

🆚 保存行為 vs 管理行為 vs 変更

項目	保存行為	管理行為	変更
根拠条文	区分所有法18条1項ただし書	区分所有法18条1項本文	区分所有法17条1項
意味	共用部分の現状を維持する行為	保存・重大変更以外の管理事項	形状または効用の著しい変更を伴う行為
決議要件	各共有者が単独で可	普通決議（区分所有者・議決権の各過半数）	特別決議（区分所有者・議決権の各4分の3以上）
規約による変更	別段の定め可	別段の定め可	区分所有者数は過半数まで減ずることが可
特別の影響	論点になりにくい	専有部分所有者の承諾が必要	専有部分所有者の承諾が必要
典型例	雨漏りの応急修理、破損箇所の補修	小修繕、損害保険契約、軽微な設備更新	共用部分の形状・効用を大きく変える工事

📊 共用部分の区分・決議要件まとめ

論点	条文・数値	管業試験での押さえ方
法定共用部分	区分所有法4条1項	廊下・階段室など、構造上共用に供される部分。区分所有権の目的にならない。
規約共用部分	区分所有法4条2項	本来は専有部分となり得る部分や附属建物を、規約で共用部分にできる。第三者対抗には登記が必要。
保存行為	18条1項ただし書	各共有者が単独でできる。ただし規約で別段の定めを置くことができる。
管理行為	18条1項本文・39条1項	原則は普通決議。損害保険契約は18条4項により管理事項とみなされる。
重大変更	17条1項	区分所有者・議決権の各4分の3以上。区分所有者数だけは規約で過半数まで減らせる。
特別の影響	17条2項・18条3項	特別決議や普通決議があっても、影響を受ける専有部分所有者の承諾が別途必要。
専用使用権	共用部分の利用ルール	バルコニー等に認められることがあるが、専有部分になるわけではない。所有関係は共用部分のまま。

🚨 管業試験で頻出のひっかけ7選

❌ ひっかけ① 「法定共用部分は規約で専有部分にできる」

正解：NG。法定共用部分は構造上共用に供される部分で、区分所有権の目的にならない。

❌ ひっかけ② 「規約共用部分は登記しなくても第三者に対抗できる」

正解：NG。規約共用部分は、その旨の登記がなければ第三者に対抗できない。

❌ ひっかけ③ 「保存行為にも必ず集会決議が必要」

正解：NG。保存行為は各共有者が単独でできる。ただし規約で別段の定めを置くことはできる。

❌ ひっかけ④ 「大規模修繕は常に4分の3決議」

正解：NG。形状または効用の著しい変更を伴わない修繕は、17条の変更ではなく18条の管理事項として扱う。

❌ ひっかけ⑤ 「変更は議決権の4分の3だけで足りる」

正解：NG。著しい変更は区分所有者および議決権の各4分の3以上が必要。

❌ ひっかけ⑥ 「4分の3要件は規約で自由に軽くできる」

正解：NG。17条の変更で規約により減らせるのは、区分所有者数の定数だけ。しかも過半数まで。議決権の4分の3要件は減らせない。

❌ ひっかけ⑦ 「専用使用権があれば共用部分ではなくなる」

正解：NG。専用使用権は特定者が使用できる権利であり、所有関係を専有部分に変えるものではない。バルコニー等は専用使用権があっても共用部分。

💡 暗記の決め手「共用部分 3キーワード」

① 共用部分＝法定・規約

法定共用部分は構造上当然に共用。規約共用部分は規約で共用化し、第三者対抗には登記が必要。

② 保存・管理・変更＝単独・普通・4分の3

保存行為は単独、管理行為は普通決議、著しい変更は区分所有者・議決権の各4分の3以上。

③ 専用使用権＝使えるだけ、所有は共用

専用使用権があっても共用部分であることに変わりはない。管理・変更で特別の影響があれば承諾が必要。

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