集会の招集・決議・議決権（区分所有法34〜41条）｜マン管攻略ノート

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マンション管理士の区分所有法で、毎年のように出題の中心になるのが「集会」です。ねらわれるのは招集手続の数字と特別決議の定数（何分の何か）で、数字や条文を1つずらす巧妙なひっかけが定番です。

このページでは、集会の招集（34〜36条）・決議事項の制限（37条）・議決権（38条）・議事と決議（39〜42条）・書面決議（45条）までを、試験で問われる形のまま整理します。特別決議の定数一覧を丸ごと覚えれば、集会は一気に得点源になりますよ。

📌 30秒で分かる「集会の招集・決議・議決権」

まず全体像です。区分所有法の集会は、「①誰が・いつまでに招集するか」→「②何を・どの多数決で決めるか」という2ステップで理解すると、細かい条文がスッと頭に入ります。

そして②の多数決には、普通決議（過半数）と特別決議（3/4以上・建替えは4/5以上）の2段階があります。この2段階の仕分けが、集会の学習の背骨です。

🆚 普通決議 vs 特別決議

まずは2つの決議の性格の違いを押さえます。原則は普通決議、区分所有者の権利に重大な影響を及ぼす事項だけが特別決議、という関係です。

ここでいちばん大事な原則を先に言います。区分所有法の決議は、「区分所有者の頭数」と「議決権（床面積割合）」の両方を数えます。「議決権の3/4だけあればよい」といった片方だけの肢は誤りです。

もう1つ。特別決議の定数は、原則として規約で緩めることができません。例外は共用部分の重大変更（17条1項）で、このときだけ「区分所有者の頭数」を規約で過半数まで減らせます。議決権のほうは減らせません。この非対称は超頻出です。

📊 集会の招集ルール（34〜36条）

次に「①誰が・いつまでに招集するか」です。招集は数字のかたまりなので、表で一気に押さえます。

ポイントを補足します。まず通知は「発した」時点で効力が生じます（発信主義）。会日の1週間前に「到達」ではなく「発送」すればよい、という点が肢でよく問われます。

次に、通知先です。原則は各区分所有者が管理者にあらかじめ通知した場所へ、通知していない者へは専有部分のある場所（つまりその住戸）へ発します。さらに、規約に特別の定めがあれば、建物内に住所を有する区分所有者などへの通知は、建物内の見やすい場所への掲示で代えられます（35条4項）。「必ず全員に個別郵送しなければ無効」という肢は誤りです。

招集請求（34条3項）の仕組みも実務的に押さえておきましょう。区分所有者の1/5以上で議決権も1/5以上の者が集まれば、目的事項を示して管理者に集会の開催を請求できます。ここで管理者が動かないときの受け皿が34条4項です。請求から2週間以内に、請求日から4週間以内の会日を設定した通知を管理者が発しなければ、請求した区分所有者自身が集会を招集できます。管理者が握りつぶして総会を開かせない、という事態を防ぐ規定です。なお、この1/5という定数は規約で減らせます（例：1/10に緩和）が、増やすことはできません。少数者の招集権を守る趣旨だからです。

あわせて、管理者には少なくとも毎年1回、集会を招集する義務があります（34条2項）。「管理者は必要なときだけ集会を開けばよい」という肢は誤りで、たとえ議題が少なくても年1回の定期招集は必須です。定期総会（通常総会）がこれにあたります。

建替えだけは別格の扱いです。通知期間が1週間前ではなく2月前、しかもこの2月は規約で伸ばせても縮められません。加えて会日の1月前までに説明会の開催が義務づけられます。人生に関わる重い決議だから、時間をたっぷり取る——そう理解すれば数字を取り違えません。

📊 議案の要領の通知が必要な決議（35条5項）

招集通知でもう1つ狙われるのが「議案の要領」です。原則、通知には「会議の目的たる事項（議題）」を示せば足ります。ところが、重い特別決議のときは、議題だけでなく議案の要領（決議案の具体的な中身）まで通知しなければなりません。

議案の要領の通知が必要なのは、次の主要な特別決議事項です。区分所有者に「何を賛否するのか」を事前に十分検討させる趣旨です。

• 共用部分の重大変更（17条1項）
• 規約の設定・変更・廃止（31条1項）
• 大規模滅失の復旧（61条5項）
• 建替え決議（62条1項）
• 団地規約の設定（68条1項）・団地内建物の建替え承認決議（69条7項）

逆に、管理者の選任・解任のような普通決議では、議案の要領まで通知する必要はありません（議題を示せば足ります）。「すべての決議で議案の要領が必要」という肢は誤りです。

📊 特別決議事項と定数の完全一覧

ここが本論点の心臓部です。「3/4以上」と「4/5以上」を丸ごと暗記してください。マン管では、この定数と条文の組合せがそのまま正誤の判定材料になります。

暗記のコツは「4/5は建替え系だけ」と割り切ることです。区分所有法の重い決議はほとんど3/4以上で、区分所有者の生活基盤を根こそぎ変える「建替え」だけが一段重い4/5以上——こう覚えれば迷いません。

もう1つ、規約で減らせるのは17条1項（共用部分の重大変更）の頭数だけという点。ここを「規約変更31条も減らせる」などと引っかけてきます。31条・47条・58〜60条・61条5項・62条は、いずれも定数を緩められません。

この「頭数と議決権の両輪」を、具体例で腹落ちさせておきます。たとえば20戸のマンションで規約変更（各3/4以上）を決議するとします。頭数の3/4は20戸×3/4＝15人以上の賛成が必要です。同時に、賛成者の専有部分の床面積を合計した議決権割合も全体の3/4以上でなければなりません。仮に18人が賛成しても、その18人の床面積合計が全体の7割しかなければ、議決権の要件（3/4＝75%）を満たさず否決です。逆に、広い住戸をもつ少数派が反対すると議決権で止められることもあります。頭数だけ・議決権だけを数える肢は、この二重チェックを見落とさせる罠です。

共用部分の変更については、「重大変更」と「軽微変更・管理行為」の切り分けも重要です。形状・効用の著しい変更を伴わない変更（軽微変更）や、通常の管理行為は普通決議（過半数）で足ります（17条1項かっこ書・18条）。エレベーターの改修や外壁塗装など、機能を大きく変えないものは軽微変更として過半数で通せる、というのが典型です。

なお、共用部分の重大変更や規約変更などが特定の区分所有者に「特別の影響」を及ぼすときは、決議に加えてその区分所有者本人の承諾が必要です（17条2項・31条1項後段）。多数決さえ取れば何でも押し通せるわけではない、という点も押さえてください。

📊 議決権と議事のルール（38〜42条）

次は「どう数えて、誰が仕切るか」です。議決権・議事・議長・議事録をまとめて押さえます。

まず議決権の割合です。原則は専有部分の床面積割合で、広い住戸ほど議決権が大きくなります。ただし規約で「1住戸1議決権」などと別段の定めができます。「区分所有者は必ず全員平等に1票」という肢は、原則を取り違えた誤りです。実務では、住戸の広さに大きな差がない団地などで規約により「1戸1議決権」とする例も多く、この場合は頭数と議決権がほぼ一致します。原則（床面積割合）と規約の別段の定めを、セットで押さえてください。

ここで、共有の専有部分の扱い（40条）も要注意です。1つの住戸を夫婦や親子が共有している場合、共有者はそのなかから議決権を行使する者を1人定めなければなりません。共有者それぞれが別々に票を投じることはできず、1住戸としての票は1つにまとめる、という考え方です。「共有者は各自が議決権を行使できる」という肢は誤りになります。

行使の方法も頻出です。議決権は集会に出席せず書面で行使したり、代理人を立てて行使したりできます。電磁的方法（オンライン投票など）による行使は、規約または集会の決議で定めがあれば認められます。ここは「代理人による行使は一切認められない」といった否定肢に注意します。

議事録は令和のデジタル改革で扱いが変わった点に注意です。かつては「署名押印」でしたが、現行法では押印が不要となり、署名で足ります（議長と出席区分所有者2人）。「議事録には議長の署名押印が必要」とする古い知識のままの肢は、現在は誤りになります。議事録は書面のほか電磁的記録でも作成できます。

📊 決議事項の制限・書面決議・みなし決議（37条・45条）

集会は「何でもその場で決めてよい」わけではありません。ここも数字ではなく理屈で問われます。

まず決議事項の制限（37条）です。集会では、あらかじめ通知した「会議の目的たる事項」についてのみ決議できます。当日いきなり別の議題を持ち出して決議することは、原則できません。ただし、特別決議事項を除いて、規約で別段の定めをすれば、通知外の事項も決議可能とできます（37条2項）。逆に言うと、規約をどう定めても、通知していない特別決議事項を当日決議することはできません。

次に、集会を開かずに決める2つの方法です。混同しやすいので表で区別します。

ざっくり整理すると、書面決議＝「集会を開かないこと」に全員がOK（中身は多数決）、みなし決議＝「中身そのもの」に全員が賛成という違いです。どちらも集会の決議と同一の効力をもちます（45条3項）。「多数決で書面決議に切り替えられる」という肢は誤りで、切り替えには全員の承諾が要ります。

なぜ「全員」なのかも理解しておくと迷いません。集会は、本来なら区分所有者が一堂に会し、意見を交わし、質疑を経て多数決に至る場です。その討議のプロセスを丸ごと省略するのが書面決議・みなし決議ですから、少数派が「議論の機会」を奪われないよう、全員のOKを条件にしているわけです。逆に言えば、いったん全員が承諾（または合意）すれば、規約変更や建替えのような特別決議事項であっても書面で決議できます。「特別決議は必ず集会を開かなければならない」という肢は誤りです。標準管理規約でも、緊急時や小規模組合でこの書面手続がよく使われます。

📊 占有者の意見陳述権と規約・決議の効力（44条・46条）

最後に、賃借人など占有者の扱いです。占有者は区分所有者ではないので議決権はありません。しかし、会議の目的たる事項に利害関係を有する場合は、集会に出席して意見を述べることができます（44条・意見陳述権）。ペット飼育や用法など、占有者の生活に直結する議題が典型です。

このとき集会を招集する者は、招集通知を発した後、遅滞なく集会の日時・場所・目的事項を建物内の見やすい場所に掲示して、占有者に知らせなければなりません。「占有者は集会に出席できない」「占有者にも議決権がある」はどちらも誤りで、意見は言えるが票はないが正解です。

そして規約と集会決議の効力です。規約・集会決議は、区分所有者だけでなくその特定承継人（中古で買った新所有者）にも効力が及びます（46条1項）。また、占有者は、区分所有者が建物・敷地・附属施設の使用方法について負う義務と同一の義務を負います（46条2項）。「規約は今の所有者にしか効かない」という肢は誤りです。

🚨 マン管試験で頻出のひっかけ8選

ここからは、本試験で実際に受験生を惑わせる形を8個並べます。「✕ひっかけ→○正しい」で覚えるのが最速です。

💬 ここが差：区分所有法の決議は必ず「頭数」と「議決権」の両輪。議決権だけ、頭数だけ、を満たす肢は誤り。「各」の一文字を落とした肢に反応できるように。

💬 ここが差：規約で減らせるのは17条1項の頭数のみ、しかも議決権は減らせない。31条・47条・58〜60条・61条5項・62条は一切緩和不可。ここを混ぜてくるのが定番。

💬 ここが差：3/4と4/5の取り違えが最頻出。「一段重い建替えだけ4/5」で固定。大規模滅失の復旧（61条5項）は建替えの一歩手前なので3/4、と対で覚える。

💬 ここが差：通知は発送した時点でOK。到達を要求する肢は誤り。あわせて「1週間前」を「2週間前」「3日前」などにずらす数字ひっかけにも注意。

💬 ここが差：通常決議の「1週間前（伸縮可）」と建替えの「2月前（伸長のみ可）」を混同させる。建替えは重いから時間を削れない、と理由で覚える。

💬 ここが差：37条2項で規約による例外はあるが、特別決議事項は例外の対象外。「規約さえ定めれば何でも当日決議可」という肢は誤り。

💬 ここが差：「全員」を「過半数」「3/4」にすり替える。集会を開かないという例外を選ぶ以上、全員の承諾（またはみなし決議なら全員の賛成合意）が要る。

💬 ここが差：「出席も発言もできない」「議決権がある」の両方向で引っかける。正しくは意見は言えるが票はない。掲示による事前告知もセットで押さえる。

💡 暗記の決め手「集会・決議 6キーワード」

最後に、試験直前に眺めるだけで効くキーワードをまとめます。集会は「数字を1つずらす」ひっかけが命なので、数字はペアで覚えるのがコツです。

数字だけ最終確認しておきましょう。招集請求＝1/5以上／通知＝1週間前（建替え2月前・説明会1月前）／普通決議＝各過半数／特別決議＝各3/4以上／建替え＝各4/5以上／議事録の署名＝議長＋出席者2人／招集義務＝毎年1回以上。この並びを丸ごと言えれば、集会は合格ラインです。

この6キーワードと数字リストを押さえれば、集会・決議の問題はほぼ確実に取れます。数字は「なぜその値か」を思い出せると、本番で迷いません。とくに「重い決議ほど、定数が上がり・通知期間が延び・規約で緩められなくなる」という一貫した設計思想を掴めば、丸暗記が理解に変わります。

ちなみに、集会の知識は「規約の設定・変更（T02）」「管理者・管理組合法人（T04）」「義務違反者への措置（T05）」「復旧・建替え（T06）」と芋づる式につながる分野です。ここで身につけた「3/4と4/5の仕分け」「頭数と議決権のダブル要件」は、そのまま隣の論点でも武器になります。集会は区分所有法の背骨——ここを固めれば、権利関係全体の得点が安定します。

最後に、本番での解き方のコツを1つ。決議の肢に出会ったら、まず「頭数と議決権の両方を見ているか」→「定数は3/4か4/5か過半数か」→「規約で緩められる事項か」の順にチェックしてください。この3ステップで、たいていのひっかけは正体を現します。集会・決議の得点を、確実に自分のものにしていきましょう。

📅 マン管攻略ノート：集会の招集・決議・議決権｜v1.0