規約の設定・変更・廃止と規約共用部分・規約敷地｜マン管攻略ノート

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マンション管理士の区分所有法で、集会の決議と並んで毎年ねらわれるのが「規約」です。とくに規約の設定・変更・廃止の要件と、規約共用部分・規約敷地・公正証書規約はセットで問われます。

ここは数字（各4分の3）と、登記が対抗要件になる場面の「あり・なし」を入れ替えるひっかけが定番です。

このページでは、条文の急所だけを試験で問われる形のまま整理します。表と語呂で押さえれば、確実な得点源になりますよ。

📌 30秒で分かる「規約」

まず全体像です。マンションのルールは、大きく「規約（＝管理組合の憲法）」と「集会の決議（＝その都度の議決）」の2階建てで動きます。規約は継続的なルール、決議は個別の意思決定、というイメージです。

その規約について、区分所有法は「①何を定められるか（規約事項）」「②どう作り・変えるか（設定・変更・廃止）」「③特殊な作り方（公正証書規約）」「④保管と閲覧」を定めています。この4つの流れで頭を整理すると、バラバラの条文が一本につながります。

マン管では、この論点は単独1問というより、共用部分（T01）・集会と議決権（T03）・標準管理規約と絡めて毎年どこかで顔を出します。狙われるのは決まって「定数の数字」「登記の要否」「公正証書の中身」「保管・閲覧の細部」の4か所。逆に言えば、この4か所を数字ごと固めれば、規約がらみの肢はほぼ落とせます。

🆚 規約 vs 集会の決議

まず混同しやすい「規約」と「集会の決議」の違いを押さえます。定数は同じ4分の3でも、性格が違います。

大事なのは、規約も集会の決議も、後からその立場を受け継いだ人（特定承継人）や、賃借人などの占有者にも効力が及ぶという点（46条）です。「中古で買った人は前の規約に縛られない」と思わせる肢はひっかけです。

もう少し46条を掘り下げます。1項は、規約および集会の決議は区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずると定めます。つまり、部屋を買った新オーナーは、売主が負っていた規約上の義務をそのまま引き継ぎます。2項は、占有者（賃借人など）は、建物・敷地・附属施設の使用方法について、区分所有者が規約や決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う、とします。占有者が縛られるのは「使用方法」に関する部分だけで、管理費の支払義務そのものまで負うわけではない点は区別しておきましょう。

規約の作り方（形式）も押さえます。規約は書面または電磁的記録で作成します。令和の改正で電磁的記録による作成・保管・閲覧が明文化され、実務でもデジタル規約が広がりつつあります。口頭の申し合わせは「規約」ではありません。

📊 規約事項と「規約で別段の定めができる」代表例

規約で定められるのは、区分所有法30条により「建物・敷地・附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項」です。法律に定めがある事項でも、条文が「規約で別段の定めができる」としているものは、規約で変えられます。

逆に、条文が別段の定めを認めていない事項は規約で変えられません。試験では「規約で定めればどんなことでもできる」と思わせる肢が出るので、下の代表例を押さえておきましょう。

ここで狙われやすいのが、共用部分の重大変更（17条）の定数です。規約で減らせるのは「区分所有者の定数」だけで、しかも過半数まで。議決権の4分の3以上は規約でも動かせません。「議決権も過半数に下げられる」は誤りです。

逆に、規約でも動かせない事項もあります。試験では「規約で定めればどんな定数でも自由に変えられる」と誤らせる肢が出るので、下の「変えられない」代表例も押さえてください。

ざっくり、「重い定数（3/4・4/5）を規約でさらに緩めることは、原則できない」と覚えてください。組合の根幹に関わる重要決定のハードルを、多数派が規約で勝手に下げられては少数派が守られないからです。唯一の例外的なゆるめが、さきほどの「共用部分の重大変更で区分所有者の定数だけを過半数まで」という17条のケースです。

📊 規約の設定・変更・廃止（31条）

ここが本丸です。規約の設定・変更・廃止は、区分所有法31条1項により区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で行います。頭数と議決権の両方で4分の3、という「ダブル4分の3」が原則です。

そして31条の心臓部が、後段の「特別の影響」です。規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その者の承諾を得なければならないと定められています。

ポイントは、承諾は「多数決とは別物」だという点です。いくら4分の3、いや全員に近い賛成があっても、特別の影響を受ける当人の承諾がなければその人には効力が及びません。「圧倒的多数で可決したから承諾は不要」は典型的な誤りです。

「特別の影響」に当たるかどうかは、変更の必要性・合理性と、その者が受ける不利益とを比較衡量し、受忍限度を超える不利益かどうかで判断します（判例）。具体例をイメージで持っておくと肢が読めます。たとえば、特定の区分所有者だけが持つ専用使用権（専用庭・駐車場など）を規約変更で奪う場合、その者の承諾が要る典型例です。逆に、単に管理費が全体的に少し上がる程度なら、通常は「特別の影響」には当たりません。

ここでの狙われ方は2方向あります。1つは「特別の影響があるのに承諾不要」とする肢（②のパターン）。もう1つは逆に、全員一律の軽微な負担増にすぎないのに「承諾が必要だ」と過剰に言う肢です。承諾が要るのは"一部の者だけが受ける、受忍限度を超える不利益"という枠を持っておくと、両方向のひっかけをさばけます。

なお、規約で定めるべき事項のうち、一部共用部分に関する事項（全員の利害に関係しないもの）は、それを共用すべき区分所有者だけの規約で定めることができます（30条2項）。逆に、その事項を区分所有者全員の規約で設定・変更・廃止するときは、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者、または議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、できません（31条2項）。少数派の一部共用部分利用者を守る仕組みです。

🆚 規約共用部分 vs 規約敷地（登記の有無が急所）

次に、規約で「共用部分」や「敷地」を作る話です。この2つは名前が似ていて混同しやすく、登記が対抗要件になるかどうかが決定的に違います。ここが試験最大のひっかけどころです。

整理すると、登記が対抗要件なのは規約共用部分だけです。規約共用部分は「見た目は普通の部屋でも、規約で共用にした」ものなので、外から見て共用だと分かりません。だから登記して第三者に知らせないと対抗できないのです。

一方、規約敷地には「規約敷地である旨の登記をしなければ対抗できない」という条文がありません。ここで「規約敷地も登記が対抗要件」と言い切る肢が出たら誤りです。名前が似ているぶん、確実に区別してください。

規約共用部分の例は、集会室・管理人室・共用の倉庫・別棟の管理棟など。附属の建物（別棟）も規約共用部分にできます。逆に、廊下・階段・エレベーター室のように構造上どう見ても共用のもの（法定共用部分）は、そもそも登記できず、規約共用部分にする必要もありません。

法定共用部分と規約共用部分の違いも、あわせて整理しておきましょう。法定共用部分は廊下・階段など「構造上当然に共用」のもので、登記はできません（登記の対象にならない）。規約共用部分は、本来は独立して専有部分にできるのに規約であえて共用にしたもので、だからこそ登記が対抗要件になる——この対比で覚えると、③④のひっかけに強くなります。「法定共用部分も登記が対抗要件」という肢は誤りです。

規約敷地の典型例は、建物が建っている土地とは別に、通路・庭・駐車場・ゴミ置場などとして一体利用している隣接地です。道路を挟んだ別の土地でも、一体として管理・使用していれば規約敷地にできます。ポイントは「建物が現に所在する土地」ではない土地を、規約で敷地に取り込む点。建物が建っている土地自体は「法定敷地」として当然に敷地なので、わざわざ規約で定める必要はありません。

規約敷地には、少し特殊な「みなし規約敷地」もあります（5条2項）。建物が所在していた土地が、建物の一部滅失などで「建物が所在する土地以外の土地」になった場合、その土地は規約で敷地と定められたものとみなされます。改めて規約を作らなくても敷地扱いが続く、という救済です。「一部滅失で敷地でなくなった土地は当然に敷地から外れる」という肢はこのみなし規定を無視した誤りになります。

📊 公正証書による規約（原始規約・32条）

通常、規約は集会の4分の3決議で作ります。ところが、分譲前のマンションには区分所有者がまだ1人（分譲業者）しかいません。そこで例外的に認められるのが公正証書による規約の設定（32条）、いわゆる原始規約です。

ここで問われるのは「誰が」「何を」定められるか、の2点です。

公正証書で設定できるのは、次の4項目だけです。これ以外（管理者の選任、管理費の額、ペット飼育のルールなど）は公正証書では定められません。

覚え方は「共・敷・分・割（きょう・しき・ぶん・わり）」。規約共用部分・規約敷地・分離処分・敷地利用権の割合の4つです。この4項目は、いずれも「建物の物的な基本構造」に関わる事項で、分譲前に決めておかないと後で困るものばかり。だから例外的に1人で決めてよい、と理解すると腹落ちします。

「最初に専有部分の全部を所有する者」という要件も重要です。いったん分譲が始まって区分所有者が複数になった後で、誰かが全戸を買い集めても、この公正証書規約は設定できません。あくまで分譲前・原始的な1人所有の段階限定です。

なぜ公正証書という重い方式なのか。分譲前は区分所有者が1人しかおらず、集会も多数決も成り立ちません。そこで、後から入ってくる買主全員を拘束する規約を、公証人が関与する公正証書という信頼性の高い方式で残させ、内容の明確性と証拠力を担保しているのです。

そして、公正証書で作った原始規約も、後から普通に変更できます。区分所有者が複数になった後は、通常どおり各4分の3以上の集会決議（31条）で変更・廃止できます。「公正証書で作った規約は公正証書でしか変えられない」という肢は誤りです。作り方（公正証書）と、その後の変え方（3/4決議）は別、と押さえてください。

📊 規約の保管・閲覧・掲示（33条）

作った規約は、きちんと保管し、利害関係人に見せる義務があります。33条の要点を表で押さえましょう。

まず保管者。原則は管理者ですが、管理者がいないマンションもあります。その場合は「建物を使用している区分所有者またはその代理人で、規約または集会の決議で定める者」が保管します。「管理者がいなければ保管しなくてよい」わけではありません。

閲覧を請求できるのは利害関係人で、区分所有者に限りません。中古で買おうとしている買主や、部屋を借りようとする賃借人、抵当権者なども含まれます。保管者は「正当な理由」がなければ閲覧を拒めません。単に面倒だから、気に入らないからでは拒めない、ということです。

そして保管場所は「建物内の見やすい場所」に掲示します。ここで「区分所有者に個別通知する」などと言い換える肢が出ますが、正しくは掲示です。これらの義務に違反すると20万円以下の過料に処せられます。刑罰（罰金）ではなく行政上の秩序罰である「過料」である点も、細かいですが問われます。

この保管・閲覧・掲示のルールは、集会の議事録（42条5項が33条を準用）にもそのまま当てはまります。規約と議事録は「保管者＝原則管理者」「閲覧＝利害関係人が請求」「保管場所＝建物内の見やすい場所に掲示」がすべて共通、と一括で覚えると効率的です。マン管では規約と議事録を入れ替えて同じ知識を問うことが多いので、セットで押さえるのが得策です。

閲覧の方法にも一点注意です。33条が求めるのは「閲覧」であって、コピー（謄写）を当然に請求できる権利までは条文上明記されていません。電磁的記録で作られた規約は、書面や画面表示など法務省令で定める方法で閲覧させます。「利害関係人は当然に謄本の交付を請求できる」と断定する肢には気をつけましょう。

🚨 マン管試験で頻出のひっかけ8選

ここからは、本試験で受験生を惑わせる形を8個並べます。「✕ひっかけ→○正しい」で覚えるのが最速です。

💬 ここが差：定数を「過半数」に落とす肢が定番。規約はマンションの憲法だから、変更には各4分の3以上の重い定数が要る。頭数と議決権の「ダブル4分の3」で覚える。

💬 ここが差：「多数で決まったのだから従え」と思わせる狙い。承諾は多数決で代替できない。全員に近い賛成があっても、当人の承諾がなければその者に効力は及ばない。

💬 ここが差：見た目は普通の部屋でも規約で共用にした、というのが規約共用部分。外から分からないから、登記して知らせないと第三者に対抗できない。「登記不要」は誤り。

💬 ここが差：規約共用部分の「登記＝対抗要件」を、名前の似た規約敷地にもコピーしてくる巧妙な肢。登記が要るのは規約共用部分のみ、と峻別する。

💬 ここが差：「全員合意ならOKでは？」と思わせる肢。公正証書規約は分譲前の1人所有段階に限る例外。買い集めて全戸所有者になっても不可。

💬 ここが差：もっともらしい事項（管理者・管理費・使用細則）を混ぜてくる。公正証書は「共・敷・分・割」の4つだけ、と数と中身をセットで覚える。

💬 ここが差：「管理者だけが保管」と決めつける肢。管理者がいなければ保管不要、でもない。保管者を定めて必ず誰かが保管する。

💬 ここが差：閲覧できる人を「区分所有者だけ」に狭め、掲示を「個別通知」に差し替える二重のひっかけ。利害関係人＋掲示が正解。違反は20万円以下の過料。

💡 暗記の決め手「規約 5キーワード」

最後に、試験直前に眺めるだけで効くキーワードをまとめます。規約は「定数」と「登記の有無」と「公正証書の4項目」を取り違えさせるひっかけが命です。似た概念をペアで覚えるのがコツです。

数字と対比だけ最終確認しておきましょう。規約の設定・変更・廃止＝各4分の3以上／特別の影響＝承諾必要／登記が対抗要件＝規約共用部分のみ（規約敷地は不要）／公正証書＝最初の全部所有者・4項目限定／保管＝管理者・掲示は建物内・閲覧は利害関係人・違反は過料20万円以下。この並びを言えれば、規約の1問はほぼ固いです。

規約の論点は、集会の決議（招集・議決権）や共用部分・敷地利用権とセットで問われることが多い分野です。ここで身につけた「各4分の3」「登記の対抗要件」「特別の影響と承諾」という視点は、そのまま義務違反者への措置や建替え決議の理解にも生きてきます。

実務では、多くのマンションが国交省の標準管理規約（モデル規約）をベースに各組合の規約を作っています。標準管理規約は法律ではなくあくまで「ひな型」なので、区分所有法に反しない範囲で各組合が自由に修正できます。「標準管理規約に従わなければ違法」ではありません。区分所有法（強行規定）と標準管理規約（ひな型）の関係は、別の攻略ノートで詳しく扱いますが、規約の位置づけとして頭の隅に置いておくと理解が立体的になります。

もう1つ、規約と混同されやすいのが「使用細則」です。ペットや駐車場の細かいルールなどは、規約の委任を受けて使用細則で定めるのが一般的で、その設定・変更は通常、集会の普通決議（各過半数）で足ります。「使用細則の変更にも規約と同じ4分の3が必要」という肢は誤りになりやすいので、規約（4分の3）と使用細則（過半数）の定数差も意識しておきましょう。

本番での解き方のコツを1つ。規約の肢に出会ったら、まず「定数（過半数か4分の3か）」→「登記・承諾が要るか」→「公正証書の4項目・保管閲覧のルール」の順にチェックしてください。この3ステップで、たいていのひっかけは正体を現します。数字と対比を過去問で固めて、規約の1点を確実に取りにいきましょう。