容積率・建ぺい率の特例（共同住宅）｜管業攻略ノート

📚 管業攻略ノート｜容積率・建ぺい率の特例（共同住宅）
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🎯 このページについて

管理業務主任者試験の「容積率・建ぺい率の特例（共同住宅）」論点。建築基準法52条・53条と建築基準法施行令2条を中心に、マンション管理の建築・設備分野で数値と不算入範囲が問われる頻出ブロック。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol.4）と併せてご利用ください。

📌 30秒で分かる「容積率・建ぺい率の特例（共同住宅）」

⚡ 結論

共同住宅の共用廊下・共用階段、エレベーターの昇降路は、容積率算定の延べ面積に算入しない（建築基準法52条6項）。
一方、これは建ぺい率の建築面積から除外されるという意味ではない。
宅配ボックス設置部分は、建築基準法施行令2条1項4号・3項により、容積率算定上各階床面積合計の100分の1まで不算入。

🆚 容積率 vs 建ぺい率

項目	容積率（法52条）	建ぺい率（法53条）
基本式	延べ面積 ÷ 敷地面積	建築面積 ÷ 敷地面積
見ているもの	建物の床面積のボリューム	敷地をどれだけ覆うか
共同住宅の共用廊下・階段	不算入（法52条6項）	建築面積で別判定。不算入とは限らない
エレベーター昇降路	不算入（法52条6項）	建築面積の問題とは別
宅配ボックス設置部分	各階床面積合計の100分の1まで不算入	建ぺい率の直接の緩和ではない
前面道路幅員	12m未満なら道路幅員制限あり（法52条2項）	道路幅員で直接制限する制度ではない
防火・角地の緩和	原則として容積率の加算ではない	耐火建築物等・角地等で10分の1ずつ加算

📊 容積率の床面積算入除外（主な数値）

対象部分	根拠	不算入の上限	管業ポイント
共同住宅の共用廊下・共用階段	建築基準法52条6項	全部不算入	マンションの共用部分で最重要
エレベーターの昇降路	建築基準法52条6項	全部不算入	乗降ロビー・機械室まで当然に含むわけではない
住宅等の地階部分	建築基準法52条3項	住宅等部分合計の3分の1まで	天井が地盤面から1m以下にある地階が対象
自動車車庫・駐輪場等	建築基準法施行令2条1項4号・3項	各階床面積合計の5分の1まで	駐車場・駐輪場の数値は5分の1
防災用備蓄倉庫	建築基準法施行令2条1項4号・3項	各階床面積合計の50分の1まで	防災設備系は分母を混同しやすい
蓄電池設置部分	建築基準法施行令2条1項4号・3項	各階床面積合計の50分の1まで	床に据え付けるものが対象
自家発電設備・貯水槽設置部分	建築基準法施行令2条1項4号・3項	各階床面積合計の100分の1まで	設備スペースの100分の1枠
宅配ボックス設置部分	建築基準法施行令2条1項4号・3項	各階床面積合計の100分の1まで	全部不算入ではない点が狙われる

🚨 管業試験で頻出のひっかけ7選

❌ ひっかけ① 「共用廊下・階段は建ぺい率にも算入しない」

正解：NG。法52条6項は容積率算定の延べ面積の話。建ぺい率は建築面積で別に判定する。

❌ ひっかけ② 「共同住宅の共用廊下・階段は5分の1まで不算入」

正解：NG。共用廊下・共用階段は全部不算入。5分の1は自動車車庫・駐輪場等の上限。

❌ ひっかけ③ 「宅配ボックス設置部分は全て延べ面積に算入しない」

正解：NG。宅配ボックス設置部分は各階床面積合計の100分の1まで不算入。全部ではない。

❌ ひっかけ④ 「エレベーターホールも昇降路として全部不算入」

正解：NG。法52条6項で不算入となるのは昇降路。ホール・ロビー・機械室まで当然に含むわけではない。

❌ ひっかけ⑤ 「地階なら用途を問わず3分の1まで不算入」

正解：NG。住宅等の地階部分で、かつ天井が地盤面から1m以下などの要件がある。単に地下ならよいわけではない。

❌ ひっかけ⑥ 「前面道路幅員による制限は建ぺい率の話」

正解：NG。前面道路が12m未満の場合の道路幅員×4/10・6/10は容積率の制限（法52条2項）。

❌ ひっかけ⑦ 「防火地域・角地の10分の1加算は容積率にも使える」

正解：NG。防火地域等の耐火建築物等・角地等による10分の1加算は建ぺい率の緩和（法53条3項）。容積率の加算ではない。

💡 暗記の決め手「容積率・建ぺい率 3キーワード」

① 共用廊下・階段＝容積率では全部不算入

共同住宅の共用廊下・共用階段、エレベーター昇降路は法52条6項。上限割合をかけない。

② 宅配ボックス＝100分の1まで

宅配ボックス、自家発電設備、貯水槽は100分の1枠。駐車場等5分の1、備蓄倉庫・蓄電池50分の1と区別。

③ 容積率と建ぺい率を混ぜない

床面積の不算入は容積率。防火地域・角地の10分の1加算は建ぺい率。式と対象面積を先に確認する。

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