標準管理規約 3類型の違い（単棟・団地・複合用途）｜管業攻略ノート

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🎯 このページについて

管理業務主任者試験の「標準管理規約 3類型（単棟型・団地型・複合用途型）」論点。国土交通省のマンション標準管理規約は単棟型・団地型・複合用途型の3つがあり、それぞれ管理組織・会計・総会の仕組みが異なります。毎年いずれかの類型から出題される頻出ブロックです。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol.2）と併せてご利用ください。

📌 30秒で分かる「標準管理規約 3類型」

⚡ 結論

単棟型は一棟のマンションが対象の基本形。
団地型は複数棟＋土地共有が対象で、団地全体の管理費・各棟修繕積立金に分け、団地総会と棟総会の二層構造を持つ。
複合用途型は住宅と店舗が同居するマンションで、全体管理費とは別に住宅一部管理費・店舗一部管理費を区分する。
3類型とも、土台は区分所有法。各類型はその上に管理ルールを乗せたものと整理する。

🆚 単棟型 vs 団地型 vs 複合用途型

項目	単棟型	団地型	複合用途型
対象	一棟のマンション	複数棟＋土地・附属施設を共有する団地	住宅と店舗が併存する一棟
総会	総会（1層）	団地総会＋棟総会（2層）	総会（1層。住宅・店舗の部会を置くこともある）
管理費	管理費（一本）	団地全体の管理費	全体管理費＋住宅一部管理費＋店舗一部管理費
修繕積立金	修繕積立金（一本）	団地修繕積立金＋各棟修繕積立金	全体修繕積立金＋住宅・店舗の一部修繕積立金
建替え	建替え決議（区分所有法62条）	各棟の建替え決議＋団地一括建替え決議（区分所有法70条）	建替え決議（区分所有法62条）
特徴	最も基本的な型。他の2類型の土台	棟の独立性と団地の一体性を両立	用途の異なる区分所有者の利害を調整

📊 3類型の押さえどころまとめ

論点	類型	管業試験での押さえ方
2層の総会	団地型	団地全体に関わる事項は団地総会、各棟固有の事項は棟総会で決める。棟総会は各棟の区分所有者で構成。
各棟修繕積立金	団地型	各棟の修繕は各棟修繕積立金で賄うのが原則。団地修繕積立金とは区分して経理する。
一部管理費	複合用途型	住宅一部共用部分は住宅一部管理費、店舗一部共用部分は店舗一部管理費で負担。全体共用部分は全体管理費。
一括建替え決議	団地型	団地内全建物を一括建替えするには、区分所有法70条により団地全体で議決権の5分の4以上＋各棟で3分の2以上の賛成が必要。
土地の共有	団地型	団地は土地（敷地）や附属施設を複数棟の区分所有者が共有することが成立要件。土地共有がなければ団地型にならない。
用途別の利害調整	複合用途型	住宅部分と店舗部分で使用ルール・負担割合を分け、必要に応じて住宅部会・店舗部会を設けて意見を調整する。
共通の土台	3類型共通	いずれも区分所有法が基礎。標準管理規約はあくまでモデルで、各管理組合が実情に合わせて定める。

🚨 管業試験で頻出のひっかけ7選

❌ ひっかけ① 「団地型では棟総会がなく団地総会だけで全部決める」

正解：NG。団地型は団地総会と棟総会の2層構造。各棟固有の事項（その棟の建替え決議など）は棟総会で決める。

❌ ひっかけ② 「団地型でも修繕積立金は団地で一本化する」

正解：NG。団地型は団地修繕積立金と各棟修繕積立金を区分する。各棟の修繕は原則として各棟修繕積立金で賄う。

❌ ひっかけ③ 「複合用途型では管理費は全体で一本だけ」

正解：NG。複合用途型は全体管理費・住宅一部管理費・店舗一部管理費に分ける。一部共用部分の費用は、それを共用する者が負担する。

❌ ひっかけ④ 「土地が共有でなくても複数棟あれば団地型になる」

正解：NG。団地は土地（敷地）や附属施設を複数棟で共有していることが前提。土地共有がなければ団地型の標準管理規約は適用しない。

❌ ひっかけ⑤ 「団地一括建替え決議は団地総会の議決権5分の4だけで成立する」

正解：NG。区分所有法70条により、団地全体で議決権の5分の4以上に加え、各棟で3分の2以上の賛成が必要。棟の要件を落とすのはひっかけ。

❌ ひっかけ⑥ 「標準管理規約は法律なので各組合はそのまま使わなければならない」

正解：NG。標準管理規約は国土交通省が示すモデル（ひな型）であり法律ではない。各管理組合は実情に合わせて内容を定められる。

❌ ひっかけ⑦ 「複合用途型の住宅部会・店舗部会の決議が総会決議に優先する」

正解：NG。部会はあくまで意見調整の場で、管理組合の意思決定機関は総会。部会決議が総会決議に優先するわけではない。

💡 暗記の決め手「3類型 3キーワード」

① 団地型＝2層＋各棟積立金

団地総会と棟総会の2層。修繕積立金は団地分と各棟分を区分。土地の共有が成立の前提。

② 複合用途型＝全体＋住宅＋店舗

管理費・修繕積立金を全体／住宅一部／店舗一部に区分。一部共用部分は使う人が負担。

③ 一括建替え＝団地5分の4＋各棟3分の2

団地一括建替え決議（区分所有法70条）は、団地全体の議決権5分の4以上に加え、各棟で3分の2以上が必要。

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