報酬（媒介・代理・貸借の計算）｜宅建攻略ノート

正解：報酬告示は上限規制であって、「少なくとも◯円を支払わなければならない」という支払義務ではありません。

→ 上限規制を支払義務にすり替える型（令和7-問26 等）。

正解：居住用建物の貸借は、一方から受け取れるのは原則借賃0.55か月分。媒介の依頼を受けるにあたって承諾を得たときだけ1か月分まで、双方合計は1.1か月分が上限です。

→ 「承諾」の有無で上限が変わる型（令和6-問28、令和5-問34、平成30-問31 等）。

正解：権利金を売買代金とみなす計算は居住用建物以外の貸借だけ。居住用建物には使えません。

→ みなし計算が使える物件を取り違えさせる型（令和3年10月-問44、平成30-問30、平成28-問33 等）。

正解：みなし計算に使えるのは返還されない権利金だけ。退去時に返還される保証金・敷金は計算の基礎にできません。

→ 「返還される／されない」のすり替え（平成29-問26 等）。

正解：報酬とは別に受け取れるのは依頼者の依頼による広告の料金だけ。依頼によらない広告費は、契約成立に寄与しても受け取れません。

→ 「依頼の有無」を落とさせる定番（令和2年12月-問34、令和3年12月-問31、平成30-問30、平成28-問33 等）。

正解：依頼者が承諾していても、告示の上限は超えられません。さらに、不当に高額な報酬を要求しただけで（受領しなくても）違反になります。

→ 承諾で上限が外れると錯覚させる型（令和2年12月-問34 等）。

正解：重要事項説明の対価・契約書作成費は別途受領できません。建物状況調査を実施する者のあっせん料金も、報酬とは別に受け取れません。

→ 業務の対価を上乗せできると誤認させる型（平成29-問26、令和5-問34、令和元-問32 等）。

正解：代金800万円以下の売買・交換で、あらかじめ報酬額を説明し合意すれば、現地調査費を含め30万円×1.1＝33万円まで。売主・買主の双方に適用されます。説明・合意がなければ通常の速算式に戻ります。

→ 適用対象・上限額・要件をずらす型（令和元-問32、平成30-問31 等）。

正解：代理と媒介が関与しても、取引全体の合計は代理の上限（媒介の上限×2×1.1）を超えられません。一方が媒介で受領した分を差し引いた残りが、もう一方の上限になります。

→ 業者ごとに満額を足し込ませる型（令和3年10月-問44、令和2年10月-問30 等）。

正解：税込表示のときは本体価格に割り戻してから計算します（借賃110万円・税込＝本体100万円→貸借の上限は110万円）。免税事業者は税抜額×1.04で計算します。

→ 税込・税抜と事業者区分を混ぜる型（令和元-問32、令和6-問28 等）。