管理組合が工事を頼んだり、だれかに手続を任せたりするのは、どんな契約になるのですか？
けんた
まずは結論
手続を任せるのは委任、工事を頼むのは請負、物を買うのは売買です。委任の受任者は無償でも善管注意義務を負い、請負は完成する前なら注文者が損害を賠償して解除できます。売買で種類や品質が契約に合わないときは、知った時から1年以内に通知します。
「委任は無償でも善管注意、請負は完成前なら解除、不適合は知って1年以内に通知」と覚えるのがおすすめ！
この記事は、管理業務主任者（管業）とマンション管理士（マン管）の勉強を始めたばかりの人に向けて、民法の委任・請負・売買と契約不適合を、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話で、図と写真を見ながらやさしく解説します。
同じ内容は、約7分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
✍ この記事を書いた人：ごりへい（宅建士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者・FP2級）
海外から宅建に一発合格、賃管・管業もダブル合格。不動産業の実務経験あり。 ▶ プロフィール
この記事でわかること
動画で学ぶ｜委任・請負・売買と契約不適合（約7分）
あおい先生とけんたさんの会話で、3つの契約のちがい、委任の報酬と善管注意義務・解除、請負の報酬と完成前の解除、売買の契約不適合と通知の期間、手付による解除を確認できます。
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条文の番号、寄託とのちがい、売主が知っていたときの例外、過去問のひっかけまで、記事でくわしく解説しています。
3つの契約のちがい｜任せる・完成させる・買う
この章の答え委任は事務の処理を任せる契約、請負は仕事を完成させる契約、売買は物を渡して代金を受け取る契約です。マンションでは、手続を任せる・工事を頼む・設備を買う場面で出てきます。
あおい先生
まず、3つの契約のちがいです。委任は、事務の処理を任せる契約、請負は、仕事を完成させる契約、売買は、物を渡して、代金を受け取る契約です。
あおい先生
たとえば、部屋を売る手続を、だれかに任せるのは委任です。外壁の補修工事を頼むのは請負、防災用の発電機を買うのは売買です。
委任・請負・売買
委任は、本来は「法律行為」を任せる契約です（643条）。法律行為でない事務を任せる場合も、委任の規定がそのまま使われます（準委任・656条）。管理会社に管理事務を任せる管理委託契約も、準委任の性格をもつ契約とされ、標準管理委託契約書は5条で善管注意義務を明記しています（同コメント5条関係）。
| 契約 | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 委任 | 法律行為（事務）の処理を任せる | 民法643条・656条 |
| 請負 | 仕事を完成させ、その結果に報酬を払う | 632条 |
| 売買 | 財産権を移し、代金を払う | 555条 |
※民法と、管理業務主任者・マンション管理士試験の公式の正答をもとに整理。
委任｜無償でも善管注意・いつでも解除
この章の答え委任の受任者は、特約がなければ報酬を請求できませんが、有償でも無償でも善良な管理者の注意義務を負います。委任は各当事者がいつでも解除でき、相手に不利な時期の解除などは、やむを得ない事由がなければ損害を賠償します。
報酬は特約がなければなし
委任で任された人は、お金をもらえるのですか？
けんた
あおい先生
民法では、特約がなければ、受任者は報酬を請求できません。受任者とは、仕事を任された人のことです。もともと委任は、ただで引き受けるのが基本なんですね。
無償でも善管注意義務
あおい先生
でも、ただで引き受けても、注意の程度は下がりません。受任者は、有償でも無償でも、善良な管理者の注意、つまり、その立場の人に、ふつうに求められる注意をはらう義務があります。
あおい先生
無償なら、この義務を負わない、という言い方はひっかけです。なぜかというと、人の財産や手続を任されている以上、ただでも、いいかげんにはできないからです。
善管注意義務は有償でも無償でも
物を預かる寄託は、ここがちがいます。報酬をもらわない受寄者は「自己の財産に対するのと同一の注意」で足ります（659条）。「委任も寄託も、有償か無償かで注意の程度が変わる」という選択肢は誤りで、変わるのは寄託だけです（管業 令和7 問2 c）。
報告と復受任
あおい先生
報告の義務もあります。委任者から求められたら、いつでも今の状況を報告し、終わったあとは、遅れずに、経過と結果を報告します。
あおい先生
また、受任者が、別の人にまた任せられるのは、委任者の許しを得たときか、やむを得ない事由があるときだけです。
いつでも解除・終わるとき
委任は、途中でやめられるのですか？
けんた
あおい先生
委任は、委任者も受任者も、いつでも解除できます。ただし、相手に不利な時期に解除したときなどは、やむを得ない事由がなければ、相手の損害を賠償します。
あおい先生
不利な時期には解除できない、という言い方はひっかけです。解除はできて、損害を賠償する、という形なんですね。
あおい先生
また、委任は、委任者か受任者が死亡したときや、破産手続開始の決定を受けたときに終わります。受任者が後見開始の審判を受けたときも終わります。
委任はいつでも解除できる
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 報酬 | 特約がなければ請求できない | 648条1項／管業 令和4 問1 b |
| 注意義務 | 有償でも無償でも善管注意義務 | 644条／マン管 令和6 問16 a・管業 令和7 問1 c |
| 報告 | 求められたらいつでも状況を報告、終了後は遅滞なく経過と結果 | 645条／管業 令和4 問1 a・マン管 令和6 問16 c |
| 復受任 | 委任者の許諾かやむを得ない事由があるときだけ | 644条の2第1項／管業 令和7 問2 b・マン管 令和6 問16 b |
| 解除 | 各当事者がいつでも。不利な時期などは、やむを得ない事由がなければ損害賠償 | 651条／管業 令和4 問1 c・令和6 問3 a・マン管 令和6 問16 d |
| 終わるとき | 委任者・受任者の死亡・破産手続開始の決定、受任者の後見開始の審判 | 653条 |
※民法と、管理業務主任者・マンション管理士試験の公式の正答をもとに整理。
請負｜報酬は引渡しと同時・完成前は注文者が解除
この章の答え請負の報酬は目的物の引渡しと同時に払います。仕事が完成する前なら、注文者はいつでも請負人の損害を賠償して解除できます。注文者が死亡しても請負は終わりません。
報酬は引渡しと同時
工事の請負では、代金はいつ払うのですか？
けんた
あおい先生
請負の報酬は、仕事の目的物の引渡しと同時に払います。工事に着手した時に、全額を払うのではありません。
外壁の補修工事
完成する前なら注文者が解除
あおい先生
仕事が完成する前なら、注文者は、いつでも、請負人の損害を賠償して、契約を解除できます。注文者とは、工事を頼んだ人、請負人とは、工事をする人です。
あおい先生
なぜかというと、いらなくなった工事を、最後まで続けても意味がないからです。ただし、完成した後は、この方法では解除できません。請負人の側から、この方法で解除することもできません。
完成する前に、注文者から
あおい先生
途中で解除されても、すでにできた部分で、注文者が利益を受けるなら、請負人は、その利益の割合に応じて、報酬を請求できます。
注文者の破産と死亡
あおい先生
注文者が破産手続開始の決定を受けたときは、請負人や破産管財人は、契約を解除できます。ただし、請負人からの解除は、仕事が完成するまでです。
あおい先生
委任とちがって、注文者が死亡しても、請負の契約は終わりません。直ちに終了する、という言い方は誤りです。
請負は注文者が死亡しても続く
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 報酬の時期 | 目的物の引渡しと同時（着手時に全額ではない） | 633条／管業 令和4 問3 ア |
| 完成前の解除 | 注文者がいつでも、請負人の損害を賠償して解除。完成後・請負人からは不可 | 641条／管業 令和2 問2 c・令和4 問3 イ・令和6 問3 b・令和7 問3 ア |
| 割合に応じた報酬 | 完成前に解除されても、注文者が利益を受ける部分は、その割合で報酬 | 634条2号／管業 令和4 問3 エ・マン管 令和7 問16 a |
| 注文者の破産 | 請負人・破産管財人が解除できる。請負人からは完成するまで | 642条1項／管業 令和2 問2 b・マン管 令和7 問16 d |
| 注文者の死亡 | 請負は終わらない（委任の653条のような規定がない） | マン管 令和7 問16 b |
※民法と、管理業務主任者・マンション管理士試験の公式の正答をもとに整理。
売買の契約不適合｜追完→減額・知った時から1年以内に通知
この章の答え引き渡された物が種類・品質・数量で契約に合わないと、買主は追完、代金の減額、損害賠償、解除を求められます。種類や品質の不適合は、買主が知った時から1年以内に売主へ通知します。
まず追完、直らなければ減額
買った部屋に、雨漏りがあったら、どうなるのですか？
けんた
あおい先生
引き渡された物が、種類や品質、数量で、契約の内容に合わないことを、契約不適合と言います。買主は、まず、修補などの、履行の追完を請求できます。追完とは、足りないところを直して、契約どおりにすることです。
あおい先生
追完の催告をしても、直してもらえないときは、不適合の程度に応じて、代金の減額を請求できます。直せるのに、いきなり減額を求めることは、原則としてできません。
損害賠償と解除の条件
あおい先生
損害賠償の請求や、契約の解除もできます。代金の減額は、売主に責任がなくても請求できますが、損害賠償は、売主に責任がないときはできません。解除は、不適合が軽いときはできません。
追完・減額・損害賠償・解除
知った時から1年以内に通知
あおい先生
そして期間です。種類や品質の不適合は、買主が知った時から1年以内に、売主に通知します。1年以内に、損害の額まで示して請求する必要はなく、通知でよいのがポイントです。
知った時から1年以内に通知
ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていたとき、または重大な過失で知らなかったときは、この1年の制限はありません（566条ただし書）。
あおい先生
請負でも同じで、注文者は、不適合を知った時から1年以内に、請負人に通知します。たとえば、浴室のリフォームのあとで水漏れが見つかったら、気づいてから1年以内に知らせます。
リフォームのあとの水漏れ
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 追完 | 修補・代替物・不足分の引渡しを請求できる | 562条1項／マン管 令和2 問15 a |
| 代金の減額 | 催告しても追完がないとき、不適合の程度に応じて。売主の帰責事由はいらない | 563条／管業 令和2 問2 a・マン管 令和2 問15 d |
| 損害賠償 | 売主に帰責事由がないときはできない | 564条・415条1項ただし書／マン管 令和2 問15 c |
| 解除 | 不適合が軽微なときはできない | 564条・541条ただし書 |
| 通知の期間 | 種類・品質の不適合は、知った時から1年以内に通知（請求までは不要）。売主が悪意・重過失なら制限なし | 566条／マン管 令和2 問15 b |
| 請負 | 注文者も、知った時から1年以内に請負人へ通知 | 637条1項／管業 令和2 問2 d・令和4 問3 ウ |
※民法と、管理業務主任者・マンション管理士試験の公式の正答をもとに整理。
手付による解除｜相手が履行に着手するまで
この章の答え買主が手付を払っていれば、相手が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は倍の額を現実に提供して解除できます。自分が着手していても相手が未着手なら解除でき、手付解除では損害賠償の請求はできません。
買主は放棄、売主は倍返し
売買の契約をやめたいときは、どうするのですか？
けんた
あおい先生
買主が手付を払っているときは、相手が履行に着手するまでなら、手付で解除できます。買主は手付を放棄し、売主は、手付の倍の額を、現実に提供します。
あおい先生
たとえば、手付が300万円なら、売主は600万円を用意して、買主に差し出します。買主が受け取らなくても、解除できます。
手付300万円なら、売主は600万円
あおい先生
自分が履行に着手していても、相手がまだ着手していなければ、手付で解除できます。また、手付で解除したときは、損害賠償の請求はできません。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| できる時期 | 相手方が履行に着手するまで（自分が着手していてもよい） | 557条1項／マン管 令和5 問14 b |
| 買主 | 手付を放棄する | 557条1項 |
| 売主 | 手付の倍額を現実に提供する（買主が受け取らなくてもよい） | 557条1項／マン管 令和5 問14 a |
| 損害賠償 | 手付解除では請求できない | 557条2項／マン管 令和5 問14 d |
※民法と、管理業務主任者・マンション管理士試験の公式の正答をもとに整理。
試験に出る｜ひっかけと過去問
この章の答え「無償なら善管注意義務はない」「不利な時期は解除できない」「請負の報酬は着手時に全額」「注文者が死亡したら請負は終わる」「引渡しから1年以内」「1年以内に損害額まで示して請求」がよく問われます。
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 無償の受任者は、善管注意義務を負わない | 有償でも無償でも負う（マン管 令和6 問16 a） |
| 委任も寄託も、有償か無償かで注意の程度が変わる | 変わるのは寄託だけ（管業 令和7 問2 c） |
| 相手に不利な時期には、委任を解除できない | 解除はできる。損害を賠償する（651条2項） |
| 請負の報酬は、工事に着手した時に全額払う | 引渡しと同時（管業 令和4 問3 ア） |
| 完成した後でも、注文者は損害を賠償して解除できる | 完成する前だけ（641条） |
| 注文者が死亡すると、請負は直ちに終わる | 終わらない（マン管 令和7 問16 b） |
| 不適合は、知った時から1年以内に損害額まで示して請求する | 1年以内に通知すればよい（マン管 令和2 問15 b） |
| 手付解除でも、損害賠償を請求できる | できない（マン管 令和5 問14 d） |
過去問の出題
令和2〜7年度で、問題文を読んで確かめると、委任・請負・売買の解除や契約不適合が主題の問題は、管業で8問、マン管で5問です。管業は令和7年度に問1〜3の3問続けて出ました。
| 年度 | 管業 | マン管 |
|---|---|---|
| 令和2 | 問2 | 問15 |
| 令和3 | — | — |
| 令和4 | 問1・3 | — |
| 令和5 | 問4 | 問14 |
| 令和6 | 問3 | 問13・16 |
| 令和7 | 問1・2・3 | 問16 |
※問題文と公式の正答から1問ずつ確かめたもの（令和2〜7年度）。心裡留保・詐欺などの意思表示の問題は、代理・意思表示の回で扱います。
まとめ｜委任は無償でも善管注意、請負は完成前なら解除、不適合は知って1年以内に通知
まとめ
- 委任は任せる、請負は完成させる、売買は物と代金を交換する契約
- 委任の受任者は、報酬は特約がなければなし。有償でも無償でも善管注意義務
- 委任はいつでも解除できる。不利な時期などは、やむを得ない事由がなければ損害賠償
- 請負の報酬は引渡しと同時。完成する前なら、注文者が損害を賠償して解除。注文者が死亡しても終わらない
- 契約不適合は、追完→減額、損害賠償・解除。種類・品質は知った時から1年以内に通知
- 手付解除は相手が履行に着手するまで。買主は放棄、売主は倍額を現実に提供。損害賠償はなし
「委任は無償でも善管注意、請負は完成前なら解除、不適合は知って1年以内に通知」で、整理できました！
けんた
あおい先生
「無償なら」「着手時に全額」「引渡しから1年」の入れ替えが、よく出ます。表で確かめながら覚えましょう。
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出典・参考にした公式資料
- 民法（e-Gov法令検索）：541条・555条・557条・562条〜564条・566条・632条〜634条・637条・641条・642条・643条〜645条・648条・651条・653条・656条・659条
- 管理業務主任者試験・マンション管理士試験の過去問と公式の正答（上の表の問題）
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