📚 宅建攻略ノート｜媒介契約・広告・取引態様
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🎯 このページについて
宅建業法の「媒介契約」と「広告」は、毎年安定して出題される得点源です。
媒介契約は一般・専任・専属専任の3タイプの違い（有効期間・報告義務・指定流通機構への登録日数）を、広告は取引態様の明示・誇大広告・おとり広告・広告開始時期の制限を押さえれば、多くの肢がその場で切れます。
このページでは、媒介契約書面（34条の2）のルールから、レインズ登録の日数、そして広告の各規制までを1枚に整理します。
ひっかけの主戦場は「日数のずらし」「義務か任意かのすり替え」「広告の都度明示の見落とし」の3つです。
📌 30秒で分かる「媒介契約・広告・取引態様」
📊 媒介契約の3タイプ（有効期間・報告・レインズ登録）
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 有効期間 | 法の規制なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 業務処理状況の報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 義務なし | 契約日から7日以内 （休業日を除く） |
契約日から5日以内 （休業日を除く） |
| 34条の2書面の交付 | 必要 | 必要 | 必要 |
有効期間は依頼者の書面による申出があっても3か月を超えられません。6か月と定めても契約自体は無効にはならず、3か月に短縮されるだけです。専任系の自動更新の特約は無効で、依頼者が宅建業者でも自動更新にはできません。報告は口頭でもよく、書面に限られません（依頼者が業者でも報告義務は免除されません）。
📋 媒介契約書面（34条の2）の記載とルール
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 記名するのは誰か | 宅地建物取引業者が記名する。宅建士の記名は不要（重要事項説明書との違い） |
| 交付 | 媒介契約締結後、遅滞なく依頼者に交付する。電磁的方法による提供も可能 |
| 主な記載事項 | 売買すべき価額、有効期間・解除に関する事項、標準媒介契約約款に基づくか否かの別（依頼者が業者でも記載）、専任では他の業者の媒介・代理で契約を成立させたときの措置 |
| 価額・評価額の意見の根拠 | 意見を述べるときは根拠を明らかにする。根拠の明示は口頭でも書面でもよい。不動産鑑定士への依頼義務はなく、依頼に基づかない調査費用は請求できない |
| 建物状況調査のあっせん | 依頼者が希望しなくても、あっせんに関する事項を記載する。あっせんの有無は媒介契約締結時までに確認。実施者は建築士かつ国土交通大臣の登録講習修了者 |
🔁 指定流通機構（レインズ）まわりの手続き
| 場面 | ルール |
|---|---|
| 登録期間の計算 | 専任7日・専属専任5日以内。この日数の計算では休業日を算入しない |
| 登録を証する書面（登録済証） | 依頼の有無にかかわらず、遅滞なく依頼者に交付する（「提示」ではなく交付） |
| 売買契約が成立したとき | 引渡しが完了していなくても、遅滞なく指定流通機構に通知する |
| 申込みの受付状況の登録 | 専属専任媒介では、取引の申込みの受付状況を指定流通機構に登録する（2025年施行・いわゆる囲い込み対策） |
| 登録しない特約 | 専任・専属専任では、依頼者の申出があっても登録義務は免れない |
購入・買受けの申込みがあったときは、依頼者の希望条件を満たさない申込みでも、依頼者が業者でも、遅滞なく報告しなければなりません。
⏱ 広告開始時期の制限
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 原則 | 宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、必要な許可・確認等の処分があった後でなければ広告できない |
| 建築確認 | 建築確認の処分前（申請中を含む）は広告できない。売買・貸借を問わず不可 |
| 開発許可・造成の許可等 | 必要な許可等の処分があった後であれば、工事完了前でも広告できる |
| 変更の確認 | 当初の確認を受けた後、変更の確認を申請中の期間は、変更予定である旨と当初の確認内容を併せて表示すれば、変更内容を広告できる |
| 業務停止期間中 | 業務の停止を命じられた期間中は広告できない |
🆚 取引態様の明示
| 場面 | ルール |
|---|---|
| 広告するとき | 広告のたびに取引態様の別を明示する。数回に分けて広告するときもその都度明示（最初だけでは足りない） |
| 注文を受けたとき | 広告で明示済みでも、注文を受けたときは改めて明示する |
| 相手が業者でも | 相手方が宅建業者でも、取引態様の明示は省略できない |
| 違反の効果 | 罰則の対象ではないが、監督処分の対象となる |
🚫 誇大広告・おとり広告
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 誇大広告の禁止 | 著しく事実に相違する表示、または実際のものより著しく優良・有利であると誤認させる表示は禁止 |
| 成立の要件 | 問合せ・申込み・契約成立・損害の有無を問わず、表示した時点で違反となる |
| 対象事項 | 所在・規模・形質・環境・利用制限など。利用の制限の一部を表示しないことによる誤認も該当。公法上の制限だけでなく私法上の制限（借地権の有無等）も対象 |
| 継続掲載 | 売買契約成立後も継続して広告を掲載し続けることも、誇大広告等に該当し得る |
| おとり広告 | 売る意思のない好条件の物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする行為。契約が成立しなくても監督処分の対象 |
| 罰則 | 監督処分に加え、6月以下の拘禁刑（旧：懲役）・100万円以下の罰金（併科あり）の対象 |
🚨 宅建試験で頻出のひっかけ10選
過去12年の本試験で実際に使われた「ひっかけ」を、1枚ずつカードで整理します。
💡 暗記の決め手「一般＜専任＜専属専任・都度＋注文・処分前は不可」
この論点は、次の3つの軸に知識をぶら下げると混乱しません。
- 厳しさの順序 … 規制の強さは「一般＜専任＜専属専任」。一般には有効期間・報告・レインズ登録の規制がなく、専任・専属専任と進むほど日数が短く報告が頻繁になる
- 広告は「都度＋注文時」 … 取引態様の明示は、広告のたびに、そして注文を受けたときにも必要。「最初だけ」「注文時は不要」と来たら誤り
- 広告開始時期は「処分前は不可」 … 建築確認は処分前（申請中含む）なら売買も貸借も広告不可。開発・造成の許可等の処分後なら工事完了前でも広告可
数字はこの5つを、専任と専属専任のペアで押さえます。
- 3か月以内（専任・専属専任の有効期間の上限。書面申出でも超えられない）
- 7日以内・休業日を除く（専任のレインズ登録）
- 5日以内・休業日を除く（専属専任のレインズ登録）
- 2週間に1回以上（専任の業務処理状況の報告）
- 1週間に1回以上（専属専任の業務処理状況の報告）
誇大広告は「実害不問・表示した時点でアウト」、おとり広告は「契約が成立しなくても監督処分」とセットで覚えると、広告の肢はほぼ倒せます。専属専任の申込み受付状況のレインズ登録（2025年施行の囲い込み対策）も、近年の新しい狙い目です。
📝 この論点が出た過去問（12年分・26問）
| 出題 | 問われたこと |
|---|---|
| 令和7年 問28 | 取引態様明示（監督処分のみ）・誇大広告の罰則・建築確認前の広告と契約・専属専任は5日以内登録 |
| 令和7年 問38 | 注文時も取引態様明示・数回広告は都度明示・誇大広告・依頼によらない広告料は受領不可 |
| 令和7年 問39 | 専属専任のレインズ登録義務・自動更新特約は無効・34条の2の記名・申込み受付状況の登録 |
| 令和6年 問32 | 売買成立時のレインズ通知・標準約款の別の記載・報告は2週間口頭可・建物状況調査あっせん記載 |
| 令和6年 問33 | 契約成立後の継続掲載・自ら貸主（転貸）の態様明示・取引態様は都度明示 |
| 令和5年 問31 | 注文時も取引態様明示・建物状況調査は明示事項でない・建築確認前は不可・誇大広告の罰則 |
| 令和5年 問40 | 申込みは条件を問わず遅滞なく報告・あっせん確認の時期・レインズ7日・他業者措置の記載 |
| 令和4年 問37 | 変更の確認の広告・誇大広告は実害不問・数回広告は都度＋注文時に態様明示 |
| 令和4年 問42 | 専属専任の報告は1週間・価額の根拠は口頭でも可・有効期間3か月・登録済証の交付 |
| 令和3年10月 問30 | 誇大広告・依頼によらない広告料は不可・取引態様は都度明示・建築確認申請中は広告不可 |
| 令和3年10月 問38 | 一般媒介は有効期間・報告頻度・レインズ登録・登録済証交付時期の規制なし |
| 令和3年12月 問30 | 取引態様明示・建築確認前は不可・おとり広告は不成立でも処分・免許取消し後の扱い |
| 令和3年12月 問33 | 専任の報告は2週間・登録しない特約は不可・34条の2書面の交付・価額根拠は口頭可 |
| 令和2年10月 問27 | 注文時も取引態様明示・一部不表示の誇大広告・数回広告は都度明示・工事完了前は処分後に限る |
| 令和2年10月 問29 | 登録済証の交付・標準約款の別の記載・自動更新特約は不可・専属専任の報告は1週間 |
| 令和2年10月 問38 | 有効期間・解除の記載・宅建士の記名は不要・価額根拠は口頭可・一般は登録義務なし |
| 令和2年12月 問27 | 誇大広告は損害不要で処分・建築確認前は不可・許可処分後は工事完了前でも可・媒体を問わず規制 |
| 令和2年12月 問28 | 専任のレインズ7日（休業日除く）・報告は2週間・明示型の措置記載・価額根拠に鑑定士不要 |
| 令和元年 問30 | 広告開始時期の制限（貸借含む）・取引態様は都度明示・依頼によらない広告料は不可 |
| 令和元年 問31 | レインズ7日は休業日不算入・有効期間6月は3月に短縮（無効ではない）・業者にも報告義務 |
| 平成30年 問26 | 誇大広告は監督処分＋拘禁刑・罰金・建築確認前は売買も貸借も不可・一部不表示も該当 |
| 平成30年 問33 | 建物状況調査あっせんの記載・専属専任は5日以内登録・調査費用は請求不可・他業者措置の記載 |
| 平成29年 問42 | 誇大広告・私法上の制限も対象・おとり広告は実害不問・広告時と注文時の両方で態様明示 |
| 平成29年 問43 | 報告2週間＋申込みの遅滞報告・自動更新不可・レインズ7日と登録済証・広告費用の扱い |
| 平成28年 問27 | 標準約款の別の記載・売買成立時のレインズ通知・宅建士の記名は不要・価額の記載 |
| 平成28年 問32 | 許可処分後は工事完了前でも広告可・建築確認前は不可・取引態様明示・業務停止期間中は不可 |
この論点の過去問は、当サイトのゲーム教材「宅建ものがたり」の練習モードで実際に解けます（無料体験あり）。
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