マンションの管理会社は、だれでも始められるのですか？
けんた
まずは結論
マンション管理業は国土交通大臣の登録を受けて営みます。登録の有効期間は5年、変わったことは30日以内に届け出ます。事務所ごとに、委託を受けた管理組合30ごとに1人以上の成年者で専任の管理業務主任者を置き、管理業務主任者は登録を受けて主任者証（有効期間5年）の交付を受けた人です。
「登録も主任者証も5年」「30組合ごとに1人」を覚えるのがおすすめ！
この記事は、管理業務主任者（管業）の勉強を始めたばかりの人に向けて、マンション管理適正化法の管理業者の登録と管理業務主任者を、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話で、図を見ながらやさしく解説します。
同じ内容は、約4分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
✍ この記事を書いた人：ごりへい（宅建士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者・FP2級）
海外から宅建に一発合格、賃管・管業もダブル合格。不動産業の実務経験あり。 ▶ プロフィール
この記事でわかること
動画で学ぶ｜管理業者の登録と管理業務主任者（約4分）
あおい先生とけんたさんの会話で、管理業者の登録と更新、登録を受けられない人、変更や廃業の届出、名義貸しの禁止と標識、専任の管理業務主任者の人数、管理業務主任者の登録と主任者証を確認できます。
▼ 読んで学びたい人は、このまま下へ
登録と届出の数字の表、専任の主任者の数え方、監督処分、過去問の出題まで、記事でくわしく解説しています。
管理業者の登録｜国土交通大臣の登録、有効期間は5年
この章の答えマンション管理業を営むには国土交通大臣の登録を受けます。有効期間は5年で、続けるなら有効期間満了の90日前から30日前までに更新を申請します。破産・拘禁刑・暴力団員などに当たる人や、財産的基礎のない人は登録を受けられません。登録事項が変わったら30日以内に届け出ます。
登録と更新
あおい先生
マンション管理業を始めるには、国土交通大臣の登録を受けます。登録の有効期間は5年で、続けるなら、更新の登録を受けます。
あおい先生
更新の申請は、有効期間が終わる日の90日前から30日前までに出します。審査が間に合わないときは、結果が出るまで、前の登録が有効です。
国土交通大臣の登録、有効期間は5年
登録を受けられない人
あおい先生
破産して復権していない人や、拘禁刑以上の刑を受けて2年たっていない人、暴力団員などは、登録を受けられません。法人なら、役員にひとりでもいれば受けられません。
登録したあとの届出と標識
登録したあとで、会社の内容が変わったら、どうするのですか？
けんた
あおい先生
会社の名前や役員、事務所などが変わったら、30日以内に、国土交通大臣に届け出ます。業者が死亡したときは、相続人が、死亡を知った日から30日以内に届け出ます。
変わったら30日以内に届出
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 登録 | マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省のマンション管理業者登録簿に登録を受ける（申請先は国土交通大臣）。登録を受けずに営むと1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金 | 法44条1項・45条・53条・106条 |
| 有効期間と更新 | 有効期間は5年。続けるなら更新の登録。申請は有効期間満了の日の90日前から30日前まで | 法44条2項・3項・規則50条／管業 令和3 問50 ア（適切） |
| 審査が間に合わないとき | 満了日までに処分がなければ、処分があるまで従前の登録が有効。更新されたら有効期間は従前の満了日の翌日から | 法44条4項・5項／管業 令和3 問50 イ（適切） |
| 登録を受けられない人 | 破産して復権を得ない者／登録を取り消されて2年を経過しない者／拘禁刑以上の刑の執行を終えるなどして2年を経過しない者／この法律で罰金刑を受けて2年を経過しない者／暴力団員等（やめて5年を経過しない者も）など | 法47条1号〜8号 |
| 法人の場合 | 役員のうちに1号〜8号に当たる者がいれば登録を受けられない | 法47条10号／管業 令和3 問50 ウ（適切）・令和6 問47 b（適切） |
| 事務所と財産 | 事務所に専任の管理業務主任者を置けない者、基準資産額300万円以上の財産的基礎がない者も登録を受けられない | 法47条12号・13号・規則54条 |
| 変更の届出 | 商号・事務所・役員・専任の管理業務主任者などの登録事項が変わったら、30日以内に国土交通大臣に届け出る | 法48条1項・45条1項／管業 令和6 問47 c（不適切） |
| 死亡・廃業などの届出 | 死亡は相続人が知った日から30日以内、廃業・解散などはその日から30日以内。届け出ると登録は効力を失う。届出を怠ると10万円以下の過料 | 法50条・113条2号／管業 令和6 問47 d（不適切）・令和3 問50 エ（不適切） |
| 名義貸しの禁止 | 自己の名義をもって、他人にマンション管理業を営ませてはならない | 法54条／管業 令和7 問48 ア |
| 標識 | 事務所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げる（主たる事務所だけでは足りない） | 法71条・規則81条／管業 令和5 問50 a（不適切） |
※マンション管理適正化法・同施行規則（e-Gov法令検索の現行条文）と、公式の正答をもとに整理。令和6年度の問題文は「禁錮以上の刑」でしたが、2025年6月1日から「拘禁刑以上の刑」に変わっています。
専任の管理業務主任者｜委託組合30ごとに1人以上
この章の答え事務所ごとに、成年者で専任の管理業務主任者を、委託を受けた管理組合の数を30で割った数（端数は切り上げ）以上置きます。人の住む独立部分が6以上のマンションの管理組合を受けない事務所は、置かなくてもかまいません。足りなくなったら2週間以内に措置をとります。
何人置くか
管理業務主任者は、事務所に何人置けばいいのですか？
けんた
あおい先生
事務所ごとに、成年者で専任の管理業務主任者を、委託を受けた管理組合30ごとに1人以上置きます。たとえば、45の管理組合を受けている事務所なら、2人以上です。
30組合ごとに1人以上（端数は切り上げ）
あおい先生
ただし、住戸が6戸以上のマンションの管理組合を受けていない事務所なら、置かなくてもかまいません。人数が足りなくなったときは、2週間以内に、新しく置くなどの措置をとります。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 置く場所と人 | 事務所ごとに、成年者である専任の管理業務主任者 | 法56条1項 |
| 人数 | 委託を受けた管理組合の数を30で割った数（1未満の端数は切り上げ）以上。例：30組合→1人、31〜60組合→2人 | 規則61条／管業 令和4 問50（事務所・30・6） |
| 置かなくてよい事務所 | 人の居住の用に供する独立部分が6以上の建物の管理組合から委託を受ける管理事務を、その業務としない事務所 | 法56条1項ただし書・規則62条 |
| 役員が主任者のとき | 業者（法人なら役員）が管理業務主任者で、主としてその事務所の業務に従事するなら、専任の管理業務主任者とみなす | 法56条2項 |
| 足りなくなったら | 既存の事務所が抵触したら2週間以内に必要な措置をとる（抵触する事務所の開設も禁止） | 法56条3項 |
※マンション管理適正化法56条・同施行規則61条・62条をもとに整理。
管理業務主任者と主任者証｜登録＋主任者証の交付、有効期間は5年
この章の答え試験に合格し、2年以上の実務経験か登録実務講習の修了などで国土交通大臣の登録を受け、さらに管理業務主任者証の交付を受けた人が管理業務主任者です。主任者証の有効期間は5年で、交付の申請前6か月以内の講習を受けます（合格から1年以内なら不要）。
管理業務主任者になるまで
試験に受かれば、すぐに管理業務主任者になれるのですか？
けんた
あおい先生
いいえ。合格したあと、2年以上の実務経験か、登録実務講習の修了で、国土交通大臣の登録を受けます。さらに、管理業務主任者証の交付を受けた人が、管理業務主任者です。
登録だけでなく、主任者証の交付まで
主任者証の有効期間と提示・返納
あおい先生
管理業務主任者証の有効期間は5年です。交付の前、6か月以内の講習を受けます。ただし、合格から1年以内なら、講習はいりません。
あおい先生
関係者から求められたら、管理業務主任者証を見せます。効力を失ったら、速やかに返します。返さないと、10万円以下の過料です。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 管理業務主任者とは | 管理業務主任者証の交付を受けた者（登録を受けただけでは管理業務主任者ではない） | 法2条9号／管業 令和7 問50 a（不適切） |
| 登録の要件 | 試験に合格し、管理事務の実務経験2年以上、または登録実務講習の修了などで国土交通大臣の登録 | 法59条1項・規則68条・69条 |
| 登録を受けられない人 | 破産して復権を得ない者、拘禁刑以上の刑で2年を経過しない者、不正の手段でマンション管理士の登録を取り消されて2年を経過しない者など | 法59条1項各号／管業 令和7 問47 ウ（適切） |
| 主任者証の交付 | 交付の申請前6か月以内の講習を受ける。試験に合格した日から1年以内に交付を受けるなら講習は不要 | 法60条2項／管業 令和7 問47 エ（適切） |
| 有効期間と更新 | 有効期間は5年。申請により更新できる（更新にも講習） | 法60条3項・61条／管業 令和3 問48 ア・ウ（適切） |
| 登録事項の変更 | 登録を受けた事項に変更があったら遅滞なく届け出る（主任者証の記載が変われば訂正を受ける） | 法62条／管業 令和7 問50 c（不適切） |
| 提示 | 事務を行うとき、区分所有者等その他の関係者から請求があったら提示する | 法63条 |
| 返納・提出 | 登録が消除されたり主任者証が効力を失ったりしたら速やかに返納（怠ると10万円以下の過料）。事務の禁止処分を受けたら速やかに提出 | 法60条4項・5項・113条3号／管業 令和7 問50 b（適切）・d（不適切） |
※マンション管理適正化法2条・59条〜63条・113条、同施行規則68条・69条と、公式の正答をもとに整理。
監督処分｜指示・1年以内の業務停止・登録の取消し
この章の答え国土交通大臣は、違反した管理業者に必要な指示をし、1年以内の期間を定めて業務の全部または一部の停止を命じることができます。不正の手段で登録を受けたときや、停止命令に違反したときなどは、登録を取り消さなければなりません。管理業務主任者にも、指示・1年以内の事務の禁止・登録の取消しがあります。
| 処分 | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 管理業者への指示 | 業務に関し管理組合などに損害を与えたとき、公正を害したとき、この法律に違反したときなど | 法81条 |
| 業務停止 | 1年以内の期間を定めて、業務の全部または一部の停止を命じられる（名義貸し・標識・重要事項説明などの違反、指示に従わないときなど） | 法82条 |
| 登録の取消し（必ず） | 欠格事由に当たるようになったとき、不正の手段で登録を受けたとき、業務停止の事由で情状が特に重いとき・停止命令に違反したとき | 法83条 |
| 管理業務主任者への処分 | 指示／1年以内の事務の禁止／登録の取消し（不正の手段で登録・主任者証の交付を受けたとき、情状が特に重いときなど） | 法64条・65条／管業 令和3 問48 エ（適切） |
※マンション管理適正化法64条・65条・81条〜83条をもとに整理。
試験に出る｜ひっかけと過去問
この章の答え「更新の申請期間」「届出の期限（30日以内）とだれが出すか」「専任の主任者の数（30組合ごとに1人）」「管理業務主任者とはだれか」「主任者証の有効期間と講習」がよく問われます。
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 更新の登録申請は、満了の日の30日前から10日前まで | 90日前から30日前まで（管業 令和6 問47 a） |
| 役員の氏名が変わったら、90日以内に届け出る | 30日以内（管業 令和6 問47 c） |
| 業者が死亡したら、相続人は死亡した日から30日以内に届け出る | 死亡を知った日から30日以内（管業 令和6 問47 d） |
| 廃業したら、2週間以内に届け出る | 30日以内（管業 令和3 問50 エ） |
| 標識は、主たる事務所にだけ掲げればよい | 事務所ごとに掲げる（管業 令和5 問50 a） |
| 管理業務主任者とは、登録を受けた者をいう | 主任者証の交付を受けた者（管業 令和7 問50 a） |
| 登録事項の変更は、6月以内に届け出る | 遅滞なく届け出る（管業 令和7 問50 c） |
| 事務の禁止処分を受けても、主任者証を提出する必要はない | 速やかに提出する（管業 令和7 問50 d） |
過去問の出題
令和3〜7年度の管業の過去問で、管理業者の登録と管理業務主任者が主題の問題は7問です。マンション管理適正化法の問題（毎年5問ほど）のうち、ほぼ毎年1〜2問出ています。
| 年度・問 | 出たポイント |
|---|---|
| 令和7 問47 | 管理業務主任者（主任者証の再交付・従業者証明書・登録の欠格・講習の免除） |
| 令和7 問50 | 管理業務主任者と主任者証（定義・過料・変更の届出・禁止処分） |
| 令和6 問47 | マンション管理業の登録（更新申請・欠格・変更届・死亡の届出） |
| 令和5 問50 | マンション管理業者（標識・監督処分ほか） |
| 令和4 問50 | 管理業務主任者の設置（事務所・30・6） |
| 令和3 問48 | 管理業務主任者と主任者証（有効期間・過料・更新・登録の取消し） |
| 令和3 問50 | マンション管理業の登録（更新申請・従前の登録・欠格・廃業の届出） |
※問題文と公式の正答から1問ずつ数えたもの（令和3〜7年度、管業は各年50問）。
まとめ｜登録も主任者証も5年、主任者は30組合ごとに1人
まとめ
- マンション管理業は国土交通大臣の登録。有効期間5年、更新は満了の90日前から30日前まで
- 登録事項の変更は30日以内、死亡は相続人が知った日から30日以内に届出。名義貸しは禁止、標識は事務所ごと
- 事務所ごとに成年者で専任の管理業務主任者を、委託組合30ごとに1人以上。足りなければ2週間以内に措置
- 管理業務主任者＝合格＋実務2年か講習で登録し、主任者証の交付を受けた人。主任者証の有効期間は5年
- 主任者証は請求があれば提示、効力を失えば返納（怠ると10万円以下の過料）
「登録も主任者証も5年」「30組合ごとに1人」で、整理できました！
けんた
あおい先生
期限と人数は、ひっかけの数字と入れ替えて出ます。表で確かめながら覚えましょう。次は、重要事項説明と契約成立時の書面です。
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出典・参考にした公式資料
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律（e-Gov法令検索）：2条・44条〜50条・53条・54条・56条・59条〜65条・71条・81条〜83条・106条・113条
- 同施行規則（e-Gov法令検索）：50条・54条・61条・62条・68条・69条・81条
- 管理業務主任者試験 令和3〜7年度の過去問と公式の正答（上の表の問題）
※2026年4月1日施行の改正まで反映したマンション管理適正化法にもとづく内容です。
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