地震や水漏れのとき、管理会社は、管理組合に聞かずに動いてもいいのですか？
けんた
まずは結論
緊急で承認を受ける時間がない業務は、承認なしで実施でき、あとから速やかに書面で通知します。責任によらない災害や事故の損害は賠償しません。解除は原則として催告してから、解約と更新は3か月前までに書面です。
「緊急は承認なし、解除は催告、解約は3か月前に書面」と覚えるのがおすすめ！
この記事は、管理業務主任者（管業）の勉強を始めたばかりの人に向けて、標準管理委託契約書の緊急時の業務、免責、解除と解約を、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話で、図を見ながらやさしく解説します。
同じ内容は、約7分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
✍ この記事を書いた人：ごりへい（宅建士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者・FP2級）
海外から宅建に一発合格、賃管・管業もダブル合格。不動産業の実務経験あり。 ▶ プロフィール
この記事でわかること
動画で学ぶ｜標準管理委託契約書の緊急時・免責・解約（約7分）
あおい先生とけんたさんの会話で、緊急時の業務、報告と通知、管理費の督促、管理規約の提供、免責、解除、解約と更新を確認できます。
▼ 読んで学びたい人は、このまま下へ
書面で通知する事項、管理規約の提供の範囲、催告なしで解除できる場合、過去問のひっかけまで、記事でくわしく解説しています。
緊急時の業務｜承認なしで動ける、あとから書面で通知
この章の答え緊急に行う必要があり、管理組合の承認を受ける時間がない業務は、承認なしで実施できます。あとから速やかに、書面で内容と費用の額を通知します。費用は管理組合が払いますが、管理会社の責任で起きた事故は別です。
承認なしで動ける業務
あおい先生
緊急のときは、管理組合に聞かずに動いてかまいません。地震や台風、火災、漏水などで、緊急に行う必要があり、承認を受ける時間がない業務です。承認を待っていると、被害が広がってしまうからです。
待つと被害が広がるので、承認なしで実施できる
あとから書面で通知、費用は管理組合
あおい先生
そのかわり、あとから速やかに、書面で、業務の内容と、かかった費用の額を通知します。費用は、管理組合が速やかに払います。ただし、管理会社の責任で起きた事故なら、払う必要はありません。
通知は書面で。費用は管理組合、管理会社の責任の事故は別
専有部分への立入り
水漏れのとき、部屋の中に入ってもいいのですか？
けんた
あおい先生
緊急のときは、専有部分にも立ち入れます。終わったあと速やかに、管理組合と、立ち入った部屋の組合員や住んでいる人に、報告します。
緊急なら入れる。終わったら管理組合と部屋の人に報告
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 対象の事由 | 地震、台風、突風、集中豪雨などの災害や、火災、漏水、破裂、爆発などの事故 | 第9条1項各号 |
| 実施の条件 | 管理組合のために緊急に行う必要があり、承認を受ける時間的な余裕がない業務 | 第9条1項／令和3 問8 a（適切） |
| 通知 | 実施後速やかに、書面で、業務の内容と費用の額を通知する | 第9条1項／令和3 問8 a（適切） |
| 費用 | 管理組合が速やかに支払う。ただし管理会社の責めによる事故等は別 | 第9条2項／令和3 問8 b（不適切） |
| 専有部分への立入り | 緊急時は立ち入れる。事後速やかに、管理組合と、立ち入った部屋の組合員等に報告する | 第14条3項／令和3 問8 c・令和6 問5 c（適切） |
※標準管理委託契約書及び同コメント（令和7年12月12日改正）と公式の正答をもとに整理。
報告・通知・秘密｜年度の報告は管理業務主任者
この章の答え管理会社の報告は、事業年度の報告、毎月の書面、請求があったときの報告の3つです。主任者が必要なのは年度の報告です。建物の破損などを知ったら、管理組合も管理会社も通知します。秘密は契約が終わったあとも漏らせません。
報告は3つ
あおい先生
管理会社の報告は3つです。1つめは、事業年度が終わったあと、書面を渡して、管理業務主任者が報告します。2つめは、毎月末日までに、前の月の収支の書面を渡します。
あおい先生
3つめは、管理組合から請求があったときの報告です。これは、主任者でなくてもかまいません。管理組合は、関係書類を見せるよう求められます。
主任者が必要なのは、年度の報告
知らせる義務と秘密
あおい先生
建物が壊れたり、欠陥があったりするのを知ったら、管理組合も管理会社も、速やかに相手に知らせます。管理事務で知った秘密は、契約が終わったあとも、漏らしてはいけません。
通知はおたがいに。秘密は契約が終わっても守る
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 年度の報告 | 事業年度終了後の決められた期間内に、処理状況と収支の結果の書面を交付し、管理業務主任者が報告 | 第10条1項／令和3 問13 a（不適切） |
| 毎月の書面 | 毎月末日までに、前月の会計の収支状況の書面を交付（処理状況ではない） | 第10条2項／令和3 問13 b（不適切） |
| 請求があったとき | 処理状況と収支状況を報告する。主任者がする決まりはない | 第10条3項／令和3 問13 c（不適切） |
| 関係書類 | 管理組合は、どの報告でも関係書類の提示を求められる | 第10条4項／令和3 問13 d（適切） |
| 破損などの通知 | 滅失、き損、瑕疵等を知ったら、管理組合も管理会社も速やかに相手に通知 | 第13条1項／令和7 問6 b（不適切） |
| 書面で通知する事項 | 役員や組合員の変更、部屋の第三者への貸与、管理会社の商号・住所の変更、合併・会社分割、適正化法の処分など。書面で通知 | 第13条2項／令和6 問7 イ（書面又は口頭は不適切） |
| 秘密 | 管理事務で知った秘密を漏らさない。契約の終了後や、管理業者でなくなった後も同じ | 第17条・コメント第17条関係（適正化法80条・87条）／令和7 問6 a（不適切） |
| WEB会議での報告 | 承諾を得るときは、報告を受けない旨を申し出て中止できることを明らかにしておく | 第25条・コメント／令和7 問5 イ（適切） |
※標準管理委託契約書及び同コメント（令和7年12月12日改正）と公式の正答をもとに整理。
督促と中止の要求｜お金の回収は管理組合
この章の答え管理会社は滞納者に督促しますが、それでも払わないときは責任を免れ、その後の請求は管理組合が行います。規約違反やカスタマーハラスメントなどは、管理組合に代わって中止を求められます。
管理費の督促はどこまで
管理費を払わない人がいたら、管理会社が最後まで取り立てるのですか？
けんた
あおい先生
いいえ。管理会社は、支払いを求める督促をしますが、それでも払わないときは、責任を免れます。その後の請求は、管理組合が行います。
あおい先生
なぜかというと、債権の回収を行うのは、管理組合だからです。管理会社が続けると、弁護士法に触れるおそれがあります。
督促まで。その後の請求は管理組合
規約違反などの中止の要求
あおい先生
また、管理会社は、規約に違反する行為を、管理組合に代わって、やめるよう求められます。カスタマーハラスメントも対象です。それでもやめないときは、書面で報告し、そのあとは、管理組合が対応します。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 督促 | 督促してもなお払わないときは、管理会社は責めを免れ、その後の収納の請求は管理組合 | 第11条1項／令和5 問7 イ（適切） |
| なぜ | 債権回収はあくまで管理組合が行う。督促を続けて法的紛争のおそれがあると、弁護士法72条に抵触する可能性 | コメント第11条関係①② |
| 協力 | 管理組合が協力を必要とするときは、協力の方法を協議する | 第11条2項 |
| 中止を求められる行為 | 法令・規約・使用細則・総会決議等に違反する行為、建物の保存に有害な行為、カスタマーハラスメントを含む管理事務の遂行に著しく有害な行為など | 第12条1項／令和6 問7 ウ（適切） |
| やめないとき | 書面で報告する。報告すれば、さらに中止を求める責務を免れ、その後は管理組合が行う | 第12条3項・4項 |
※標準管理委託契約書及び同コメント（令和7年12月12日改正）と公式の正答をもとに整理。
管理規約の提供｜宅建業者には管理組合に代わって渡す
この章の答え部屋の売却の依頼を受けた宅建業者が、理由を書いた書面を出すと、管理会社は管理組合に代わって、管理規約などの写しを渡し、決められた事項を開示します。費用は相手から受け取れます。
写しの提供と開示
部屋を売るとき、不動産会社が、管理規約を見たいと言ってきたら、どうしますか？
けんた
あおい先生
売却の依頼を受けた宅建業者が、理由を書いた書面を出せば、管理会社が、管理組合に代わって、管理規約などの写しを渡し、決められた事項を開示します。部屋を売りたい組合員本人が求めたときも同じです。
あおい先生
なぜかというと、買う人の利益を守り、マンションのトラブルも防げるからです。
管理組合に代わって、写しを渡して開示する
費用と滞納、決めていない事項
あおい先生
費用は、求めてきた相手から受け取れます。売主が管理費を滞納しているときは、宅建業者に、清算に必要な措置を求められます。契約書で決めていない事項は、組合員か管理組合に確認してもらいます。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 提供するもの | 管理規約、会計帳簿、什器備品台帳などの帳票類、長期修繕計画書、設計図書の写しと、別表第5の事項の開示 | 第15条1項／令和7 問7 エ（適切） |
| 求め方 | 宅建業者は理由を付した書面または電磁的方法で求める | 第15条1項／令和5 問7 ウ（適切） |
| 組合員本人 | 売却等のための情報収集なら、本人にも同じように提供する | 第15条1項／令和7 問7 イ（不適切） |
| なぜ | 購入を予定する人の利益の保護、トラブルの未然防止、組合運営の円滑化、資産価値の向上 | コメント第15条関係①／令和3 問7 エ（適切） |
| 規約の根拠 | 管理規約等に提供・開示の根拠を定め、委託契約書でもそれに合わせて定める | コメント第15条関係②／令和3 問7 ウ（適切） |
| 費用 | 業務に要する費用を、求めてきた相手から受領できる | 第15条2項／令和3 問7 ア（不適切）・令和6 問5 b（適切） |
| 滞納があるとき | 宅建業者に、清算に関する必要な措置を求められる | 第15条3項／令和3 問7 イ（不適切）・令和7 問7 ア（適切） |
| 範囲外の事項 | 組合員または管理組合に確認するよう求める | コメント第15条関係／令和7 問7 ウ（適切） |
※標準管理委託契約書及び同コメント（令和7年12月12日改正）と公式の正答をもとに整理。
免責と使用者責任｜責任によらない損害は賠償しない
この章の答え管理会社は、自分の責任によらない災害や事故の損害は賠償しません。注意して管理しても起きた故障や、書面で注意したのに承認されなかった事項の損害も同じです。従業員が与えた損害は、使用者として責任を負います。
賠償しなくてよい損害
火事で損害が出たら、管理会社が賠償するのですか？
けんた
あおい先生
管理会社の責任によらない災害や事故の損害は、賠償しません。これが免責です。注意して管理事務を行っても起きた故障の損害や、書面で注意したのに、管理組合が承認しなかったことで起きた損害も同じです。
あおい先生
たとえば、排水設備の能力を超える雨水が、機械式駐車場に流れ込んだときの車の損害などを、話し合って、具体的に契約に書くこともできます。一方、従業員が与えた損害は、管理会社が、使用者として責任を負います。
「責任によらない」がポイント。従業員の損害は別
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 災害・事故 | 第9条1項の災害や事故のうち、管理会社の責めによらないものの損害は賠償しない | 第19条／令和3 問8 d・令和7 問6 d（適切） |
| 故障 | 善良な管理者の注意で管理事務を行っても生じた異常や故障の損害 | 第19条1号 |
| 注意喚起 | 書面で注意喚起したのに、管理組合が承認しなかった事項に起因する損害 | 第19条2号 |
| 具体的に書く例 | 排水設備の能力以上の雨水が機械式駐車場に流入したときの車両の損害など。協議のうえ記載も考えられる | コメント第19条関係①／令和7 問5 ウ（適切） |
| 使用者責任 | 使用人等が管理事務の遂行で損害を与えたときは、使用者として責任を負う | 第16条 |
※標準管理委託契約書及び同コメント（令和7年12月12日改正）と公式の正答をもとに整理。
解除｜原則は催告してから
この章の答え相手が義務を果たさないときは、相当の期間を決めて催告し、それでも果たさなければ解除でき、損害賠償も請求できます。銀行取引の停止、破産手続などの申立て、解散、登録の取消し、反社会的勢力でない確約に反したときは、催告なしで解除できます。
まず催告
相手が約束を守らないとき、契約は、すぐにやめられますか？
けんた
あおい先生
すぐにはやめられません。相当の期間を決めて、実行を求めます。これを催告といいます。それでも果たさなければ、解除でき、損害賠償の請求もできます。
すぐには解除できない。まず催告
催告なしで解除できる場合
あおい先生
催告なしで解除できる場合もあります。管理会社が、銀行の取引を停止されたとき、破産手続などの申立てがあったとき、解散したとき、登録の取消しを受けたときです。
あおい先生
暴力団などの反社会的勢力ではないという約束に、反したときも、催告なしで解除できます。
催告なしは5つ。義務を怠っただけでは入らない
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 催告して解除 | 相当の期間を定めて催告し、期間内に履行しないとき解除できる。損害賠償の請求もできる | 第20条1項／令和5 問6 d（適切）・令和2 問7 ア・令和6 問6 ア（不適切） |
| 催告なし（管理会社側の事由） | 銀行の取引停止、破産手続などの申立て、合併や破産手続等以外の事由による解散、マンション管理業の登録取消しの処分 | 第20条2項1〜4号／令和2 問7 イ・ウ・令和6 問5 d（適切） |
| 催告なし（確約違反） | 反社会的勢力ではないなどの第27条の確約に反する事実が判明したとき | 第20条2項5号・第27条／令和5 問6 c（適切） |
※標準管理委託契約書及び同コメント（令和7年12月12日改正）と公式の正答をもとに整理。
解約と更新｜3か月前までに書面、自動更新はなし
この章の答え解約も更新の申出も、3か月前までに書面で行います。申出があっても話し合いが間に合わなければ、同じ条件で暫定契約を結べます。どちらからも申出がなければ、自動で更新されず、有効期間の満了で終わります。
解約の申入れ
あおい先生
相手に問題がなくても、少なくとも3か月前までに、書面で解約を申し入れれば、契約を終わらせられます。口頭ではいけません。3か月は、管理事務の引継ぎに必要な期間を考えたものです。
解約は3か月前までに書面。口頭はだめ
更新と暫定契約
あおい先生
契約を更新するときも、有効期間が満了する3か月前までに、書面で申し出ます。更新の前に、重要事項説明が必要だからです。
話し合いが間に合わなかったら、どうなるのですか？
けんた
あおい先生
同じ条件で、期間を決めて、暫定契約を結べます。暫定契約とは、話し合いの間だけの、仮の契約です。
あおい先生
管理組合からも管理会社からも申し出がなければ、自動で更新されず、有効期間の満了で終わります。
申出がなければ、自動更新されず満了で終わる
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 解約の申入れ | 相手方に少なくとも3か月前に書面で申し入れれば、契約を終了できる | 第21条／令和6 問6 イ（適切）・令和2 問7 エ（1月前は不適切）・令和5 問6 a（口頭は不適切） |
| なぜ3か月 | 管理事務の引継ぎ等を合理的に行うのに通常必要な期間を考慮 | コメント第21条関係① |
| 更新の申出 | 有効期間が満了する日の3か月前までに書面で。適正化法72条の重要事項説明があるため | 第23条1項・コメント第23条関係①／令和7 問6 c（口頭は不適切） |
| 暫定契約 | 協議が整う見込みがないとき、同一の条件で、期間を定めて締結できる。この場合も重要事項の説明等の手続は必要 | 第23条2項・コメント第23条関係②／令和5 問6 b（適切） |
| 申出がないとき | 有効期間の満了で終了する（自動更新ではない） | 第23条3項／令和6 問6 ウ（不適切） |
※標準管理委託契約書及び同コメント（令和7年12月12日改正）と公式の正答をもとに整理。
試験に出る｜ひっかけと過去問
この章の答え「責任がある事故の費用は払わない」「年度の報告は主任者」「督促の後は管理組合」「規約の提供の費用は受け取れる」「解除は原則催告」「解約は3か月前に書面」「自動更新はない」がよく問われます。
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 管理会社の責めによる火災でも、緊急の費用は管理組合が払う | 責めによるものは別（令和3 問8 b） |
| 事業年度の報告は、管理業務主任者でなくてもよい | 管理業務主任者が報告（令和3 問13 a） |
| 毎月末日までに、前月の管理事務の処理状況の書面を渡す | 前月の会計の収支状況（令和3 問13 b） |
| 請求があったときの報告も、管理業務主任者にさせる | 決まりはない（令和3 問13 c） |
| 適正化法の処分を受けたら、書面又は口頭で通知する | 書面（令和6 問7 イ） |
| 破損などを知ったときの通知は、管理会社だけの義務 | 管理組合も通知する（令和7 問6 b） |
| 契約が終わったら、秘密を漏らしてもよい | 終了後も漏らさない（令和7 問6 a） |
| 管理規約の提供の費用は、宅建業者から受け取れない | 受領できる（令和3 問7 ア） |
| 滞納があっても、清算の措置は求められない | 求められる（令和3 問7 イ） |
| 組合員本人には、管理規約の写しを渡せない | 同じように渡す（令和7 問7 イ） |
| 義務を怠ったら、直ちに（催告なしで）解除できる | 催告してから（令和2 問7 ア・令和6 問6 ア） |
| 解約は1か月前に書面で | 3か月前（令和2 問7 エ） |
| 解約や更新の申出は、書面又は口頭で | 書面（令和5 問6 a・令和7 問6 c） |
| 申出がないときは、同じ条件で自動更新される | 満了で終わる（令和6 問6 ウ） |
| 契約書は1通作って、管理組合が持つ | 2通作り、双方が記名押印して1通ずつ持つ（令和6 問5 a） |
| 管理規約の原本や総会議事録は、管理会社の事務所で保管する | 管理組合の事務所で保管（令和6 問7 エ） |
過去問の出題
令和2〜7年度の管業で、標準管理委託契約書が主題の問題は24問あります。そのうち、この記事の範囲（緊急時・報告・免責・解約など）は12問です。残りの12問は、業務の範囲と再委託の範囲です。
| 年度・問 | 出たポイント |
|---|---|
| 令和2 問7 | 解除と解約（直ちに解除・破産手続・登録取消し・1月前） |
| 令和3 問7 | 管理規約の提供（費用・滞納の清算・規約の根拠・意義） |
| 令和3 問8 | 緊急時の業務・費用・立入り・免責 |
| 令和3 問13 | 管理事務の報告（主任者・毎月の書面・請求・関係書類） |
| 令和5 問6 | 解約は書面・暫定契約・確約違反・催告 |
| 令和5 問7 | 督促の終了・管理規約の提供の費用 |
| 令和6 問5 | 契約書は2通・管理規約の提供・立入り・登録取消しの解除 |
| 令和6 問6 | 催告・3か月前の解約・自動更新なし |
| 令和6 問7 | 処分の通知は書面・中止の要求・図書の保管 |
| 令和7 問5 | WEB会議での報告・免責の具体例 |
| 令和7 問6 | 秘密・破損の通知・更新は書面・免責 |
| 令和7 問7 | 管理規約の提供（滞納・組合員本人・範囲外・長期修繕計画書） |
※問題文と公式の正答から1問ずつ確かめたもの（令和2〜7年度）。
まとめ｜緊急は承認なし、解除は催告、解約は3か月前に書面
まとめ
- 緊急時は承認なしで動けて、あとから速やかに書面で通知する。費用は管理組合、管理会社の責任の事故は別
- 報告は年度・毎月・請求の3つ。主任者が必要なのは年度の報告
- 督促しても払わないときの請求は管理組合。規約違反は中止を求められる
- 管理規約の写しは管理組合に代わって渡し、費用は相手から受け取れる
- 責任によらない災害や事故の損害は賠償しない。従業員の損害は使用者として責任を負う
- 解除は原則として催告してから。解約と更新は3か月前までに書面で、自動更新はない
「緊急は承認なし、解除は催告、解約は3か月前に書面」で、整理できました！
けんた
あおい先生
「直ちに」と「催告」、「書面」と「口頭」、「自動更新」の入れ替えが、よく出ます。表で確かめながら覚えましょう。次は、宅建業法と品確法です。
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出典・参考にした公式資料
- 国土交通省 マンション標準管理委託契約書及び同コメント（令和7年12月12日改正）：第9〜17条・第19〜21条・第23条・第25条・第27条・後文・別表第1とコメント
- 国土交通省 マンション標準管理委託契約書等の策定・改正について
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律（e-Gov法令検索）：72条・80条・87条
- 管理業務主任者試験 令和2〜7年度の過去問と公式の正答（上の表の問題）
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