マンションを買う人には、いつ、どんなことを説明するのですか？
けんた
まずは結論
重要事項説明は契約が成立するまでに、宅地建物取引士が書面を渡して行います。37条書面は契約のあと遅滞なく渡します。新築住宅の売主は、構造と雨水の部分に10年間の責任を負います。
「説明は契約の前、書面は契約のあと、新築は10年」と覚えるのがおすすめ！
この記事は、管理業務主任者（管業）の勉強を始めたばかりの人に向けて、マンションの売買で出る宅建業法の説明と書面、そして品確法を、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話で、図を見ながらやさしく解説します。
同じ内容は、約8分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
✍ この記事を書いた人：ごりへい（宅建士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者・FP2級）
海外から宅建に一発合格、賃管・管業もダブル合格。不動産業の実務経験あり。 ▶ プロフィール
この記事でわかること
動画で学ぶ｜宅建業法と品確法（約8分）
あおい先生とけんたさんの会話で、重要事項説明、マンションならではの説明、説明するときとしないとき、37条書面、品確法の新築住宅、転売と特約を確認できます。
▼ 読んで学びたい人は、このまま下へ
マンションで説明する事項の一覧、説明と37条書面のちがい、品確法の条文、過去問のひっかけまで、記事でくわしく解説しています。
重要事項説明｜契約が成立するまでに宅地建物取引士が
この章の答えマンションを買う人への説明は、売買の契約が成立するまでに行います。宅地建物取引士が、書面を渡し、宅地建物取引士証を見せて説明します。書面に記名するのも宅地建物取引士で、専任でなくてかまいません。
いつ、だれが説明する？
あおい先生
マンションを買う人への説明は、売買の契約が成立するまでに行います。これを、重要事項説明といいます。宅建業法の第35条で決められています。
あおい先生
説明するのは、宅地建物取引士です。書面を渡して、宅地建物取引士証を見せて、説明します。書面に記名するのも宅地建物取引士ですが、専任の人でなくてもかまいません。
説明も記名も宅地建物取引士。専任でなくてよい
あおい先生
なぜ契約の前かというと、買う人が、買うかどうかを決める前に、知っておく必要があるからです。管理業務主任者が管理組合に行う重要事項説明とは、別のものです。
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 時期 | 売買の契約が成立するまでに説明する。書面だけ先に渡して説明は契約後、はできない | 法35条1項／令和6 問45 b（不適切） |
| 説明する人 | 宅地建物取引士が、書面を交付して説明する | 法35条1項 |
| 取引士証 | 説明するときは、宅地建物取引士証を提示する | 法35条4項 |
| 記名 | 書面に記名するのも宅地建物取引士。専任でなくてよい | 法35条5項／令和5 問45 a（不適切）・令和2 問45 d（適切） |
マンションならではの説明｜積立額まで、委託先は名前と住所
この章の答えマンションの売買では、専有部分の使い方の規約、専用使用権の規約、毎月の管理費の額も説明します。修繕積立金は規約の内容に加えて、すでに積み立てられている額まで説明します。管理の委託先は、名前と住所です。
規約と管理費
マンションならではの説明は、ありますか？
けんた
あおい先生
あります。たとえば、ペットの禁止のような専有部分の使い方の規約、専用使用権の規約、毎月の管理費の額を説明します。管理費は、売買の代金ではありませんが、説明が必要です。
管理費は、売買の代金でなくても説明する
修繕積立金は、積み立てられている額も
あおい先生
修繕積立金は、積み立てる規約の内容に加えて、すでに積み立てられている額も説明します。規約の内容だけでは、足りません。
規約の内容だけでは足りない
管理の委託先は、名前と住所
あおい先生
管理を委託しているときは、委託先の会社の名前と住所を説明します。委託契約の内容や、管理業務主任者の名前までは、説明しなくてかまいません。
委託先は名前と住所まで
| 説明する事項（主なもの） | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 敷地の権利 | 一棟の建物の敷地に関する権利の種類と内容 | 規則16条の2第1号 |
| 共用部分の規約 | 共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容 | 規則16条の2第2号 |
| 専有部分の利用制限 | 用途その他の利用の制限の規約（ペットの禁止など） | 規則16条の2第3号 |
| 専用使用権 | 建物や敷地の一部を特定の者だけに使わせる規約 | 規則16条の2第4号 |
| 費用の減免 | 修繕の費用や管理費用を特定の者だけ減免する規約 | 規則16条の2第5号 |
| 修繕積立金 | 積み立てる規約の内容と、すでに積み立てられている額 | 規則16条の2第6号／令和2 問45 c（不適切） |
| 管理費用 | 所有者が負担する通常の管理費用の額 | 規則16条の2第7号／令和7 問45 b（不適切） |
| 管理の委託先 | 委託先の氏名（商号）と住所。委託契約の内容や主任者の氏名は入らない | 規則16条の2第8号／令和6 問45 d・令和7 問45 a（不適切） |
| 修繕の記録 | 維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容 | 規則16条の2第10号 |
説明するとき・しないとき｜私道は「ない」ときも説明
この章の答え私道の負担は、ないときも説明します。土砂災害警戒区域は区域の中にあるときに説明します。石綿と建物状況調査は、売主が自分で調査する義務はありません。台所や浴室の設備は賃貸の説明で、売買には入りません。
ないときも説明する私道、あるときに説明する区域
当てはまらないことは、説明しなくてもいいのですか？
けんた
あおい先生
事項によって、ちがいます。私道の負担は、ないときも、ないと説明します。土砂災害警戒区域は、区域の中にあるときに説明します。
私道は「ない」ことも説明する
あおい先生
水害のハザードマップに、マンションの位置が出ているときは、その場所を説明します。住宅性能評価を受けた新築住宅なら、そのことを説明します。
石綿と建物状況調査は、自分で調査しなくてよい
あおい先生
石綿、つまりアスベストは、調査の結果が記録されているときに、その内容を説明します。中古の建物の建物状況調査は、実施しているかどうかと、結果の概要を説明します。
あおい先生
建物状況調査とは、建物の傷みなどを調べることです。石綿の調査も建物状況調査も、売主が自分で調査をする義務はありません。
説明はするが、自分で調査する義務はない
売買に入らない設備の状況
あおい先生
損害賠償額の予定や違約金は、内容を説明します。一方、台所や浴室などの設備の状況は、賃貸の説明です。売買の説明には、入っていません。
設備の状況は、賃貸の説明
| 事項 | いつ説明する？ | 根拠 |
|---|---|---|
| 私道の負担 | ないときも、ないと説明する | 法35条1項3号／令和5 問45 b（適切） |
| 土砂災害警戒区域 | 区域の中にあるときに説明する | 規則16条の4の3第2号／令和5 問45 c（不適切） |
| 水害ハザードマップ | 市町村の図面に位置が出ているとき、その所在地を説明する | 規則16条の4の3第3号の2／令和3 問45 a（適切） |
| 住宅性能評価 | 評価を受けた新築住宅なら、その旨を説明する | 規則16条の4の3第6号／令和6 問45 c（適切） |
| 石綿 | 調査結果が記録されているとき、その内容。自ら調査する義務はない | 規則16条の4の3第4号／令和3 問45 b・令和7 問45 c（不適切） |
| 建物状況調査（既存の建物） | 実施の有無と結果の概要。実施後1年（マンションなどの共同住宅等は2年）以内のものに限る。自ら実施する義務はない | 法35条1項6号の2イ・規則16条の2の2／令和2 問45 b（適切）・令和3 問45 c（不適切） |
| 損害賠償額の予定・違約金 | 内容を説明する | 法35条1項9号／令和2 問45 a・令和7 問45 d（適切） |
| 台所・浴室などの設備 | 建物の売買では説明事項でない（建物の貸借の事項） | 規則16条の4の3柱書・第7号／令和3 問45 d・令和5 問45 d（不適切） |
37条書面｜契約のあと遅滞なく渡す
この章の答え37条書面は、契約の内容を書いた書面で、契約を結んだあと遅滞なく渡します。解除、ローンのあっせん、天災などの損害の負担は、定めがあれば書きます。天災は37条書面の事項、規約の内容は重要事項説明の事項です。
書く事項と書かない事項
契約を結んだあとに渡す書面も、あるのですか？
けんた
あおい先生
あります。37条書面です。宅建業法の第37条で決められた、契約の内容を書いた書面で、契約を結んだあと、遅滞なく渡します。契約の内容を、あとから確かめられるようにするためです。
あおい先生
契約の解除、代金のローンのあっせん、天災などの損害の負担は、定めがあれば、37条書面に書きます。ペットの禁止のような規約の内容は、37条書面の記載事項ではありません。
定めがあれば書く。規約の内容は書かない
説明と書面の入れ替えに注意
あおい先生
ひっかけに注意です。天災などの損害の負担は、37条書面の事項で、重要事項説明の事項ではありません。規約の内容は、その逆で、重要事項説明の事項です。
天災は書面、規約は説明
| 事項 | 重要事項説明（35条） | 37条書面 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 時期 | 契約が成立するまで | 契約のあと遅滞なく | 法35条1項・37条1項 |
| 解除 | 説明する | 定めがあれば書く | 法35条1項8号・37条1項7号／令和4 問45 b（適切） |
| 損害賠償額の予定・違約金 | 説明する | 定めがあれば書く | 法35条1項9号・37条1項8号 |
| 代金のローンのあっせん | 説明する | 定めがあれば、成立しないときの措置を書く | 法35条1項12号・37条1項9号／令和4 問45 c（適切） |
| 天災などの損害の負担 | 事項にない | 定めがあれば書く | 法37条1項10号／令和6 問45 a（不適切）・令和4 問45 d（適切） |
| ペット禁止などの規約 | 説明する | 事項にない | 規則16条の2第3号／令和4 問45 a（不適切） |
品確法｜新築住宅の売主は10年間の責任
この章の答え品確法の柱は、性能の表示の制度、紛争の処理の体制、新築住宅の瑕疵担保責任の3つです。売主は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分に、引き渡した時から10年間の責任を負います。
柱は3つ
新しいマンションに欠陥があったら、売主は、いつまで責任があるのですか？
けんた
あおい先生
それを決めているのが、品確法です。正式には、住宅の品質確保の促進等に関する法律といいます。柱は3つで、1つめは、住宅の性能を表示する基準と評価の制度、2つめは、紛争を処理する体制です。
あおい先生
3つめが、新築住宅の瑕疵担保責任の特別な決まりです。瑕疵とは、欠陥のように、契約の内容に合っていない状態のことです。
引き渡した時から10年
あおい先生
新築住宅の売主は、引き渡した時から10年間、責任を負います。対象は、柱や壁のような構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分です。
あおい先生
なぜかというと、どちらも、建物の安全や住み心地に大きく関わり、住んでしばらくしてから、わかることもあるからです。
引き渡した時から10年。対象は構造と雨水の部分
新築住宅とは
あおい先生
新築住宅とは、まだだれも住んでいなくて、工事の完了から1年を経過していない住宅です。たとえば、完成して1年を過ぎてから、初めて売り出した部屋は、新築住宅に当たりません。
未入居で、完了から1年以内
あおい先生
売主が、建築会社から引渡しを受けて売るときの10年は、建築会社から売主に引き渡された時から数えます。
買主への引渡しからではない
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 法律の柱 | 性能の表示基準と評価の制度、紛争の処理体制、新築住宅の瑕疵担保責任の特別の定め | 品確法1条／令和2 問25 |
| 瑕疵 | 種類または品質に関して契約の内容に適合しない状態 | 品確法2条5項 |
| 新築住宅 | 新たに建設され、まだ居住の用に供したことがなく、工事完了の日から1年を経過していないもの | 品確法2条2項／令和5 問41 c（2年は不適切）・令和4 問40 d（適切） |
| 売主の責任 | 買主に引き渡した時から10年間。対象は構造耐力上主要な部分等 | 品確法95条1項／令和5 問41 a（適切） |
| 起算点の例外 | 請負人から売主に引き渡された住宅は、その引渡しの時から10年 | 品確法95条1項かっこ書／令和4 問40 a（適切） |
※住宅の品質確保の促進等に関する法律と公式の正答をもとに整理。
転売と特約｜不利な特約は無効、20年以内まで延ばせる
この章の答え転売で買った人は、元の売主に当然には責任を問えません。修理だけを認める特約は買主に不利なので、買主が認めていても無効です。逆に、有利な特約はでき、期間は引き渡した時から20年以内まで延ばせます。
転売で買った人
買った人が、その部屋を別の人に売ったら、どうなりますか？
けんた
あおい先生
あとから買った人が、元の売主に、当然に責任を問えるわけではありません。売主が責任を負う相手は、売買契約の買主だからです。
無効な特約、できる特約
あおい先生
修理だけを認めて、損害賠償や解除はできないという特約は、買主に不利なので無効です。買主が認めていても、無効です。
買主が認めても、無効のまま
あおい先生
逆に、買主に有利な特約はできます。たとえば、責任を負う期間を、引き渡した時から20年以内まで延ばせます。構造や雨水以外の部分を含めることもできます。
有利な特約はできる
| ルール | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 転得者 | 売主が責任を負うのは買主に対して。転得者は当然には追及できない | 品確法95条1項／令和4 問40 b（不適切） |
| 不利な特約 | 修補に限る特約など、買主に不利なものは無効。買主が容認しても無効 | 品確法95条2項／令和5 問41 b・令和4 問40 c（適切） |
| 期間の延長 | 特約で、引き渡した時から20年以内にできる。その他の部分を含めることもできる | 品確法97条／令和5 問41 d（適切） |
※住宅の品質確保の促進等に関する法律と公式の正答をもとに整理。
試験に出る｜ひっかけと過去問
この章の答え「説明は契約の前」「記名は専任でなくてよい」「積立額まで説明」「委託先は名前と住所」「私道はないときも」「自分で調査する義務はない」「新築は1年以内」「不利な特約は無効」がよく問われます。
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 書面は契約前に渡すが、説明は契約後でよい | 説明も契約が成立するまで（令和6 問45 b） |
| 説明書に記名する宅地建物取引士は、専任でなければならない | 専任でなくてよい（令和5 問45 a） |
| 修繕積立金は、規約の内容を説明すれば足りる | 積み立てられている額も説明（令和2 問45 c） |
| 管理費は売買の内容ではないので、説明しなくてよい | 額を説明する（令和7 問45 b） |
| 委託先の商号のほか、専任の管理業務主任者の氏名も説明する | 氏名までは不要（令和7 問45 a） |
| 管理委託契約の内容を説明する | 委託先の名前と住所（令和6 問45 d） |
| 土砂災害警戒区域の中にないときも、その旨を説明する | 区域の中にあるときに説明（令和5 問45 c） |
| 石綿の有無や建物状況調査は、自ら調査して説明する | 自ら調査する義務はない（令和3 問45 b・c、令和7 問45 c） |
| 台所や浴室の設備の状況を説明する | 売買では説明事項でない（令和3 問45 d・令和5 問45 d） |
| 天災などの損害の負担の定めを、重要事項として説明する | 37条書面の事項（令和6 問45 a） |
| ペットの飼育禁止の規約を、37条書面に書く | 重要事項説明の事項（令和4 問45 a） |
| 新築住宅は、工事の完了から2年を経過していないもの | 1年（令和5 問41 c） |
| 転得者は、元の売主に当然に責任を追及できる | 当然にはできない（令和4 問40 b） |
過去問の出題
令和2〜7年度の管業で、問題文を読んで確かめると、宅建業法が主題の問題は6問、品確法が主題の問題は3問あります。宅建業法は、毎年の問45で出ています。
| 年度・問 | 出たポイント |
|---|---|
| 令和2 問25 | 品確法の目的（1条の語句） |
| 令和2 問45 | 重要事項説明（損害賠償額の予定・建物状況調査・積立額・記名） |
| 令和3 問45 | 重要事項説明（水害ハザードマップ・石綿・建物状況調査・設備） |
| 令和4 問40 | 品確法（起算点・転得者・修補に限る特約・1年を経過した分譲） |
| 令和4 問45 | 37条書面（規約・解除・ローンのあっせん・天災） |
| 令和5 問41 | 品確法（10年・修補に限る特約・新築の定義・20年以内） |
| 令和5 問45 | 重要事項説明（記名・私道・土砂災害警戒区域・設備） |
| 令和6 問45 | 重要事項説明（天災・説明の時期・住宅性能評価・委託契約） |
| 令和7 問45 | 重要事項説明（委託先・管理費用・石綿・損害賠償額の予定） |
※問題文と公式の正答から1問ずつ確かめたもの（令和2〜7年度）。
まとめ｜説明は契約の前、書面は契約のあと、新築は10年
まとめ
- 重要事項説明は、契約が成立するまでに宅地建物取引士が書面を渡して行う。記名の取引士は専任でなくてよい
- 修繕積立金は積み立てられている額も説明する。管理費の額も説明する。委託先は名前と住所
- 私道の負担はないときも説明する。石綿と建物状況調査は自分で調査する義務はない
- 37条書面は契約のあと遅滞なく渡す。天災は書面の事項、規約は説明の事項
- 新築住宅は未入居で完了から1年以内。売主は構造と雨水の部分に10年間の責任を負う
- 買主に不利な特約は、買主が認めても無効。期間は特約で20年以内まで延ばせる
「説明は契約の前、書面は契約のあと、新築は10年」で、整理できました！
けんた
あおい先生
「天災」と「規約」の入れ替えと、「1年」と「2年」の入れ替えが、よく出ます。表で確かめながら覚えましょう。
あわせて読みたい関連論点
出典・参考にした公式資料
- 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）：35条・37条
- 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov法令検索）：16条の2・16条の2の2・16条の4の3
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律（e-Gov法令検索）：1条・2条・95条・97条
- 管理業務主任者試験 令和2〜7年度の過去問と公式の正答（上の表の問題）
こちらもCHECK
-
-
管理業務主任者の通信講座・予備校おすすめ4選｜料金・合格率を比較【2026年版】
続きを見る
