建築基準法・都市計画・区分所有｜FP攻略ノート

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ごりへいです。不動産10問のうち、この「建築基準法・都市計画法・区分所有法」からは毎回3問前後が出題されます。用語がやや専門的なので苦手意識を持つ方が多いのですが、実は問われるパターンがかなり固定されているので、コツをつかめば一番の得点源になります。

とくに容積率の算定に「入る・入らない」床面積、建蔽率の緩和、セットバック、都市計画法の開発許可、区分所有法の集会・議決権・分離処分は、過去問（2024年5月〜2026年5月）で何度も繰り返されています。この記事では、その「繰り返し出るところ」だけを集中的に整理します。

細かい数字が多い分野ですが、逆に言えば数字さえ正確に覚えれば確実に得点できるということ。表と⚠️マークを追いかけて、一気に固めてしまいましょう。

🏙 都市計画法

都市計画区域の区分

• 市街化区域：すでに市街地を形成している区域、および概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。用途地域を定めます。
• 市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域。原則として用途地域を定めません。

💡 ポイント
「市街化区域＝用途地域を定める／市街化調整区域＝原則定めない」はそのまま正解の選択肢になります（2024年9月問44）。市街化調整区域は「市街化を調整＝抑制する区域」と読み替えると迷いません。

開発許可

開発行為（建築物の建築等を目的とする土地の区画形質の変更）を行う場合、原則として都道府県知事等の開発許可が必要です。市街化区域では1,000㎡以上が許可対象になります（三大都市圏の一定区域は500㎡以上）。

⚠️ ひっかけまとめ

• 土地区画整理事業の施行として行う開発行為は、開発許可を受ける必要がありません（2025年5月問45で正解）。公的な事業として行われるものは許可が不要になるパターンがあります。
• 単なる土地の分筆は、建築物の建築などを目的としない限り、開発行為に該当しません。「分筆は目的がなくても開発行為に該当する」は誤り（2026年5月問45）。開発行為は「区画形質の変更＋建築目的」がセットです。

📏 建築基準法

接道義務とセットバック

• 接道義務：建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
• 2項道路（みなし道路）：幅員4m未満でも、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます。この場合、原則として道路中心線から2m後退した線が道路境界線とみなされ、これをセットバックといいます。

⚠️ 頻出ひっかけ（セットバック）
セットバック部分には建築物を建てられません。そして、その部分は建蔽率・容積率の計算の基礎となる敷地面積に「算入できない」のが正解です。「敷地面積に算入することができる」は誤り（2025年5月問46）。「後退した分の土地は自分の敷地としてカウントできない」と覚えましょう。

建蔽率（けんぺいりつ）の緩和

建蔽率＝建築面積 ÷ 敷地面積。以下の場合に緩和（＋10%）や制限撤廃（100%）があります。

💡 ポイント
「準防火地域内に準耐火建築物を建築する場合、建蔽率の緩和措置の適用を受けることができる」はそのまま正解の選択肢です（2024年9月問45）。準防火地域では準耐火建築物でも＋10%の緩和が受けられる、と押さえましょう。

容積率の算定｜延べ面積に「入らない」床面積

容積率＝延べ面積 ÷ 敷地面積。この「延べ面積」に算入しない（＝容積率に有利になる）部分が、繰り返し出題されます。

⚠️ 超頻出（3回以上出題）

• 共同住宅の共用の廊下・階段の床面積は、原則として容積率の算定基礎となる延べ面積に算入されません（2024年5月問45・2025年1月問46で正解）。これは繰り返し正解肢になっています。
• 天井が地盤面から1m以下にある住宅の地階の床面積は、住宅用途部分の床面積合計の1/3を限度として延べ面積に算入されません（2026年5月問46で正解）。「1/3」という数字を正確に。

💡 覚え方
「共用廊下・階段＝まるごとオマケ（全部不算入）」「地下室の住宅＝3分の1までオマケ」。容積率をゆるめてくれる規定は「みんなが使う部分・眺望を邪魔しない地下」を優遇すると理解すると忘れません。

なお、前面道路の幅員が12m未満の場合は、指定容積率と「幅員×法定乗数」で計算した値の小さいほうが上限になります。この道路幅員による容積率制限も計算問題で狙われます。

🏢 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）

マンションのルールを定めた法律です。専有部分と共用部分、集会の決議要件、分離処分の禁止が3大頻出です。

専有部分・共用部分・敷地利用権

• 専有部分：構造上・利用上の独立性を備えた、区分所有権の目的となる部分（各住戸など）。
• 共用部分：専有部分以外の建物部分（廊下・階段・エレベーターなど）。規約により、本来は専有部分にできる部分を共用部分とすることもできます（規約共用部分）。
• 敷地利用権：専有部分を所有するための敷地に対する権利。

⚠️ ひっかけまとめ（重要）

• 分離処分の禁止：敷地利用権が数人で有する所有権などの場合、規約に別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません（2024年5月問46）。「分離して処分することができる」は誤り。マンションの部屋だけ売って土地の権利を残す、といったことはできない、というルールです。
• 構造上・利用上の独立性を備えた部分でも、規約によって共用部分とすることができます（規約共用部分）。「規約によって共用部分とすることはできない」は誤り（2024年9月問46）。
• 管理組合は区分所有者全員で構成され、特定の区分所有者を構成員から除外することはできません。「規約により構成員とならない区分所有者を定めることができる」は誤り（2025年1月問47）。区分所有者になれば自動的に管理組合の一員です。
• 共用部分の管理費用は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の持分（専有部分の床面積の割合）に応じて負担します。「共有者で等分する」は誤り（2025年5月問47）。広い部屋の人ほど多く負担するのが原則です。

集会と決議要件

区分所有法の運営は集会で決めます。決議に必要な賛成割合は、しっかり数字で暗記しましょう。

※2026年4月施行の改正区分所有法で、集会の決議は「出席した区分所有者」ベースの算定に変わり、建替え決議は耐震性不足など一定の場合に3/4へ緩和されました（所在不明の所有者を母数から除く制度も新設）。本表は掲載過去問（〜2026年5月試験）の出題基準です。2026年9月以降に受験する方は改正後の要件で問われる可能性があります。

💡 ポイント（集会の招集）
管理者は、少なくとも毎年1回、集会を招集しなければなりません（2026年5月問47で正解）。「毎年1回」はそのまま正解肢になります。また集会の招集通知は、原則として会日の1週間前までに発する必要があります。

💡 覚え方（決議割合）
「規約と共用部分の重大変更は4分の3」「建替えだけ5分の4とワンランク重い」。人生を左右する建替えは、より多くの賛成が要る、と紐づけると数字が定着します。

✅ この分野の得点戦略まとめ

• 都市計画法：市街化区域は用途地域を定める／調整区域は原則定めない。土地区画整理事業の開発行為は許可不要。単なる分筆は開発行為に非該当。
• セットバック：後退部分は建蔽率・容積率の敷地面積に算入できない。
• 建蔽率緩和：角地＋10%、防火(準防火)地域の耐火(準耐火)建築物＋10%、両方で＋20%。
• 容積率：共用廊下・階段は全部不算入、住宅地階は1/3まで不算入。前面道路12m未満は幅員制限あり。
• 区分所有法：専有部分と敷地利用権は分離処分禁止。管理費は持分割合。規約変更・共用部分重大変更は3/4、建替えは4/5。集会は年1回招集。

数字さえ正確なら、この分野は満点も狙えます。過去問を解くときは「なぜこの選択肢が誤りなのか」を、上の表の数字で説明できるかを毎回チェックしてください。それが本番での盤石さにつながります。