不動産の取引・法令｜FP攻略ノート

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こんにちは、ごりへいです。FP2級の不動産分野は、毎回10問（問41〜問50）が出題される得点源です。そのなかでもこの「取引・法令」パートは、不動産登記・不動産鑑定評価・宅地建物取引業法・売買契約（民法）・借地借家法・不動産の有効活用という、点の取りやすい定番論点がずらりと並びます。

正直なところ、この分野は「暗記のコツ」さえつかめば安定して7〜8割は取れます。逆に言うと、細かい数字や「甲区・乙区どっち？」といったひっかけを取りこぼすと、もったいない失点につながります。ここでは、過去問（2024年5月〜2026年5月）で実際に問われた論点だけに絞って、実務目線で整理していきます。

ポイントは「数字」と「例外・ひっかけ」です。太字と⚠️マークを追いかけるだけでも、頻出パターンの半分は押さえられますよ。それでは始めましょう。

🗂 不動産の登記（不動産登記法）

不動産登記は、この分野でほぼ毎回出題される超頻出テーマです。登記記録の構造と、公信力の有無を正確に押さえておきましょう。

登記記録の構成｜甲区と乙区

⚠️ ひっかけ最頻出
「抵当権設定登記は甲区に記載される」→誤り。抵当権は所有権以外の権利なので乙区です。債権額や抵当権者の氏名も乙区に記録されます。この「甲区・乙区の入れ替え」は2024年9月・2025年5月と繰り返し狙われています。

💡 覚え方
「甲＝所有権（コウ→所有のコウ）」「乙＝それ以外（抵当権など）」。甲は一番エラい所有権、乙はそれ以外、とセットで覚えましょう。

登記の申請義務｜表題登記は義務、保存登記は任意

• 表題登記：新築建物の所有者は、取得の日から1ヵ月以内に申請する義務があります。
• 所有権保存登記：これは任意。申請義務はありません。「1ヵ月以内に保存登記を申請しなければならない」は誤りです（2025年1月問41で出題）。
• 相続登記：2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要になりました。

登記の公信力｜「ない」が正解

⚠️ 最重要ポイント
日本の不動産登記には公信力がありません。つまり、登記記録を信頼して取引しても、その記録が真実と異なっていた場合、原則として保護されません（対抗力はあります）。「登記には公信力がある」と書かれていたら誤りです。

📐 不動産の鑑定評価

鑑定評価の3手法は、名称と中身の対応を問う出題が定番です。

収益還元法の2つの手法

• 直接還元法：一期間の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求めるシンプルな手法。
• DCF法（Discounted Cash Flow）：連続する複数期間の純収益と、期間末の復帰価格を、それぞれ発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計する手法。

⚠️ ひっかけ
「直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を現在価値に割り引いて合計する手法」→誤り。それはDCF法の説明です（2024年5月問41）。「複数期間・割引・合計」ときたらDCF法、と反応できるようにしておきましょう。

🏢 宅地建物取引業法

免許が必要な取引・不要な取引

宅建業の免許が必要なのは、宅地・建物の「売買・交換」を業として行う場合、または売買・交換・貸借の「代理・媒介」を業として行う場合です。

⚠️ 超頻出ひっかけ
アパート・マンションの所有者が、自ら貸主として賃貸を業として行うのに免許は不要です。「あらかじめ宅建業の免許を取得しなければならない」は誤り（2025年1月問42）。「自ら貸主（自ら賃貸）＝免許不要」は鉄板です。

💡 覚え方
免許が要るかどうかは「自ら賃貸だけがセーフ」。それ以外の売買・交換・媒介・代理は基本的に免許が必要、と押さえます。

手付金の規制（宅建業者が自ら売主の場合）

• 宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合、受領できる手付は代金の2割（20%）まで。
• 受領した手付は、その性質にかかわらず解約手付とみなされます。買主が履行に着手する前であれば、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できます（買主は手付を放棄して解除）。

媒介契約と指定流通機構（レインズ）への登録

専任媒介・専属専任媒介を締結した業者は、一定期間内にレインズへの登録が義務づけられています（2026年5月問42で出題）。日数は「専任7日・専属専任5日」とセットで暗記しましょう。

📝 不動産の売買契約（民法）

契約不適合責任

引き渡された目的物が種類・品質に関して契約内容に適合しない場合、買主は売主に対し、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除を求めることができます。

⚠️ ひっかけ（通知期間の例外）
種類・品質の不適合は、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと責任追及できないのが原則。ただし、売主が引渡し時にその不適合を知っていた（または重過失で知らなかった）場合は、この1年の期間制限は適用されません（2024年5月問42）。「売主が悪意でも1年通知しなければ解除できない」は誤りです。

危険負担｜引渡し前の滅失は買主が代金支払いを拒める

💡 ポイント
売買契約後・引渡し前に、当事者双方に責任のない事由（地震など）で建物が滅失した場合、買主は代金の支払いを拒むことができます（2025年5月問42）。改正民法では危険は引渡しで移転する、と覚えておきましょう。

制限行為能力者（未成年者）の契約

未成年者が法定代理人（親権者など）の同意を得ずに締結した契約は、原則として取り消すことができます。「同意を得ずに締結した場合であっても法定代理人は取り消せない」は誤り（2025年1月問43）。取消権があるのが原則です。

🏠 借地借家法

この分野の中でも最多の出題数を誇るのが借地借家法です。毎回2問前後は必ず出ます。「借地」と「借家」を分けて、数字を正確に押さえましょう。

借地権（土地を借りる権利）

⚠️ ひっかけポイントまとめ

• 普通借地権で期間を定めなかった場合は30年（2024年9月問43で正解）。「更新後は最初20年」と混同しないこと。
• 一般定期借地権の更新排除等の特約は、公正証書に限らず「書面（電磁的記録を含む）」でOK（2024年5月問43）。公正証書が必須なのは事業用定期借地権だけです。
• 借地権は、借地上に借地権者名義で登記した建物を所有していれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できます（借地借家法10条）。「借地権の登記がない限り対抗できない」は誤り（2025年1月問44）。

建物買取請求権

• 普通借地権の期間満了で更新されない場合、借地権者は建物の時価での買取りを請求できます。
• ただし、借地権者の債務不履行（地代滞納など）で契約が解除された場合は、建物買取請求はできません（2025年5月問43）。「自分の落ち度で解除されたのに買い取れとは言えない」と理解すると納得できます。
• 第三者が借地上の建物を取得したが、借地権設定者が賃借権の譲渡・転貸を承諾しない場合、その第三者は建物買取請求ができます（借地借家法14条／2026年5月問43）。

借家権（建物を借りる権利）

⚠️ 超頻出ひっかけ（借家）

• 普通借家契約で期間を1年未満に定めた場合、「期間の定めのない契約」とみなされます（2025年5月問44）。「1年とみなす」は誤り。正しくは「期間の定めのない契約」とみなされます。
• 定期借家契約は事業用でも居住用でも「書面」で足り、公正証書は必須ではありません（2024年5月問44）。「事業用途なら公正証書によらなければならない」は誤り。公正証書必須は事業用定期借地権のほうです。
• 定期借家の事前説明は「更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面」を交付して行えばよく、その書面は公正証書である必要はありません（2026年5月問44）。「公正証書を交付して説明」は言い過ぎ＝誤り。
• 普通借家契約で賃貸人から解約を申し入れるには正当事由が必要です（2025年1月問45で正解）。

🏗 不動産の有効活用

土地活用の各方式は、「誰が資金を出すか」「誰が建物を所有するか」の組み合わせで区別します。

⚠️ ひっかけまとめ

• 等価交換方式で交換の対象となるのは土地所有権に限らず、借地権も対象になります。「土地の所有権に限られ、借地権は対象とならない」は誤り（2024年5月問49）。
• 事業受託方式では、建物の所有名義は土地所有者であり、資金調達も土地所有者が行います。「資金調達は不要で、建物の所有名義はデベロッパー」は誤り（2025年1月問50）。
• 建設協力金方式は、入居予定テナントから建設資金の全部または一部を借り受けて建物を建てる方式です（2025年5月問50で正解）。ロードサイド店舗などで多い手法です。

💡 覚え方
「等価交換＝土地の一部と建物の一部を交換」「建設協力金＝テナントのお金で建てる」「事業受託＝丸投げするけどお金と名義は自分」。この3つを言い分けられれば有効活用は8割取れます。

✅ この分野の得点戦略まとめ

• 登記：甲区＝所有権／乙区＝抵当権など。公信力は「ない」。表題登記は義務、保存登記は任意。
• 鑑定評価：「複数期間・割引・合計」＝DCF法。直接還元法は一期間。
• 宅建業法：自ら賃貸は免許不要。手付は代金2割まで・解約手付。専任7日・専属専任5日でレインズ登録。
• 民法：不適合を知って1年以内通知が原則だが、売主が悪意なら期間制限なし。引渡し前の不可抗力滅失は代金支払拒否可。
• 借地借家法：普通借地は定めなくて30年。公正証書必須は事業用定期借地権だけ。普通借家の1年未満は「期間の定めなし」。
• 有効活用：資金と名義の組み合わせで判別。等価交換は借地権も対象。

数字とひっかけをこの表のまま頭に入れておけば、本番でも自信を持って選べます。あとは過去問で「この選択肢はどこが違うのか」を口で説明できるまで反復するだけです。がんばっていきましょう。