復旧・建替え・団地（区分所有法61〜70条）｜マン管攻略ノート

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区分所有法のなかでも、復旧・建替え・団地は「決議要件の数字」がそのまま得点を分ける論点です。ねらわれるのは各決議に必要な多数の割合と手続の期間で、3/4と4/5、2週間・2ヶ月・6ヶ月をわざと入れ替える肢が毎年のように出ます。

このページでは、小規模・大規模滅失の復旧から、建替え決議、団地の承認決議・一括建替え決議までを、試験で問われる形のまま数字ごと整理します。分数と期間をペアで押さえれば、ここは安定した得点源になりますよ。

📌 30秒で分かる「復旧・建替え・団地」

まず全体像です。建物が壊れたとき、区分所有法は「直して使い続ける（復旧）」か「壊して建て直す（建替え）」かという2つの道を用意しています。そして、複数の棟がまとまった団地には、単棟とは別の特別なルールが乗ります。

この3つは、どれも「区分所有者の財産に重い影響を与える決定」なので、通常決議（過半数）より重い特別多数決や、丁寧な手続が要求されます。まずは決議要件の数字を全体でつかみましょう。

🆚 復旧 vs 建替え

ざっくり言うと、復旧は「維持」で決議が軽め（3/4）、建替えは「作り直し」で決議が重い（4/5）という関係です。そして、少数者を守る仕組みが、復旧では反対者からの「買取請求」、建替えでは賛成者からの「売渡請求」と、向きが逆になっているのが最大の対比ポイントです。

この「請求の向き」は毎年のように狙われます。買取請求＝出ていきたい反対者が『買い取れ』と言う／売渡請求＝残る参加者が『売り渡せ』と言う——まずこの2つを取り違えないようにしてください。

📊 決議要件 早わかり表

復旧・建替え・団地に登場する主な決議を、要件つきで一覧にします。マン管では、この表の数字がそのまま正誤の判定材料になります。

数字の並びは「復旧3/4・建替え4/5・団地承認3/4・一括4/5＋各棟2/3」。まずこの5行を丸暗記してください。以下では、それぞれの中身と手続を、ひっかけの急所とセットで見ていきます。

📊 復旧（小規模滅失と大規模滅失）

復旧は、滅失した部分の大きさで「小規模」と「大規模」に分かれ、ルールがガラッと変わります。境目は建物の価格の2分の1です。

小規模滅失（建物の価格の1/2以下が滅失）の場合、各区分所有者は、滅失した自分の専有部分と滅失した共用部分を、決議を待たずに単独で復旧できます（61条1項）。被害が小さければ、いちいち集会を開かず各自が直せる、という考え方です。

共用部分を単独で復旧した人は、他の区分所有者に対し、かかった費用を共用部分の持分割合（＝専有部分の床面積割合）に応じて償還請求できます（61条2項）。「自分が立て替えたぶんを、みんなの負担割合で返して」という関係です。なお、これらは規約で別段の定めを置くことができます（61条3項）。

ただし、各自の復旧には歯止めがあります。共用部分について復旧の工事に着手するまでに、大規模復旧決議・建替え決議・団地の一括建替え決議があったときは、もう単独では復旧できません（61条1項ただし書）。組合として別の方針が決まったら、そちらが優先される、というわけです。また、小規模滅失でも集会で復旧決議（普通決議＝過半数）をすることもできます（61条4項）。

大規模滅失（建物の価格の1/2を超える部分が滅失）になると、話は一変します。被害が大きいので、各自バラバラの復旧では収拾がつきません。そこで共用部分の復旧は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議が必要になります（61条5項）。これは特別決議です。

ここで問題になるのが「復旧に反対した人」の扱いです。多額の費用がかかる復旧に加わりたくない人もいます。そこで、復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、決議賛成者に対し、自分の建物及び敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できます（買取請求権）。この請求は、決議の日から2週間を経過した後にできます。「復旧には加わらないから、私のぶんを買い取って出させてほしい」という、反対者側の脱退の道です。

さらに、大規模滅失なのに滅失の日から6ヶ月以内に復旧決議・建替え決議・一括建替え決議のいずれもないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対して同じく買取請求ができます。いつまでも方針が決まらず塩漬けになるのを防ぐための出口です。「2週間」と「6ヶ月」という2つの期間を、場面ごとに区別して覚えてください。

この買取請求には、実務を意識した細かい仕組みもあります。復旧決議の賛成者は、全員の合意により「買取指定者」を1人定めることができ、指定して通知したときは、以後の買取請求はその指定者だけが相手方になります（多数の賛成者が個々に請求を受けるのを避け、権利をまとめるためです）。また、買取請求を受けて代金を支払う区分所有者が経済的に苦しい場合、裁判所は、請求を受けた者の申立てにより、代金の支払につき相当の期限を許与できます。反対者の脱退の自由と、残る側の資金負担のバランスを取っているわけです。細部ですが、「買取指定者は賛成者の合意で定める」という一点は出題実績があります。

📊 建替え決議（62条）と売渡請求（63条）

建替えは、今ある建物を取り壊し、その敷地に新しい建物を建てることです。区分所有者にとって、住まいと財産を根本から作り替える最も重い決定なので、要件も手続も区分所有法のなかで最も厳格に組まれています。復旧が「今の建物の同一性を保ったまま直す」のに対し、建替えは古い建物がいったん消滅し、新しい建物が生まれる点で本質的に異なります。だからこそ、反対者の権利をどう清算するか（売渡請求）まで法律が丁寧に手当てしているのです。

建替え決議の要件は、区分所有者及び議決権の各5分の4（4/5）以上の多数です（62条1項）。復旧の3/4より一段重い、区分所有法で最も高いハードルです。かつては「建替えの必要性（老朽・損傷・費用の過分）」という要件がありましたが、現在は要件は撤廃され、割合さえ満たせば理由を問わず決議できます。「著しく老朽化していなければ建て替えられない」といった肢は誤りです。

建替え決議では、次の事項を定めなければなりません（62条2項）。数字ではなく「何を決めるか」を問う出題もあります。

• 再建建物の設計の概要
• 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
• その費用の分担に関する事項
• 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

手続も丁寧さが求められます。建替え決議を目的とする集会は、会日より少なくとも2ヶ月前に招集通知を発しなければなりません（62条4項）。通常の集会が「1週間前」であるのと比べ、格段に長い期間です。この2ヶ月は規約で伸長できます（短縮はできません）。

さらに招集者は、会日より少なくとも1ヶ月前までに、区分所有者に対する説明会を開催しなければなりません（62条6項）。建替えは重大な決定なので、通知を送るだけでなく、事前に説明の場を設けて理解を得る、という趣旨です。招集通知には、建替えを必要とする理由や、建物の効用の維持・回復に要する費用の額なども通知します（62条5項）。

「2ヶ月前に通知・1ヶ月前に説明会」——この2つの期間はセットで頻出です。数字を入れ替えたり、説明会を「不要」としたりする肢に注意してください。

建替え決議が成立したら、次は「参加しない人」をどう扱うかです。ここで登場するのが売渡請求（63条）です。流れは次のとおりです。

• ①催告：集会招集者は遅滞なく、決議に賛成しなかった区分所有者に対し、建替えに参加するか否かを回答するよう、書面で催告する。
• ②回答期間：催告を受けた者は、2ヶ月以内に回答する。期間内に回答しないと、建替えに参加しない旨を回答したものとみなされる。
• ③売渡請求：建替え参加者（及び買受指定者）は、回答期間満了日から2ヶ月以内に、参加しない者の区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できる。

復旧の買取請求とは向きが逆で、建替えでは「残って建て替える側（参加者）」が「出ていく側（不参加者）」に対して『売り渡せ』と請求します。建替えを進めるには全員ぶんの権利をまとめる必要があるからです。

そのほか、覚えておきたい63条の周辺ルールもあります。建替えに参加しない旨を回答した占有者（賃借人等）が明渡しにより生活上著しい困難を生じ、かつ建替えの遂行に甚だしい影響を及ぼさないときは、裁判所は代金支払・提供の日から1年を超えない範囲で明渡しの猶予を与えることができます。また、売渡請求を受けて権利を手放した人は、建替え決議の日から2年以内に建物の取壊し工事に着手しないときは、その期間満了日から6ヶ月以内に、支払った代金相当額で買い戻す（再売渡請求）ことができます。「決議したのに一向に着工しない」空手形を防ぐ仕組みです。

決議のあとの「合意の擬制」も押さえましょう。区分所有法64条は、建替え決議に賛成した各区分所有者・建替えに参加する旨を回答した各区分所有者・買受指定者は、建替えの合意をしたものとみなすと定めます。決議に反対だった人も、催告に対して「参加する」と回答すれば合意者に加わります。こうして権利者が建替え参加者側にまとまることで、円滑化法の建替組合設立などへ進めるわけです。なお、建替え決議は集会の場だけでなく、区分所有者全員の承諾があれば書面又は電磁的方法による決議で行うことも理論上は可能ですが、実際には説明会と重い手続を要するため、集会での決議が原則と考えてください。

📊 団地（65〜70条）

ここからは団地です。一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または附属施設が、それらの建物の所有者（区分所有者を含む）の共有に属するとき、これらの所有者は全員で団地管理組合を構成します（65条）。分譲マンションが複数棟あって、敷地や集会所・通路などを共有しているケースをイメージしてください。

団地の共有物（土地・附属施設・団地共用部分）の管理には、区分所有法の多くの規定が準用されます（66条）。団地内の附属施設たる建物（集会所など）や、団地建物所有者が共有する建物の一部は、規約で団地共用部分と定めることができ、その旨の登記をすれば第三者にも対抗できます（67条）。ただし、団地には「棟」という単位と「団地全体」という単位の二重構造があるため、建替えのように棟の運命を左右する決定では、特別なルールが用意されています。ここが団地論点の核心です。

注意したいのは、団地管理組合が当然に扱えるのは「共有している土地・附属施設」までだという点です。各棟の建物そのもの（区分所有建物の管理・変更・復旧など）は、原則としてその棟の区分所有者だけで決めます。棟の管理を団地の規約で一括して扱いたいときは、次に述べる68条の特別な決議を経て、はじめて団地の管理対象に取り込めるのです。「団地だから何でも団地全体で決められる」という思い込みは禁物です。

① 団地内の1棟だけを建て替える場合＝建替え承認決議（69条）

団地の敷地を各棟が共有していると、ある1棟を建て替えたくても、その工事は共有敷地の使い方（他の棟の所有者の権利）に影響します。そこで、その棟自身の建替え決議（区分所有建物なら各4/5以上）に加えて、団地建物所有者及び議決権の各3/4以上の多数による団地全体の「建替え承認決議」が必要になります（69条1項）。

ここでの議決権は、敷地（土地）の持分の価格の割合によります。棟ごとの専有面積ではなく、団地の土地をどれだけ持っているか、で数えるのがポイントです。そして、建替えをする棟（特定建物）の区分所有者は、承認決議では全員が賛成したものとみなされます（自分の棟の建替えに反対する前提がないため）。

さらに、その建替えが他の棟の建替えに特別の影響を及ぼすときは、その影響を受ける棟が区分所有建物であれば、その棟の区分所有者で議決権の3/4以上を有する者が承認決議に賛成していなければなりません。影響を受ける棟の利益を守るための上乗せ要件です。

② 団地の全棟をまとめて建て替える場合＝一括建替え決議（70条）

団地内のすべての棟を一気に建て替えるのが一括建替え決議です。これには、まず厳しい前提条件があります。

• 団地内建物の全部が専有部分のある建物（区分所有建物）であること。戸建てが混じっている団地では使えません。
• 団地内の土地が、団地建物所有者全員の共有に属すること。
• その団地について団地管理組合の規約が定められ、全棟が団地管理の対象になっていること（68条の規約が整っていること）。

この前提を満たしたうえで、決議には2段構えの賛成が必要です。

• 団地全体で、団地建物所有者及び議決権の各4/5以上の多数（議決権は敷地の持分割合による）。
• 加えて、各棟ごとに、その棟の区分所有者の2/3以上であって、かつその棟の議決権の2/3以上を有する者が賛成していること。

団地全体で4/5をクリアしても、どこか1棟で棟内の2/3に届かなければ、一括建替え決議は成立しません。「団地全体4/5、各棟は2/3」——この全体と棟別で数字が違う点が最大の急所です。全部を4/5にしたり、各棟も4/5と書いたりする肢がよく出ます。

2つの制度の使い分けを整理します。1棟だけ建て替える＝承認決議（69条・団地は3/4）／全棟まとめて建て替える＝一括建替え決議（70条・団地は4/5＋各棟2/3）。前者は「他の棟に迷惑をかけないか確認する承認」、後者は「団地ぐるみの大決断」と考えると、要件の重さの違いが腹落ちします。

なぜ一括建替え決議には「各棟2/3」という棟別要件が乗るのでしょうか。団地全体で4/5を満たしても、特定の1棟だけが強く反対しているのに、他棟の賛成多数で無理やり建て替えさせられては、その棟の区分所有者の権利を害します。そこで、団地全体の合意（4/5）と、各棟内の一定の合意（2/3）の両方をそろえて初めて成立させる、という二重の歯止めを設けているのです。「全体の数字」と「棟ごとの数字」を別々に確認する——この視点を持てば、⑦のような肢に引っかかりません。逆に言えば、団地の建替え論点は「どの単位の、どの割合を聞かれているか」さえ見抜ければ、機械的に処理できます。

なお、団地の規約の設定にも特例があります。団地内の区分所有建物を団地規約の管理対象に取り込むには、各棟で区分所有者及び議決権の各3/4以上の集会決議が必要です（68条）。棟の自治を団地に預ける重い決定なので、棟ごとの特別多数が求められる、と押さえておきましょう。

🚨 マン管試験で頻出のひっかけ8選

ここからは、本試験で実際に受験生を惑わせる形を8個並べます。「✕ひっかけ→○正しい」で覚えるのが最速です。数字と請求の向きに集中してください。

💬 ここが差：復旧3/4・建替え4/5を入れ替えるのが定番。復旧は元に戻すだけなので4/5より軽い3/4、と理由で覚えれば取り違えません。

💬 ここが差：請求の向きの取り違えを狙う最頻出パターン。復旧＝反対者が「買い取れ」／建替え＝参加者が「売り渡せ」。建替えは全員ぶんの権利を集める必要があるから、残る側が請求する。

💬 ここが差：かつての「老朽化要件」を今もあるかのように書く肢。要件は撤廃済みで、判断は割合（4/5）に一本化されている。「客観的な必要性が要る」は誤り。

💬 ここが差：「1週間前」「1ヶ月前」など短い期間に差し替える肢。建替えは重い決定なので、通知2ヶ月・説明会1ヶ月と手厚い。2つの期間はセットで覚える。

💬 ここが差：小規模でも3/4を要求する肢。被害が小さい小規模滅失は各自で直せるのが原則。ただし復旧着手前に建替え決議等があれば単独復旧はできなくなる点も併せて押さえる。

💬 ここが差：69条（承認3/4）と70条（一括4/5）の数字混同を狙う。1棟だけ＝承認3/4／全棟まとめて＝一括4/5。承認決議の議決権は敷地の持分割合による点も要チェック。

💬 ここが差：棟別要件（各2/3）を落とさせる肢。全体4/5だけで成立と思わせる。「全体4/5＋各棟2/3」の2段構えを必ずセットで。各棟の数字を4/5と書く肢も誤り。

💬 ここが差：「6ヶ月」と、復旧決議後の買取請求の起点「2週間」を混同させる。決議に反対→決議日から2週間経過後／そもそも決議なし→滅失日から6ヶ月以内、と場面で区別する。

💡 暗記の決め手「復旧・建替え・団地 6キーワード」

最後に、試験直前に眺めるだけで効くキーワードをまとめます。この論点は「分数を1つずらす」ひっかけが命なので、数字は場面ごとにペアで覚えるのがコツです。

数字だけ最終確認しておきましょう。大規模復旧＝3/4／建替え＝4/5／団地の建替え承認＝3/4／一括建替え＝全体4/5・各棟2/3／滅失の境目＝建物価格の1/2／建替えの招集通知＝2ヶ月前・説明会＝1ヶ月前／復旧決議後の買取請求＝決議日から2週間経過後／決議なしの買取請求＝滅失日から6ヶ月以内／売渡請求の回答＝2ヶ月以内。この並びを丸ごと言えれば、この論点は合格ラインです。

復旧・建替え・団地は、条文が入り組んで見えても、問われるのは「決議の割合」と「手続の期間」というほぼ決まった数字です。似た数字を隣同士でセットにして覚え、あとは過去問で「どの場面の数字を聞かれているか」を見抜く練習を重ねれば、確実に得点できます。

本番での解き方のコツを1つ。この分野の肢に出会ったら、まず「復旧か建替えか」→「単棟か団地か」→「割合（3/4か4/5か2/3か）と期間（2週間・2ヶ月・6ヶ月）」の順にチェックしてください。この3ステップで、たいていのひっかけは正体を現します。区分所有法の"数字パズル"を、確実に自分のものにしていきましょう。

📅 マン管攻略ノート：復旧・建替え・団地｜v1.0