大規模滅失と復旧・建替え決議（区分所有法61・62条）｜管業攻略ノート

📚 管業攻略ノート｜大規模滅失と復旧・建替え決議
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🎯 このページについて

管理業務主任者試験の「大規模滅失と復旧・建替え決議」論点。区分所有法61・62条で、建物価格の1/2以下・1/2超の区分、復旧決議、建替え決議の要件が問われる重要ブロックです。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol.1）と併せてご利用ください。

📌 30秒で分かる「大規模滅失と復旧・建替え決議」

⚡ 結論

滅失の区分は建物価格の1/2以下か、1/2超かで判断する。
1/2以下の滅失では各区分所有者による復旧が可能で、集会の復旧決議は区分所有者・議決権の各過半数。
1/2超の滅失では復旧決議に区分所有者・議決権の各4分の3以上が必要。
建替え決議は滅失割合にかかわらず区分所有者・議決権の各5分の4以上で、区分所有法62条の4事項を定める。

🆚 1/2以下の復旧 vs 1/2超の復旧 vs 建替え

項目	1/2以下の滅失	1/2超の滅失	建替え決議
根拠条文	区分所有法61条1項・3項	区分所有法61条5項	区分所有法62条1項
判断基準	建物価格の1/2以下に相当する部分の滅失	建物価格の1/2超に相当する部分の滅失	滅失の有無は要件ではない
できること	各区分所有者が滅失した共用部分・自己の専有部分を復旧できる	集会で滅失した共用部分の復旧を決議できる	建物を取り壊し、新たな建物を建築する決議ができる
決議要件	区分所有者・議決権の各過半数	区分所有者・議決権の各4分の3以上	区分所有者・議決権の各5分の4以上
個別復旧との関係	復旧工事着手前に復旧決議・建替え決議等があると個別復旧はできない	個別復旧ではなく、特別多数による復旧決議が中心	建替え決議後は参加・不参加の手続が問題になる
管業試験の急所	「1/2以下＝過半数」と押さえる	「1/2超＝4分の3」と押さえる	「建替え＝5分の4」と押さえる

📊 復旧・建替えの数値と記載事項まとめ

論点	条文・数値	管業試験での押さえ方
滅失割合の基準	建物価格の1/2以下・1/2超	面積・戸数ではなく、建物の価格ベースで判断する。
1/2以下の復旧決議	61条3項：区分所有者・議決権の各過半数	小規模滅失の復旧決議。4分の3ではない。
1/2超の復旧決議	61条5項：区分所有者・議決権の各4分の3以上	大規模滅失の復旧決議。普通決議では足りない。
建替え決議	62条1項：区分所有者・議決権の各5分の4以上	復旧の4分の3より重い。規約変更の4分の3と混同しない。
建替え決議で定める事項	62条2項：4事項	新建物の設計概要、費用概算、費用分担、再建建物の区分所有権の帰属。
建替え集会の招集通知	62条4項：会日より少なくとも2か月前	通常の集会通知期間とは別ルール。規約で伸長はできる。
建替え説明会	62条6項：会日より少なくとも1か月前	招集時の通知事項について、区分所有者へ説明するために開催する。
通知すべき主な事項	62条5項	建替えを必要とする理由、建替えしない場合の維持・回復費用、修繕計画、修繕積立金額など。

🚨 管業試験で頻出のひっかけ7選

❌ ひっかけ① 「1/2以下・1/2超は床面積で判断する」

正解：NG。滅失割合は建物価格で判断する。床面積・戸数ベースではない。

❌ ひっかけ② 「1/2以下の滅失でも復旧決議は4分の3以上が必要」

正解：NG。1/2以下の滅失における復旧決議は区分所有者・議決権の各過半数。

❌ ひっかけ③ 「1/2超の滅失でも普通決議で復旧できる」

正解：NG。1/2超の滅失は大規模滅失。復旧決議には区分所有者・議決権の各4分の3以上が必要。

❌ ひっかけ④ 「建替え決議は4分の3以上で足りる」

正解：NG。建替え決議は区分所有者・議決権の各5分の4以上。復旧決議や規約変更の4分の3と混同しない。

❌ ひっかけ⑤ 「建替え決議では建替え理由だけ定めればよい」

正解：NG。建替え決議では設計概要・費用概算・費用分担・区分所有権の帰属の4事項を定める必要がある。

❌ ひっかけ⑥ 「建替え集会の通知は通常どおり1週間前でよい」

正解：NG。建替え決議を目的とする集会の招集通知は、会日より少なくとも2か月前に発する。

❌ ひっかけ⑦ 「建替え説明会は集会当日までに開けばよい」

正解：NG。説明会は、建替え決議を行う集会の会日より少なくとも1か月前までに開催する。

💡 暗記の決め手「復旧・建替え 3キーワード」

① 復旧＝1/2以下は過半数、1/2超は4分の3

滅失割合は建物価格で判定。小規模滅失と大規模滅失で決議要件が変わる。

② 建替え＝5分の4＋4事項

建替え決議は区分所有者・議決権の各5分の4以上。設計概要、費用概算、費用分担、権利帰属を定める。

③ 建替え集会＝通知2か月・説明会1か月

通常の集会通知期間と違う。建替えでは事前通知と説明会のタイミングがそのまま数値問題になる。

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