水漏れは、まず雨水か、配管の水かを見分けます。賃管では直近5年で9問出ているので、写真で劣化の見た目とセットで覚えるのがおすすめ！
この記事は、賃管の勉強を始めたばかりの人に向けて、防水・外壁と漏水・結露を、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話で、写真を見ながらやさしく解説します。
同じ内容は、約4分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
動画で学ぶ｜防水・外壁と漏水・結露（約4分）
あおい先生とけんたさんの会話で、メンブレン防水とシーリング防水・陸屋根の点検・外壁の劣化と調べ方・漏水の原因の見分け方・結露を確認できます。
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写真と表、過去問の出題まで、記事でくわしく解説しています。
防水の種類と、屋上・外壁の点検
防水工法は「膜をつくる」と「すき間に詰める」
屋上の防水層の例：屋上の床を、防水の膜で一面に覆う（写真はイメージ）
シーリング防水：外壁のつなぎ目（目地）などに、専用の材料を詰める（写真はイメージ）
| 防水工法 | どこに・どうする |
|---|---|
| メンブレン防水 | 屋根・屋上・バルコニーなどに、薄い膜をつくって防水する工法の総称 |
| アスファルト防水（メンブレン防水の一つ） | 溶かしたアスファルトを張り重ねて3〜4層にする方法と、合成高分子系ルーフィングシートで1〜2層にする方法がある |
| シーリング防水 | コンクリートの打ち継ぎ部・目地・接合部などに、専用の材料を詰める工法の総称 |
※令和6 問47（ア〜エの記述がすべて適切＝公式の正答「4つ」）をもとに整理。
屋上・屋根の点検
陸屋根の排水口（ルーフドレイン）に落ち葉がたまり、雨水が残っている（写真はイメージ）
| 場所 | 点検で見るところ |
|---|---|
| 陸屋根 | 排水口が土砂・落ち葉・ゴミでふさがると、防水の性能に影響し、漏水の原因になる |
| ルーフバルコニー | 防水面の膨れや亀裂、立ち上がりのシーリングの劣化。定期的な点検と補修が必要 |
| 傾斜屋根（カラーベストなど） | 塗膜の劣化や、暑さ寒さによる変形・ゆがみが、割れや雨漏りにつながることがある |
※令和3 問16・令和5 問16・令和2 問38（公式の正答）をもとに整理。
外壁の劣化のサイン
タイルがはがれ落ちて下地が見えている外壁。足元に破片が落ちている（写真はイメージ）
塗装の表面が粉のようになる現象や、石灰分が溶け出して白く固まる現象も、劣化のサインです（令和4 問17）。
ひび割れから白いものが流れ出て、固まっている外壁（写真はイメージ）
| 劣化の現象 | 確かめ方・注意点 |
|---|---|
| タイルやモルタルのはがれ | 外壁を目で見るほか、周りに落ちたタイルがないかで確かめる |
| 表面が粉のようになる | 塗膜やシーリング材の劣化で起きる。手でこすると白い粉がつく |
| 石灰分が流れ出て白く固まる | 内部に雨水などが入って起きる。目で見て確かめられる |
| コンクリート打ち放しの汚れ・塩害・中性化 | 美観だけの問題ではなく、点検が必要。鉄筋のさびによる爆裂も点検する |
※令和4 問17（ア〜ウの記述がすべて正しい＝公式の正答「3つ」）・令和5 問16・令和3 問16・令和2 問38（公式の正答）をもとに整理。
外壁の調べ方｜打診と赤外線
外壁の調査には、テストハンマーでたたく打診のほか、赤外線調査があります。無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、一定の実施要領にのっとれば、打診と同等以上の精度があるとされています（令和6 問14）。
漏水と結露｜原因の見分け方と対策
雨水による漏水
雨水による漏水は、屋上や屋根の防水部分の劣化や破損、構造部材のひび割れや破損で起きます（令和5 問15）。最上階は屋上や屋根、庇からの漏水が多くなります（平成29 問39）。
給水管・排水管からの漏水
見えている配管に漏れがなければ、床下やスラブの埋設配管、壁の内側に隠れた配管を疑います（令和7 問37）。キッチンの排水ホースが外れて、下の階へ水漏れすることもあります（令和7 問37）。
| 漏水の原因 | 例 |
|---|---|
| 雨水 | 防水の劣化や破損、構造部材のひび割れ。発生源の特定が難しいことが多い |
| 給水管・排水管 | 見えている配管のほか、床下・スラブの埋設配管や壁の中の配管 |
| 結露 | 給水管の保温不足による結露も、漏水の原因になる |
| 入居者の不注意 | 洗濯水のあふれ、排水ホースの外れ、トイレの詰まりの放置 |
※令和7 問37・令和5 問15・令和2 問39・平成29 問39（公式の正答）をもとに整理。
結露のしくみと対策
冬の朝、窓ガラスの内側についた結露（写真はイメージ）
壁の内部の結露は、空気の温度が露点温度を下回ると起きます。試験では「上回ると」とした誤りの記述が出ています（令和6 問15）。
試験に出る｜ひっかけと過去問9問
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 陸屋根の排水口がふさがっても、防水の性能は落ちない | 雨水がたまり、防水の性能に影響して漏水の原因になる（令和3 問16・令和5 問16） |
| 建物内部の漏水は、雨水か入居者の不注意によるもので、配管からは起きない | 給水管や排水管からの漏水も起きる（令和5 問15） |
| キッチンは防水されているので、排水ホースが外れても下の階へは漏れない | 下の階へ水漏れすることがある（令和7 問37） |
| 給水管の保温不足による結露は、漏水の原因にならない | 漏水の原因になる（令和7 問37） |
| 壁の内部の空気の温度が露点温度を上回ると結露する | 露点温度を下回ると結露する（令和6 問15） |
過去問の出題｜直近5年で9問
賃管の過去問（令和3〜7年度）で、防水・屋根・外壁と漏水・結露が主題の問題は9問ありました。
| 年度 | 問 | 出たポイント |
|---|---|---|
| 令和7 | 問37 | 室内の漏水の原因と調べ方 |
| 令和6 | 問14・15・47 | 外壁の調査（打診・赤外線）／結露／防水工法の種類 |
| 令和5 | 問15・16 | 漏水と詰まり／屋根・外壁の劣化と点検 |
| 令和4 | 問16・17 | 屋上・外壁からの雨水の浸入／外壁の劣化の現象 |
| 令和3 | 問16 | 屋上と外壁の管理 |
※問題文と公式の正答をもとに、テーマごとに数えたものです。本文では、令和2年度問38・39と平成29年度問39も補足に使っています（9問には含めていません）。
まとめ｜防水は2種類、漏水はまず「雨水か配管か」
- 防水は、膜をつくるメンブレン防水と、目地などに詰めるシーリング防水。アスファルト防水はメンブレン防水の一つ
- 陸屋根は排水口の詰まりに注意。ふさがると防水の性能に影響し、漏水の原因になる
- 外壁は、タイルのはがれ・白い粉・白く固まる現象を目で確かめ、打診や赤外線で調べる
- 漏水は、雨水か配管の水かを見分ける。マンションは上の階が発生源のことが多い
- 表面結露は換気でおさえる。賃管では直近5年で9問
あわせて読みたい関連論点
出典・参考にした公式資料
- 賃貸不動産経営管理士試験 令和3〜7年度の過去問と公式の正答（令和7年度問37、令和6年度問14・15・47、令和5年度問15・16、令和4年度問16・17、令和3年度問16）
- 賃貸不動産経営管理士試験 令和2年度（問38・39）・平成29年度（問39）の過去問と公式の正答
※写真はイメージです（生成AIで作成）。
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