修繕義務・賃料減額（民法606〜611・借地借家法32条）｜賃管攻略ノート

📚 賃管攻略ノート｜修繕義務・賃料減額（民法606/611/借地借家法32条）
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🎯 このページについて

賃貸不動産経営管理士試験の「修繕義務・賃料減額」論点に関する徹底解説ページです。
民法606条（賃貸人の修繕義務）・611条（賃借物の一部滅失による賃料減額）・借地借家法32条（賃料増減請求権）は、賃管試験で毎年1〜2問出題される頻出論点。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol1 賃貸借契約編）と併せてご利用ください。

執筆方針　本ページは以下の公式一次資料に基づいて執筆しています。

📜 民法（e-Gov） — 第606条修繕義務／第608条費用償還／第611条一部滅失
📜 借地借家法（e-Gov） — 第32条賃料増減請求権／第33条造作買取請求権

記事執筆：ごりへい（賃貸不動産経営管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・FP2級・総合旅行業務取扱管理者保有）

📌 30秒で分かる「修繕義務・賃料減額」

⚡ 結論

賃貸人は 賃借物の使用収益に必要な修繕義務 を負う（民法606条1項）。
賃借物が一部滅失等で使用収益できなくなった場合、賃料は当然減額される（民法611条1項）。
将来に向けては賃料増減請求権（借地借家法32条＝強行規定）で対応。
費用償還は必要費＝直ちに、有益費＝期間満了時に請求可能。

🆚 修繕義務・費用償還・賃料減額の関係

条文	内容	ポイント
民法606条1項	賃貸人の修繕義務	特約で軽減可（強行規定でない）
民法606条2項	賃貸人の修繕のため賃借人は拒めない	賃借人は受忍義務あり
民法607条の2	賃借人による修繕	①通知＋相当期間経過なき場合 or ②急迫の場合に賃借人自ら修繕可
民法608条1項	必要費の即時償還	直ちに請求可
民法608条2項	有益費の償還	賃貸借終了時に支出額または増価額の選択（賃貸人選択）
民法611条1項	一部滅失による賃料の当然減額	賃借人帰責性なき場合、使用収益不能割合に応じ当然減額（請求不要）
民法611条2項	残存部分使用不能→解除	賃借人帰責性問わず解除可
借地借家法32条1項	将来に向けての賃料増減請求	強行規定（特約で排除不可、定期建物賃貸借除く）
借地借家法33条	造作買取請求権	任意規定（特約で排除可）。賃貸人同意を得た造作のみ

🚨 賃管試験で頻出のひっかけ6選

❌ ひっかけ① 「賃借人帰責性ない一部滅失でも、減額には賃借人の請求が必要」

正解：NG。民法611条1項により、賃借人帰責性なき一部滅失の場合、賃料は当然に減額される（請求不要）。
令和2年改正で「請求」から「当然減額」に変更された重要ポイント。

❌ ひっかけ② 「賃借人は賃貸人の修繕を拒める」

正解：NG。民法606条2項により、賃貸人の保存に必要な行為を賃借人は拒めない（受忍義務）。
但し、それにより賃借人の目的達成不能となる場合は契約解除可。

❌ ひっかけ③ 「有益費は支出時に直ちに償還請求できる」

正解：NG。有益費の償還は賃貸借終了時（民法608条2項）。必要費は支出時に直ちに（同条1項）。
「必要費＝直ちに／有益費＝終了時」と区別を覚える。

❌ ひっかけ④ 「賃料増減の協議なしには増減請求できない」

正解：NG。協議は要件ではない（借地借家法32条1項）。「協議による」と契約に書いてあっても、協議を経ずに増減請求権は行使可能。

❌ ひっかけ⑤ 「増額請求中の賃借人は増額された賃料を支払う義務がある」

正解：NG。増額請求中は賃借人が相当と認める額を支払えば足りる（借地借家法32条2項）。
裁判確定後、不足額に年1割の利息を付して支払う。

❌ ひっかけ⑥ 「造作買取請求権は任意規定だが特約で排除できない」

正解：NG。造作買取請求権（借地借家法33条）は任意規定で、特約で排除可。
賃料増減請求権（32条）の強行規定とは区別。

📚 過去9年で実際にどう出題されたか

年度	問	正解	出題された論点
令和7	問29	a	借地借家法32条賃料増減請求権：協議要件・支払額・利息
令和6	問17	a	賃料減額請求の不適切肢識別（10万→7万請求事例）
令和5	問23	b	修繕及び費用償還請求権（民法606・607の2・608）
令和2	問23	c	賃貸物件の修繕（賃貸人義務・賃借人通知・急迫修繕）
令和2	問35	b	賃料増減請求：協議要件・年1割利息・定期建物減額排除・過払利息
令和元	問10	a	賃料増減額請求：共同貸主・支払額・請求中対応・協議要件
令和元	問16	c	必要費・有益費・造作買取請求権の区別
平成30	問16	a	賃貸建物の全部・一部滅失の法律関係
平成29	問17	d	賃貸建物の修繕に関する記述

💡 暗記の決め手「修繕・賃料 4キーワード」

この4点で修繕義務・賃料減額の問題は概ね対応できる

① 必要費＝直ちに／有益費＝終了時

費用償還の請求タイミングを混同しない。必要費は即時、有益費は賃貸借終了時に支出額または増価額（賃貸人選択）。

② 一部滅失→当然減額（賃借人帰責性なき場合）

民法611条1項。「請求しなければ減額されない」は誤り。使用収益不能割合に応じて当然減額。

③ 賃料増減請求は強行規定（普通建物）

借地借家法32条は強行規定。「賃料は増減しない」特約があっても増額請求権は行使可。減額排除は普通建物では無効。

④ 賃借人による修繕＝2要件

民法607条の2：①賃貸人に通知＋相当期間内に修繕しない／②急迫の事情あり、のいずれかで賃借人自ら修繕可。

この「必要費／有益費・当然減額・強行規定・賃借人修繕」の4キーワードで、修繕義務・賃料減額の問題は概ね対応できます。

📖 関連条文

種別	内容
条文	民法606条（賃貸人の修繕義務）
条文	民法607条の2（賃借人による修繕）
条文	民法608条（必要費・有益費の償還）
条文	民法611条（賃借物の一部滅失等による賃料減額・解除）
条文	借地借家法32条（賃料増減請求権）
条文	借地借家法33条（造作買取請求権）

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