保険では、地震保険は火災保険とセットで入り、単独では入れません。「固定資産税も都市計画税も1月1日」と「地震保険は火災保険とセット」を覚えるのがおすすめ！
この記事は、賃管の勉強を始めたばかりの人に向けて、賃貸住宅にかかわる税金と保険を、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話で、写真を見ながらやさしく解説します。
同じ内容は、約4分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
動画で学ぶ｜税金と保険（約4分）
あおい先生とけんたさんの会話で、不動産所得と青色申告、固定資産税・印紙税・消費税、相続税、地震保険と火災保険の特約を確認できます。
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写真と表、過去問の出題まで、記事でくわしく解説しています。
家賃の収入にかかる税金｜不動産所得と青色申告
家賃の収入は「不動産所得」
申告書のような書類と電卓。不動産所得があれば、会社員でも確定申告をする（写真はイメージ）
会社員などの給与所得者は年末調整で税額が確定するので、通常は確定申告をしなくてよいのですが、不動産所得がある場合は、確定申告で計算・納付します（令和3 問45）。収入金額は、その年に収入すべき金額です（所得税法36条1項）。実際に受け取った金額だけを収入にして、未収賃料を含めないという肢は誤りです（令和3 問45）。
事業的規模と青色申告
| 項目 | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 事業的規模 | 貸付けの規模がおおむね5棟または10室以上など、社会通念上事業と呼べる程度の不動産貸付け | 令和7 問42（正しい） |
| 青色申告の控除65万円 | 事業的規模であること、正規の簿記の原則で記帳していること、電子申告などの要件を満たすとき（それ以外は55万円・10万円など） | 租税特別措置法25条の2・令和4 問49 ウ（正しい） |
| 減価償却の方法（個人） | 償却の方法を選ばなかったときは定額法（「定率法が原則」は誤り） | 所得税法施行令125条・令和3 問45 |
| 収入金額 | その年に収入すべき金額。未収の家賃も入れる | 所得税法36条・令和3 問45 |
※条文と、令和3 問45・令和4 問49・令和7 問42（公式の正答）をもとに整理。
建物・契約・相続の税金｜固定資産税・印紙税・消費税・相続税
固定資産税・都市計画税・印紙税・消費税
2階建ての賃貸アパート。建物や土地には、毎年1月1日の所有者に固定資産税がかかる（写真はイメージ）
| 税金 | ポイント | 根拠 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 賦課期日は毎年1月1日。その日の所有者に市町村が課税。1月15日に完成した建物には、その年の固定資産税はかからない | 地方税法359条・令和4 問49 イ（正しい） |
| 都市計画税 | 賦課期日は毎年1月1日（「4月1日」は誤り） | 地方税法702条の6・令和7 問42 |
| 印紙税 | 建物の賃貸借契約書には、賃料・礼金などが書いてあっても印紙税はかからない | 令和7 問42 |
| 消費税 | 住宅の貸付けの家賃は非課税（一時的に使用させる場合などを除く）。事務所・店舗の家賃は課税 | 消費税法6条・別表第二 13号 |
※条文と、令和4 問49・令和7 問42（公式の正答）をもとに整理。
相続税｜基礎控除と小規模宅地等の特例
| 項目 | ポイント | 根拠 |
|---|---|---|
| 基礎控除 | 3,000万円＋600万円×法定相続人の数。妻と子3人なら3,000万円＋600万円×4人＝5,400万円 | 相続税法15条1項・令和5 問45（正しい） |
| 相続を放棄した人 | 基礎控除の人数には入れる（2人のうち1人が放棄しても4,200万円） | 相続税法15条2項・令和6 問44（正しい） |
| 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等） | 200㎡までの部分の評価額を50％減額 | 租税特別措置法69条の4・令和5 問45（正しい） |
| 新しく貸付けを始めた宅地 | 相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた宅地は、原則として貸付事業用宅地等にあたらない | 租税特別措置法69条の4・令和6 問44（正しい） |
※条文と、令和5 問45・令和6 問44（公式の正答）をもとに整理。贈与税（相続時精算課税など）は年度で金額やしくみが変わるため、ここでは扱っていません。
保険で大切なこと｜地震保険・もらい火・火災保険の特約
地震保険ともらい火
地震保険は、地震・噴火・これらによる津波を原因とする損害を補償する保険で、特定の損害保険契約（火災保険）に付帯して結びます（地震保険に関する法律2条2項）。保険金額は、火災保険の保険金額の30％以上50％以下で、建物は5,000万円、家財は1,000万円が上限です（同項4号・同法施行令2条）。火災保険が1億1,000万円でも、地震保険は5,500万円ではなく5,000万円までです（令和4 問48）。もらい火（類焼）は、失火責任法により、失火者に重大な過失がなければ損害賠償を求められません。そのため、被害者は自分で火災保険に入って備える必要があります（令和4 問48）。
火災保険の特約｜水もれと家賃収入
蛇口の閉め忘れで床がぬれたキッチン。だれへの賠償かで、使う特約がちがう（写真はイメージ）
| 場面 | 使う特約・保険 | 根拠 |
|---|---|---|
| 借りる人が蛇口の閉め忘れで床や壁を傷め、貸主に賠償責任 | 借りる人の火災保険の借家人賠償責任特約 | 令和7 問43（適切） |
| 借りる人が蛇口の閉め忘れで下の階の家財に損害 | 借りる人の火災保険の個人賠償責任特約 | 令和7 問43（適切） |
| 建物の配管が原因の水濡れで、貸主が賠償責任 | 貸主の火災保険の賃貸建物所有者賠償特約 | 令和7 問43（適切） |
| 火災などで家賃収入が得られなくなった | 貸主の火災保険の家賃収入特約（補償の対象になる） | 令和7 問43（「対象とならない」が最も不適切） |
※令和7 問43（公式の正答）をもとに整理。
| 保険の決まり | ポイント | 根拠 |
|---|---|---|
| 損害保険の分類 | 保険業法上、損害保険は第二分野（「第一分野」は誤り） | 令和3 問49 |
| 保険料率 | 木造建物でも全国一律ではない | 令和4 問48 |
| 費用保険金 | 直接の損害に払われるのは損害保険金。費用保険金は直接の損害に対するものではない | 令和6 問50 |
| 地震保険の保険料 | 損害保険料率算出機構が算出した基準料率が使われる | 令和6 問50（適切） |
※令和3 問49・令和4 問48・令和6 問50（公式の正答）をもとに整理。
試験に出る｜ひっかけと過去問
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 未収賃料は収入金額に含める必要はない | その年に収入すべき金額なので含める（令和3 問45） |
| 都市計画税は、毎年4月1日時点の所有者に課税 | 固定資産税と同じく1月1日（令和7 問42） |
| 建物の賃貸借契約書は、記載金額により印紙税がかかる | 建物の賃貸借契約書に印紙税はかからない（令和7 問42） |
| 相続を放棄した人は、基礎控除の人数に入れない | 放棄した人も入れる（令和6 問44） |
| 火災保険1億1,000万円なら、地震保険は5,500万円まで | 建物は5,000万円が上限（令和4 問48） |
| 家賃収入特約を付けていても、火災で入らなくなった家賃は補償されない | 補償の対象になる（令和7 問43） |
| 損害保険は、保険業法上の第一分野 | 第二分野（令和3 問49） |
過去問の出題
令和3〜7年度の賃管の過去問で、税金が主題の問題は6問、保険が主題の問題は4問です。毎年、税金と保険の両方から出ています。
| 区分 | 年度・問 | 出たポイント |
|---|---|---|
| 税金 | 令和7 問42 | 事業的規模（5棟10室）／都市計画税は1月1日／印紙税 |
| 保険 | 令和7 問43 | 借家人賠償責任特約・個人賠償責任特約・賃貸建物所有者賠償特約・家賃収入特約 |
| 税金 | 令和6 問44 | 相続税の基礎控除（放棄した人も数える）／小規模宅地等の特例（3年以内） |
| 保険 | 令和6 問50 | 保険料の決まり方・地震保険の基準料率・費用保険金 |
| 税金 | 令和5 問45 | 基礎控除（5,400万円）／小規模宅地等の特例（200㎡・50％）／代襲相続 |
| 税金 | 令和5 問49 | 消費税・必要経費・固定資産税（公式の正答は「全員正解」） |
| 保険 | 令和4 問48 | 地震保険の限度額／もらい火（失火責任法）／保険料率 |
| 税金 | 令和4 問49 | 固定資産税は1月1日／青色申告65万円 |
| 税金 | 令和3 問45 | 確定申告／減価償却は定額法／未収賃料も収入 |
| 保険 | 令和3 問49 | 地震保険は火災保険に付帯／損害保険は第二分野／借家人賠償責任保険 |
※問題文と公式の正答から1問ずつ数えたもの。令和5 問49 は公式の正答が「全員正解」のため、本文の根拠には使っていません。
まとめ｜固定資産税も都市計画税も1月1日、地震保険は火災保険とセット
- 家賃の収入は不動産所得。会社員でも確定申告。未収の家賃も収入に入れる
- おおむね5棟・10室以上が事業的規模。要件を満たせば青色申告の控除は65万円
- 固定資産税・都市計画税は毎年1月1日の所有者に。建物の賃貸借契約書に印紙税はかからない。住宅の家賃は消費税非課税
- 相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数（放棄した人も数える）。貸付事業用宅地等は200㎡まで50％減
- 地震保険は火災保険とセットで、火災保険の50％まで・建物5,000万円まで。床や壁の賠償は借家人賠償責任特約
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出典・参考にした公式資料
- 所得税法（e-Gov法令検索）：36条／所得税法施行令：125条
- 租税特別措置法（e-Gov法令検索）：25条の2・69条の4
- 地方税法（e-Gov法令検索）：359条・702条の6
- 相続税法（e-Gov法令検索）：15条
- 消費税法（e-Gov法令検索）：6条・別表第二
- 地震保険に関する法律（e-Gov法令検索）：2条／同法施行令：2条
- 失火ノ責任ニ関スル法律（e-Gov法令検索）
- 賃貸不動産経営管理士試験 令和3〜7年度の過去問と公式の正答（上の表の問題）
※税金の内容は、令和8年度試験の基準日（令和8年4月1日）時点の規定です。※写真はイメージです（生成AIで作成）。
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