📚 賃管攻略ノート｜普通建物賃貸借（期間・更新・解約）
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🎯 このページについて
賃貸不動産経営管理士試験の「普通建物賃貸借」論点に関する徹底解説ページです。
契約期間・法定更新・更新拒絶・解約申入の論点は、賃管試験で毎年1〜2問出題される定番ブロック。定期建物賃貸借（38条）との対比で出題されることも多い。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol1 賃貸借契約編）と併せてご利用ください。
※借地借家法26〜32条ベース／※定期建物賃貸借は別ページ「定期建物賃貸借」をご覧ください
執筆方針 本ページは以下の公式一次資料に基づいて執筆しています。条文番号・判例日付はすべて公式ページから引用・確認したものです。
- 📜 借地借家法（e-Gov法令検索） — 第26〜32条 普通建物賃貸借
- 📜 民法（e-Gov法令検索） — 第604条 賃貸借期間ほか
- ⚖️ 最高裁判所 判例検索システム — 正当事由・立退料ほか
記事執筆：ごりへい（賃貸不動産経営管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・FP2級・総合旅行業務取扱管理者 保有）
📌 30秒で分かる「普通建物賃貸借」
⚡ 結論
普通建物賃貸借は「賃借人を強く保護する」建物賃貸借契約。
契約期間は1年以上（1年未満は期間定めなし扱い）、上限なし。
期間満了で法定更新されるのが原則で、貸主が更新拒絶するには 「1年〜6か月前の通知＋正当事由」 が必要。
賃料増減請求は強行規定で、特約があっても増額請求は可能。
🆚 普通建物賃貸借 vs 定期建物賃貸借（早見表）
| 項目 | 普通建物賃貸借 | 定期建物賃貸借 |
|---|---|---|
| 契約方式 | 口頭でも可 | 書面または電磁的記録 |
| 契約期間1年未満 | 期間定めなし扱い（29条1項） | 有効 |
| 契約期間の上限 | 上限なし（民法604条適用なし） | 上限なし |
| 更新の有無 | 法定更新あり（26条） | なし |
| 更新拒絶 | 1年〜6か月前通知＋正当事由（28条） | 不要（期間満了で終了） |
| 賃料減額排除特約 | 無効（32条強行規定） | 有効（38条9項） |
🗺️ 押さえる5論点マップ
🚨 ① 契約期間【頻出】
最短1年（29条1項）、1年未満は期間定めなし扱い。
上限なし（民法604条50年制限の適用なし）。
🚨 ② 法定更新【最頻出】
期間満了後も賃借人が使用継続＋賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合、従前と同一条件で更新。ただし期間は定めなしになる。
🚨 ③ 更新拒絶【最頻出】
賃貸人は期間満了の1年前〜6か月前に更新拒絶通知＋正当事由が必要。
立退料の提供は正当事由の補強要素。
⚠️ ④ 解約申入【頻出】
期間定めなし契約：賃貸人解約→正当事由＋6か月、賃借人解約→3か月。
期間内解約特約は有効だが、賃貸人側は正当事由必要。
⚠️ ⑤ 賃料増減請求【頻出】
借地借家法32条は強行規定。「賃料は増減しない」特約があっても増額請求権は行使可。減額排除は普通建物では無効。
🚨 賃管試験で頻出のひっかけ7選
📚 過去9年で実際にどう出題されたか
普通建物賃貸借（期間・更新・解約・賃料増減）は、賃管試験で毎年1〜2問出題される頻出論点。各年の代表問題を整理します。
| 年度 | 問 | 正解 | 出題された論点（核心ポイント） |
|---|---|---|---|
| 令和7 | 問28 | b | 普通建物賃貸借の賃料滞納対応：連帯保証人請求／敷金充当／弁済充当指定／訴訟提起 |
| 令和6 | 問21 | d（ウ・エ） | 契約期間と更新：①50年上限／②期間定め成立要件／③異議なき継続使用→法定更新（正解）／④期間満了原因の更新拒絶（正解） |
| 令和2 | 問28 | b | 更新・終了：①借主1か月前解約特約／②貸主3か月前解約特約と正当事由（正解）／③更新合意の時期制限／④期間定めなし→3か月終了 |
| 令和2 | 問35 | b | 賃料増減請求：①協議の要否／②裁判確定後の利息1割（正解）／③定期建物の減額排除特約／④減額確定後の過払利息 |
| 令和元 | 問10 | a（ア・イ） | 賃料増減額請求：①共同貸主の単独増額請求／②増額請求中の支払額／③減額請求中の請求額／④協議要件 |
| 平成30 | 問19 | c | 解約・更新拒絶：①期間内解約条項と正当事由／②老朽化のみで正当事由／③更新拒絶後の使用継続・異議（正解）／④期間満了の自動更新 |
| 平成29 | 問13 | c | 解約申入：①期間内解約条項なき場合の貸主／②駐車場（建物なし）の期間定めなし／③借主期間内解約の即時終了（正解：誤り）／④期間定めなしの借主解約3か月 |
| 平成29 | 問20 | b | 更新：①更新料条項の有効性／②期間満了1〜6か月前通知＋正当事由（正解：誤り）／③法定更新後の期間定めなし／④駐車場の正当事由不要 |
💡 出題傾向の分析
過去9年で必ず登場する定番論点は次の4つです：
- 正当事由（28条）の判断— 毎年問われる
- 法定更新後の期間定めなし— 毎年問われる
- 賃料増減請求（32条）の強行規定性— 隔年で問われる
- 期間内解約特約の貸主・借主の違い— 隔年で問われる
💡 暗記の決め手「普通建物 5キーワード」
この5点を覚えれば普通建物賃貸借の問題は概ね対応できる
① 1年未満→期間定めなし
契約期間1年未満は「期間の定めなし」扱い。上限はない（民法604条の50年制限は適用なし）。
② 法定更新→期間定めなし化
期間満了後に賃借人が使用継続＋賃貸人が遅滞なく異議なし→従前と同一条件で更新、ただし期間だけ「定めなし」に。
③ 更新拒絶：1年〜6か月前＋正当事由
賃貸人からの更新拒絶は、期間満了の1年前から6か月前までの通知＋正当事由が必要。立退料は補強要素。
④ 解約：貸主6か月／借主3か月
期間定めなし契約での解約申入は、賃貸人側→6か月＋正当事由、賃借人側→3か月（正当事由不要）。
⑤ 賃料増減請求は強行規定
借地借家法32条は強行規定。「増減しない」特約があっても増額請求は可能（普通建物賃貸借）。
この「1年未満・法定更新・更新拒絶・解約・賃料増減」の5キーワードで、普通建物賃貸借の問題は概ね対応できます。
📖 関連条文・判例
| 種別 | 内容 |
|---|---|
| 条文 | 借地借家法26条（建物賃貸借契約の法定更新） |
| 条文 | 借地借家法27条（解約申入後の期間） |
| 条文 | 借地借家法28条（更新拒絶・解約申入の正当事由） |
| 条文 | 借地借家法29条（建物賃貸借期間の最短・民法604条不適用） |
| 条文 | 借地借家法30条（強行規定） |
| 条文 | 借地借家法32条（賃料増減請求権） |
| 条文 | 民法617条（期間定めなき賃貸借の解約申入） |
📅 賃管攻略ノート：普通建物賃貸借（借地借家法26〜32条）｜v1.0
