📚 賃管 論点ページ｜原状回復ガイドライン
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🎯 このページについて
賃貸不動産経営管理士試験の「原状回復ガイドライン」論点に関する徹底解説ページです。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省 平成23年8月）は、賃管試験で毎年2問以上出題される超頻出論点。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol5 実務・関連法令編）と併せてご利用ください。
※令和7年度試験ベース／※民法621条・622条の2と並行して理解する必要あり
執筆方針 本ページは以下の公式一次資料に基づいて執筆しています。経過年数・別表の数値はすべて公式ガイドライン本文から引用・確認したものです。
- 🏛️ 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） — 平成23年8月公表
- 📜 民法（e-Gov法令検索） — 第621条 原状回復義務／第622条の2 敷金
- ⚖️ 最高裁判所 判例検索システム — 最判平17.12.16（通常損耗特約）ほか
記事執筆：ごりへい（賃貸不動産経営管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・FP2級・総合旅行業務取扱管理者 保有）
📌 30秒で分かる「原状回復ガイドライン」
⚡ 結論
原状回復ガイドラインは「退去時に何を借主負担にできるか」を整理した国交省の指針。
法的拘束力はないが、裁判実務で広く参照される事実上のルール。
原則は 「故意・過失・善管注意義務違反は借主負担／通常損耗・経年劣化は貸主負担」。
さらに借主負担分にも経過年数（残存価値1円）の考慮を入れて、過剰請求を防ぐ仕組み。
🆚 借主負担 vs 貸主負担（典型例）
| 対象 | 借主負担（故意・過失・善管注意義務違反） | 貸主負担（通常損耗・経年劣化） |
|---|---|---|
| 壁クロス | 落書き／タバコのヤニ・臭い／釘穴（重量物用） | 日焼け／画鋲穴／設置跡 |
| フローリング | 飲み物こぼし放置によるシミ・カビ／引きずり傷 | 日焼け／家具設置跡／ワックスがけ（貸主実施） |
| 畳 | タバコ焦げ／飲食物こぼし放置／落書き | 日焼け／裏返し・表替え（次の入居者用） |
| カーペット | 飲み物こぼし放置／ペットによる毀損 | 家具設置跡／日焼け |
| 鍵 | 紛失による交換（明らかに通常使用ではない） | 通常退去時の鍵交換（入居者入替問題） |
| ペット | 毀損・臭い（契約で許可されていても借主負担） | — |
| クリーニング | 通常清掃を怠った結果の特別清掃 | 通常退去時のハウスクリーニング |
| エアコン | 借主所有のエアコン設置によるビス穴 | 備付エアコンの内部洗浄（喫煙等特別原因なき場合） |
🗺️ 経過年数の考慮（残存価値1円ルール）
借主負担と判定された場合でも、経過年数を考慮して負担額を減額します。これが「6年で残存価値1円」のルール。借主が長く住むほど負担額が下がる仕組みです。
📅 6年で残存価値1円
壁クロス／カーペット／クッションフロア／エアコン
直線で6年経過後は残存価値1円。それまで負担割合は経過年数で減少。
⚠️ 経過年数考慮なし【消耗品扱い】
畳表／襖紙／障子紙
消耗品扱いで経過年数を考慮しない（毀損の都度交換が前提）。
🚨 フローリング【特殊】
部分補修は経過年数考慮なし／全体張替は建物耐用年数で考慮。
賃管試験で頻出のひっかけ。
📅 設備（給湯器等）
耐用年数表（減価償却資産の耐用年数）に従って考慮。
⚠️ クリーニング費用
経過年数考慮なし（一回限りの作業のため）。借主負担になる場合は全額負担。
🚨 賃管試験で頻出のひっかけ7選
📚 過去9年で実際にどう出題されたか
原状回復ガイドラインは 賃管試験で毎年2問以上 出題される最頻出論点。過去9年で18問が直接出題されました（敷金関連を除く）。各年の代表問題をまとめます。
| 年度 | 問 | 正解 | 出題された論点（核心ポイント） |
|---|---|---|---|
| 令和7 | 問32 | c（イ・エ） | ①借主所有エアコン設置のビス穴／②喫煙クロス臭の負担（正解）／③貸主実施ワックスがけ費用／④備付エアコン内部洗浄の通常時負担（正解） |
| 令和7 | 問33 | d | ①経過年数経過後の故意破損負担／②ガイドライン異なる特約の有効性／③少額訴訟の通常手続移行／④少額訴訟での反訴禁止（正解） |
| 令和6 | 問9 | a（1つ） | ①クロス毀損の㎡単位／一面分／②喫煙居室全体クロス張替／③カーペット家具跡／④鍵紛失の負担 |
| 令和6 | 問10 | b | ①原状回復の定義／②通常清掃を怠った場合の全額負担（正解）／③畳表の経過年数考慮／④戸建賃貸住宅の庭の雑草 |
| 令和5 | 問9 | a（ア・イ） | ①天井直接照明のビス穴の負担（正解）／②ペット臭の負担（正解）／③カーペット家具設置跡／④その他 |
| 令和5 | 問10 | d（4つ） | ①6年経過後のクロス落書き／②襖紙の6年残存価値想定／③フローリング全体張替経過年数考慮／④クッションフロア交換経過年数考慮 |
| 令和4 | 問10 | a（なし） | ①経過年数の減価割合（残存価値10％？）／②中古設備の入居時価値／③借主の管理悪化による損耗拡大／④その他 |
| 令和4 | 問11 | d | ①模様合わせ・色合わせの負担／②タバコヤニ部分付着のクロス／③畳1枚毀損→居室全体補修／④鍵紛失とシリンダー交換（正解） |
| 令和3 | 問9 | d | ①クリーニング規定なしの場合の負担／②原状回復経年劣化考慮なき場合のクロス／③全額借主負担特約と通常損耗／④落書きは規定なくとも借主負担（正解） |
| 令和3 | 問10 | b | ①クロス模様合わせ居室全体張替／②フローリング1か所毀損は居室全体張替不可（正解）／③畳色合わせ居室全体交換／④鍵紛失の按分割合 |
| 令和2 | 問31 | c（イ・エ） | ①喫煙によるクロス交換の6年想定／②フローリング全体張替の経過年数考慮（正解）／③耐用年数経過後の落書きの負担／④その他（正解） |
| 令和2 | 問32 | d（4つ） | ①通常清掃なし時のクリーニング負担／②鍵紛失時の交換負担／③契約上ペット飼育時の毀損／④借主同居人の故意過失による毀損 |
| 令和元 | 問21 | d（4つ） | ①家具設置によるカーペットへこみ／②戸建賃貸の雑草／③鍵紛失なき場合の鍵交換／④その他 |
| 令和元 | 問22 | c（イ・エ） | ①クッションフロア8年想定／②フローリング部分補修の経過年数考慮（正解）／③喫煙クロス張替の経過年数／④耐用年数経過後の落書き負担（正解） |
| 平成30 | 問25 | c | ①ペット飼育による臭いの分類／②エアコン内部洗浄の分類／③鍵紛失の分類（正解）／④水垢・カビの分類 |
| 平成29 | 問24 | c | ①通常損耗特約の合意要件／②全設備一律の経過年数考慮／③喫煙クロス居室全体クリーニング（正解）／④原状回復の定義 |
💡 出題傾向の分析
過去9年で必ず登場する定番論点は次の4つです：
- 経過年数の考慮（6年残存価値1円）— 12問で問われる超頻出
- 喫煙によるクロス・クリーニング負担— 7問で問われる
- 鍵紛失時のシリンダー交換— 6問で問われる
- 畳・襖紙の経過年数考慮なし— 5問で問われる
→ 上記4論点に 「フローリングは特殊」「ペット飼育は契約OKでも借主負担」 を加えた6点が押さえどころ。
💡 暗記の決め手「6カ条」
これだけ覚えれば過半数の問題は取れる
- 故意・過失・善管注意義務違反→ 借主負担
- 通常損耗・経年劣化→ 貸主負担
- クロス・カーペット・クッションフロア・エアコン→ 6年で残存価値1円
- 畳表・襖紙・障子紙→ 経過年数考慮なし（消耗品）
- フローリング→ 部分補修は考慮なし、全体張替は建物耐用年数
- 故意の損耗・鍵紛失・ペット臭→ 経過年数考慮なし
この「6カ条」を暗記すれば、原状回復ガイドラインの問題は概ね対応できます。
📖 関連条文・判例
| 種別 | 内容 |
|---|---|
| ガイドライン | 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月 |
| 条文 | 民法621条（賃借人の原状回復義務） |
| 条文 | 民法622条の2（敷金） |
| 判例 | 最判平17.12.16（通常損耗特約は借主が明確に認識して合意することが必要） |
| 判例 | 最判平17.4.21（敷引特約の効力） |
📅 賃管 論点ページ：原状回復ガイドライン（国交省 平成23年8月）｜v1.0
