対象はその部屋と、ふだん使う共用部分で、隣接住戸は原則として対象外です。賃管では令和4・5・7年度に出ているので、「死因・3年・場所」の3つで整理するのがおすすめ！
この記事は、賃管の勉強を始めたばかりの人に向けて、人の死の告知ガイドラインを、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話でやさしく解説します。
同じ内容は、約3分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。
動画で学ぶ｜人の死の告知ガイドライン（約3分）
あおい先生とけんたさんの会話で、伝えなくてよい死・おおむね3年の目安・特殊清掃・対象になる場所・調べる義務を確認できます。
▼ 読んで学びたい人は、このまま下へ
表と過去問の出題まで、記事でくわしく解説しています。
どんなガイドライン？｜宅建業者が「どこまで伝えるか」の目安
正式な名前は、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）です。裁判例や取引の実務をふまえた、現時点で妥当と考えられる一般的な基準です。
だれのためのルールで、どこまでが対象？
| 項目 | ガイドラインの考え方 |
|---|---|
| だれの対応を整理したもの？ | 宅建業者（自ら売主になる場合や、媒介・代理をする場合） |
| 対象の不動産 | 住まいとして使う不動産（居住用不動産）。オフィスなどは対象外 |
| ガイドラインどおりにしなかったら | 直ちに宅建業法違反にはならないが、トラブルのときは行政の監督で参考にされる |
| 民事の責任 | ガイドラインどおりでも、避けられるとは限らない |
※ガイドライン1（2）・2（2）、注2（代理は媒介に準じる）。
試験では、宅建業者向けだという点に注意します。賃貸住宅管理業者は、宅建業者が事案の有無を問い合わせる相手（照会先）として出てきます。
伝える？伝えない？｜死因・おおむね3年・場所
自然死と、日常生活の中での不慮の事故
特殊清掃が行われたら、自然死でも対象
大規模リフォームなども含めて「特殊清掃等」といい、この場合の3年は発覚から数えます。
| 死因・状況 | 賃貸 | 売買 |
|---|---|---|
| 自然死（老衰・持病による病死など） | 原則 伝えなくてよい | 原則 伝えなくてよい |
| 日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落・入浴中の溺死・誤嚥など） | 原則 伝えなくてよい | 原則 伝えなくてよい |
| 上の2つで、特殊清掃等が行われた | 発覚からおおむね3年は伝える | 重要な影響があれば伝える |
| 自殺・他殺など、上の2つ以外の死 | 発生からおおむね3年は伝える | 重要な影響があれば伝える |
| 事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案 | 3年たっても伝えることがある | 同上 |
※ガイドライン4（1）①②・4（2）、注11（特殊清掃）・注14（死因）。
おおむね3年の目安は、賃貸だけ
売買には期間の目安がありません。また、別の入居者が住んだかどうかは、3年の目安に出てきません。
対象は、その部屋とふだん使う共用部分
| 場所 | 自然死等以外の死があったら |
|---|---|
| 取引するその部屋 | 伝える（賃貸はおおむね3年まで） |
| ふだん使う共用部分（共用の玄関・エレベーター・廊下・階段など。ベランダも） | その部屋と同じ扱い |
| 隣接住戸 | 原則 伝えなくてよい |
| ふだん使わない共用部分 | 原則 伝えなくてよい |
| 上の2つで、社会への影響などが特に高い事案 | 伝えることがある |
※ガイドライン4（1）②③、注12。
調べる義務と、伝え方
| 場面 | ガイドラインの考え方 |
|---|---|
| 自分から調べる義務 | 原則なし（周辺住民への聞き込みやネットの調査はしなくてよい） |
| 媒介する宅建業者の調査 | 貸す人・売る人に、告知書（物件状況等報告書）などへの記載を求めれば、通常の調査をしたことになる |
| 借りる人・買う人から聞かれた | 経過した期間や死因にかかわらず、調査でわかったことを伝える |
| 伝える内容 | 発生時期（特殊清掃等の場合は発覚時期）・場所・死因（不明ならその旨）・特殊清掃等が行われた旨 |
| 伝えなくてよい内容 | 氏名・年齢・住所・家族構成、具体的な死の態様、発見状況など |
| 伝え方 | 書面の交付等によるのが望ましい |
※ガイドライン3（1）（2）・4（2）（3）（4）。
試験に出る｜ひっかけと過去問の出題
よく出るひっかけ
| ひっかけ | 正しくは |
|---|---|
| 宅建業者は、周辺住民への聞き込みやネットの調査をする義務がある | 原則として義務はない（令和4 問43ア） |
| 入浴中の溺死は、次の賃貸借で原則として伝える | 原則伝えなくてよい（令和4 問43イ） |
| 3年たてば、借りる人に聞かれても伝えなくてよい | 聞かれたら伝える（令和4 問43ウ） |
| 伝えるときは、具体的な死の態様や発見状況も伝える | 死の態様や発見状況は伝えなくてよい（令和4 問43エ） |
| 別の入居者が住んで退去すれば、3年以内でも伝えなくてよい | そうした扱いはガイドラインにない（令和5 問40a） |
| 隣の部屋で起きた死も、3年以内は伝える | 隣接住戸は、原則として伝えなくてよい（令和5 問40c） |
| 社会的に影響のある事件でも、3年たてば伝えなくてよい | 特に影響の大きい事案は例外（令和5 問40d） |
| 賃貸住宅管理業者は、人の死を入居者に告知する必要がある | ガイドラインは宅建業者向け（令和7 問45d） |
※令和4 問43（正答：ウ・エ）、令和5 問40（正答：b）、令和7 問45（正答：a）の公式の正答をもとに整理。
過去問の出題｜直近5年で2問＋選択肢1つ
賃管の過去問（令和3〜7年度）を1問ずつ見ると、このガイドラインがテーマの問題は令和4 問43と令和5 問40の2問。令和7 問45でも選択肢の1つに出ています。
| テーマ | 出た記述の数 | 出題（年度・問） |
|---|---|---|
| 対象になる場所（ふだん使う共用部分・隣接住戸） | 2 | 令和5 問40b・c |
| 3年の目安と例外（入れかわり・影響の大きい事件） | 2 | 令和5 問40a・d |
| 伝えなくてよい死（日常生活の中での不慮の事故） | 1 | 令和4 問43イ |
| 調べる義務 | 1 | 令和4 問43ア |
| 聞かれたとき・伝える内容 | 2 | 令和4 問43ウ・エ |
| だれ向けのルールか（管理業者） | 1 | 令和7 問45d |
※問題文と公式の正答をもとに、記述（ア〜エ・a〜d）ごとにテーマを分けて数えました。令和6 問41イの「心理的瑕疵」は政策課題を問う記述のため数えていません。
まとめ｜人の死の告知は「死因・3年・場所」で整理
- 宅建業者が人の死をどこまで伝えるかを整理した国の目安（令和3年10月）
- 自然死と日常生活の中での不慮の事故は、原則として伝えなくてよい。特殊清掃等が行われたら対象になる
- それ以外の死も、賃貸ならおおむね3年で原則伝えなくてよい。社会への影響が特に大きい事件などは例外
- 対象はその部屋とふだん使う共用部分。隣接住戸とふだん使わない共用部分は原則対象外
- 自分から調べる義務はない。聞かれたら、調査でわかったことを伝える
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出典・参考にした公式資料
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）
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