原状回復ガイドラインをやさしく解説｜退去の修理代はだれが払う？【賃管攻略ノート】

原状回復ガイドライン｜賃管攻略ノート

部屋を出るとき、壁の汚れって、全部、借りた人が払うんですか？

けんた

まずは結論

原状回復ガイドラインは、退去の修理代をだれが払うかを整理したルール。わざと・不注意の傷は借りた人、ふつうに住んで傷んだ分は貸した人。

壁紙などは6年で価値1円。賃管では毎年2〜3問出るので、得点源にするのがおすすめ！

この記事は、賃管の勉強を始めたばかりの人に向けて、原状回復ガイドラインを、あおい先生と、不動産会社に入ったばかりのけんたさんの会話でやさしく解説します。

同じ内容は、約4分の動画でも紹介しています（目次のすぐ下）。

✍ この記事を書いた人：ごりへい（宅建士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者・FP2級）

海外から宅建に一発合格、賃管・管業もダブル合格。不動産業の実務経験あり。　▶ プロフィール

この記事でわかること

原状回復ってなに？ガイドラインの考え方と、よくある勘違い›
だれが払う？借りた人と貸した人の分け方と、具体例›
どこが試験に出る？6年で1円のルール・ひっかけ・過去問›

動画で学ぶ｜原状回復ガイドライン（約4分）

あおい先生とけんたさんの会話で、だれが払うか・6年で1円・試験のひっかけを確認できます。

▼ 読んで学びたい人は、このまま下へ

表と過去問の出題まで、記事でくわしく解説しています。

原状回復ってなに？

この章の答えまるごと元に戻すことではありません。

原状回復って、借りたときの状態に、まるごと戻すことですよね？

けんた

あおい先生

そこが、いちばんの勘違いです。ふつうに住んでいて傷んだ分まで、借りた人が直す必要はありません。

原状回復ガイドラインは、正式には「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」といい、国土交通省が平成23年8月に公表したものです。

退去のときに起こりやすい「修理代をだれが払うか」のトラブルを防ぐために、考え方を整理しています。

法律ではありませんが、裁判でも広く参考にされているので、実際の取り決めの目安として使われています。

民法でも、借りた人はふつうに使ってできた傷み（通常損耗）や、年月による古さ（経年劣化）までは元に戻さなくてよいと決められています（民法621条）。

だれが払う？借りた人と貸した人

この章の答えわざと・不注意の傷だけが、借りた人の負担です。

借りた人が払う	貸した人が払う
故意・過失（わざと・不注意）	通常損耗（ふつうに住んでできた傷み）
善管注意義務違反（注意して使わなかった）	経年劣化（年月がたって古くなった）
ふつうでない使い方

あおい先生

わざと汚したり、不注意で傷つけたりした分は、借りた人が払います。ふつうに住んでいて傷んだ分は、貸した人が払います。

善管注意義務って、なんですか？

けんた

あおい先生

借りた物を、ていねいに注意して使う義務のことです。たとえば、こぼした飲み物をそのまま放っておいてシミにしたら、この義務に違反したことになります。

具体例でチェック

場所・もの	借りた人が払う	貸した人が払う
壁	くぎ穴（重い物をかけた）・タバコのヤニや臭い・落書き	画びょうの穴・日焼け・家具の跡
床（フローリング）	飲み物をこぼして放置したシミ・カビ／引きずった傷	家具を置いたへこみ・日焼け
畳	タバコの焦げ・こぼして放置したシミ	日焼け・次の人のための表替え
鍵	なくしたときの交換	ふつうに出るときの交換
ペット	傷・臭い（飼ってよい部屋でも）	―
クリーニング	ふつうの掃除をしなかった結果の特別な清掃	ふつうに出るときのハウスクリーニング
エアコン	水漏れを放置して壁を傷めた	自分で付けたエアコンのビス穴・跡／備え付けエアコンの内部洗浄（タバコなどの汚れがない場合）

※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の考え方をもとに、主な例をまとめたものです。

あおい先生

同じ壁の穴でも、画びょうは貸した人、重い物をかけるくぎ穴は借りた人です。

ペットを飼ってもいい部屋なら、ペットの傷は貸した人ですか？

けんた

あおい先生

いいえ。ペットの傷や臭いは、飼ってよい部屋でも借りた人の負担です。試験にもよく出ます。

試験に出る｜6年で価値1円のルール

この章の答え長く住むほど、借りた人の負担は減ります。

じゃあ、タバコで汚した壁紙は、張り替え代を全部払うんですか？

けんた

あおい先生

そこで出てくるのが、経過年数の考え方です。壁紙は、6年たつと価値が1円まで下がると考えます。

借りた人の負担になる傷でも、住んだ年数に応じて負担を減らすのがガイドラインの考え方です。

ただし、わざと落書きした場合などは、6年たっていても、直す工事の費用を借りた人が負担することがあります。

種類	経過年数の考え方
壁紙（クロス）・カーペット・クッションフロア・エアコン	6年で価値1円
畳の表面・ふすま紙・障子紙	考えない（消耗品のため）
フローリング	一部だけ直す→考えない／全体を張り替える→建物の耐用年数で考える
クリーニング費用	考えない（1回だけの作業のため）
給湯器などの設備	それぞれの耐用年数で考える

よく出るひっかけ

ひっかけ	正しくは
フローリングも6年で価値1円	一部の補修は年数を考えない。全体の張り替えは建物の耐用年数
畳の表面・ふすま紙も6年で価値1円	消耗品なので年数を考えない
6年たったら、わざとの落書きも1円だけ負担	直す工事の費用は借りた人の負担になりうる
契約書に「全部借りた人の負担」とあれば通常損耗も借りた人	借りた人がはっきり分かって合意していることが必要（最判平17.12.16）
ペットを飼ってよい部屋なら臭いは通常損耗	飼ってよい部屋でも借りた人の負担
畳1枚の傷で部屋全部の張り替えを請求できる	畳は1枚単位。壁紙も㎡単位か、傷のある一面分まで
鍵をなくしてもふつうの使い方	なくしたときの交換は借りた人の負担

あおい先生

ひっかけは、6年のルールが当てはまらないものから出ます。表で整理しておきましょう。

過去問の出題｜直近5年で12問

賃管の過去問（令和3〜7年度）を数えると、原状回復が主題の問題は12問ありました。毎年2〜3問出る、大事な得点源です。

年度	問	出たポイント
令和7	問32・33	エアコンのビス穴・タバコの臭い・ワックスがけ／年数を過ぎたあとの故意の傷・特約
令和6	問9〜11	壁紙は㎡単位か一面分・鍵の紛失／原状回復の意味・畳の表面／少額訴訟
令和5	問9〜11	照明のビス穴・ペットの臭い／6年後の落書き・ふすま紙・フローリング
令和4	問10・11	経過年数の考え方／色合わせ・模様合わせ・畳1枚・鍵の紛失
令和3	問9・10	クリーニング・落書き／フローリング1か所の傷・畳の色合わせ