📚 賃管 論点ページ｜サブリース新法（賃貸住宅管理業法 28〜33条）
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🎯 このページについて
賃貸不動産経営管理士試験の「サブリース新法」論点に関する徹底解説ページです。
令和2年法律第60号「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の特定転貸事業者規制部分（28〜33条）は、賃管試験で毎年6〜8問出題される最頻出ブロック。
このページは過去問の解説を補強するサブコンテンツです。本体の過去問パック（Vol3 サブリース編）と併せてご利用ください。
※令和3年6月15日 サブリース部分施行／※令和5年3月31日改正「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を反映
執筆方針 本ページは以下の公式一次資料に基づいて執筆しています。条文番号・ガイドライン項番はすべて公式ページから引用・確認したものです。
- 📜 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov） — 第28条〜第33条（サブリース規制）
- 🏛️ 国土交通省 サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン — 令和5年3月31日改正
- 🏛️ 国土交通省 特定賃貸借標準契約書 — 令和3年4月23日更新
記事執筆：ごりへい（賃貸不動産経営管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・FP2級・総合旅行業務取扱管理者 保有）
📌 30秒で分かる「サブリース新法」
⚡ 結論
サブリース新法は、特定転貸事業者（マスターリース＝サブリース業者）の勧誘・契約段階の不正を防ぐための規制法。
中核は「誇大広告禁止」「不当勧誘禁止」「契約前重要事項説明」「契約時書面交付」の4本柱。
規制対象は事業者本人だけでなく「勧誘者」にも及ぶ点が最大のひっかけ。
🆚 マスターリース重説 vs 締結時書面（一覧表）
| 項目 | 特定賃貸借契約重要事項説明（30条） | 特定賃貸借契約締結時書面（31条） |
|---|---|---|
| 交付タイミング | 契約締結前 | 契約締結時（遅滞なく） |
| 説明の要否 | 口頭説明 必須 | 説明不要（書面交付のみ） |
| 電磁的提供 | 相手方の書面承諾＋ITで可 | 相手方の書面承諾＋電磁的方法で可 |
| 説明者 | 特定転貸事業者本人 （業務管理者は法定義務ではない） |
— |
| 勧誘者への適用 | 適用なし（重説は事業者のみ） | 適用なし（締結時書面は事業者のみ） |
| 契約更新時 | 変更がなければ不要 | 変更がなければ不要 |
🆚 誇大広告 vs 不当勧誘（一覧表）
| 項目 | 誇大広告等の禁止（28条） | 不当な勧誘等の禁止（29条） |
|---|---|---|
| 対象媒体 | 広告（不特定多数向け） | 勧誘（個別の相手方） |
| 典型例 | 「家賃保証」「○年間借上げ保証」と虚偽・誇大に表示 | 事実不告知／不実告知／威迫／迷惑時間勧誘／拒否後の再勧誘 |
| 勧誘者への適用 | 適用あり（28条） | 適用あり（29条） |
| 罰則 | 30万円以下の罰金 | 6か月以下の懲役/50万円以下の罰金 |
🗺️ サブリース新法 規制マップ（28〜33条）
賃管試験は「何条にどのルールがあるか」を問う引っかけが多いです。以下のマップを覚えましょう。
⚠️ 第28条【超頻出】
誇大広告等の禁止
家賃保証、借上げ保証等の表示で、著しく事実と相違 or 著しく優良/有利と誤認させる表示の禁止。
勧誘者にも適用。
⚠️ 第29条【超頻出】
不当な勧誘等の禁止
不実告知、事実不告知、威迫、迷惑時間勧誘、拒否後の再勧誘等。
勧誘者にも適用。
🚨 第30条【最頻出】
契約締結前の書面交付・説明（重説）
契約締結前に書面交付＋口頭説明。
事業者のみに適用。勧誘者には適用なし。
⚠️ 第31条【頻出】
契約締結時の書面交付
契約締結時に遅滞なく書面交付（口頭説明不要）。
事業者のみに適用。
📜 第32条
書類の閲覧
業務状況調書・貸借対照表・損益計算書を事業年度ごとに作成し、本店・支店に備置。相手方の閲覧請求に応じる義務。
📜 第33条
指示・業務停止・登録取消
国交大臣による監督処分。違反内容に応じて段階的に行使。
🚨 賃管試験で頻出のひっかけ8選
📚 過去5年で実際にどう出題されたか
サブリース新法は 令和3年6月15日施行のため過去問は5年分。賃管試験で毎年6〜8問出題される最頻出ブロックで、過去5年で30問以上が出題されています。各年の代表問題をまとめます。
| 年度 | 問 | 正解 | 出題された論点（核心ポイント） |
|---|---|---|---|
| 令和7 | 問17 | a | 重説書面の記載事項：①FAX・メールアドレスは記載事項外（正解：誤り）／②家賃支払方法／③維持保全の費用分担／④転貸条件（学生限定） |
| 令和7 | 問19 | d | 勧誘者の定義：①転貸借勧誘者の含意／②名刺利用許可だけでは勧誘者外説／③メリット強調は勧誘外説／④勧誘者は28・29条のみ適用（正解） |
| 令和7 | 問21 | b | 監督処分の論点：不当勧誘での処分／業務停止／登録取消／指示の関係 |
| 令和6 | 問32 | d | 不当勧誘：①管理方法の不告知／②解除拒否の説明／③「迷惑」拒否後の再勧誘／④事務所内でも迷惑時間勧誘継続は不当（正解） |
| 令和6 | 問35 | c | 重説の方法：①相手方の意向確認／②高齢者への配慮／③IT重説の環境要件（正解：誤り）／④重説書面の事前送付 |
| 令和6 | 問38 | b | 締結時書面：①管理受託契約書との兼用可否／②契約書での代替（正解：誤り）／③更新時の作成／④電磁的提供の承諾要件 |
| 令和5 | 問33 | a | 勧誘者規制：①単なる紹介・一般説明は勧誘者外（正解）／②再委託も勧誘者に含む／③口頭依頼も勧誘者／④広告での具体的伝達も勧誘者 |
| 令和5 | 問34 | b | 誇大広告：①事実相違の程度判断／②「家賃保証」表示の隣接表示要件（正解：誤り）／③「○年借上げ保証」表示／④「24時間対応」表示 |
| 令和4 | 問35 | a | 特定賃貸借契約の該当性：①再転貸目的の転貸借契約（正解）／②海外留学転貸条件付契約／③同額転貸／④社宅目的 |
| 令和4 | 問38 | b | 締結時書面：①管理受託契約書との兼用／②遅滞なく交付（正解）／③更新時の作成／④電磁的提供承諾 |
| 令和3 | 問37 | d（4つ） | 重説の記載事項：①対象住宅の面積／②家賃の設定根拠／③敷金の額／④維持保全の回数頻度（すべて記載事項） |
| 令和3 | 問40 | a（ア・イ） | 勧誘者の定義：①委託料の有無（正解）／②再委託者（正解）／③親子会社の勧誘／④誇大広告の適用 |
💡 出題傾向の分析
過去5年で必ず登場する定番論点は次の4つです：
- マスターリース重説（30条）— 毎年1〜2問の超頻出
- 勧誘者の定義（28・29条適用範囲）— 毎年1問
- 不当勧誘の具体例（29条）— 毎年1〜2問
- 誇大広告（28条）家賃保証・借上げ保証の表示— 毎年1問
→ 「重説・締結時書面・勧誘者・広告・勧誘」の5論点を体系で押さえれば、Vol3の8割は取れます。
💡 暗記の決め手「サブリース新法 3ブロック」
サブリース新法は規制対象で3ブロックに分けて覚える
① 勧誘者にも適用される規制
誇大広告等の禁止 ／ 不当な勧誘等の禁止
事業者本人だけでなく、委託・再委託・子会社等の勧誘者にも適用。
→ 勧誘者の定義と適用範囲が毎年問われる
② 事業者のみに適用される規制
契約締結前の重要事項説明（書面＋口頭説明） ／ 契約締結時の書面交付（書面のみ）
タイミングと説明要否が異なる。勧誘者には適用なし。
→ 重説と締結時書面の違いが頻出ひっかけ
③ 閲覧・監督
書類の閲覧（業務状況調書等） ／ 国交大臣の処分（指示→業務停止→登録取消）
処分は段階的に行使。
→ 処分の発動要件と段階の理解
この「勧誘者規制／事業者規制／監督」の3ブロックで、サブリース新法の問題はほぼ対応できます。
📖 関連条文・ガイドライン
| 種別 | 内容 |
|---|---|
| 条文 | 賃貸住宅管理業法28条（誇大広告等の禁止） |
| 条文 | 賃貸住宅管理業法29条（不当な勧誘等の禁止） |
| 条文 | 賃貸住宅管理業法30条（特定賃貸借契約締結前の書面交付・説明） |
| 条文 | 賃貸住宅管理業法31条（特定賃貸借契約締結時の書面交付） |
| 条文 | 賃貸住宅管理業法32条（書類の閲覧） |
| 条文 | 賃貸住宅管理業法33条（指示・業務停止・登録取消） |
| ガイドライン | 国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（令和5年3月31日改正） |
| 標準契約書 | 国土交通省「特定賃貸借標準契約書」（令和3年4月23日更新） |
📅 賃管 論点ページ：サブリース新法（管理業法28〜33条）｜v1.0
